В апреле Конституционный суд России разрешил россиянам прописываться в садовых домиках. Не прошло и полгода, как спрос на дачи под Петербургом на радость риэлтерам начал расти, за ним и цены. Да так, что сейчас купить дачу или дачный участок недорого, можно только в самых отдаленных районах области. Но эксперты предполагают, что в ближайшее время именно дачки на отшибе станут самым лучшим вложением средств.
По данным крупных операторов, за первое полугодие 2008 года на загородном рынке на 10% уменьшилось предложение по цене 250-750 тысяч рублей за готовый домик с участком. На столько же увеличилась доля дорогих построек стоимостью 2,5-7,5 миллионов рублей. Участков дешевле 125 тысяч рублей в районах области, прилегающих к Петербургу, практически не осталось (менее 1%). Треть загородных домов самого востребованого диапазона – от 1,5 до 2,5 миллионов рублей - находятся во Всеволожском, Гатчинском, Выборгском и Приозерском районах. Причем эксперты предрекают удорожание этих построек в среднем на 10-15% во втором полугодии.
По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании “Прогаль” Людмилы Юшиной, самые активные покупатели в дачном сегменте - “бывшие горожане”. Среди них те, кто большую часть жизни провел в питерской коммуналке, а теперь по городской программе получил от администрации субсидию, но купить жилье в городе на эту сумму не смог. “Действительно, многим не под силу добавить к субсидии свои средства и приобрести квартиру в городе. Тогда как на скромный загородный домик денег вполне может хватить”, - заявила она.
Однако эти потребители, нацеленные, прежде всего, на покупку домика вблизи города, разочаровываются, сталкиваясь с реалиями рынка. Все, что находится в 100-километровой зоне Петербурга, давно освоено, раскуплено, а если и выставляется в продажу, то стоит баснословных денег. Так, недвижимость в Курортном районе можно купить в среднем за 21 миллион рублей за домик, в Приморском – за 20 миллионов, в Пушкинском – за 7 миллионов. Цена за сотку земли вблизи города доходит до 850 тысяч рублей. Получается, что выход у бывших “коммунальщиков” один – ехать в глушь. Самыми желанными из отдаленных, по словам риелтеров, сейчас являются те районы, в которых открываются производства. Так как там автоматически появляется и инфраструктура, и рабочие места.
В отдаленных районах ценовая политика, к слову, действительно радует экспертов. Как прокомментировала руководитель консалтинга и аналитики агентства недвижимости “Итака” Яна Долотова, на окраинах области можно найти сотку земли по цене 15-20 тысяч рублей. А хороший участок вместе с домом можно купить за 125 тысяч. Кстати, максимум такого демпингового предложения сейчас предоставляют Волховский, Волосовский, Лужский, Тосненский, Кингисеппский и Кировский районы. Правда, по словам Долотовой, основную долю в структуре дешевого загородного предложения (около 47%) составляют земельные наделы без каких-либо построек. 12-14% формируют участки с садовыми домиками, более похожими на времянки. Только треть составляют дома, предназначенные для постоянного проживания.
К слову, именно в последних (пока теоретически) можно прописаться. Дело в том, что КС хотя и дал гражданам свободу выбора по части того, где жить, но оговорил: жить нужно в нормальных условиях. Так, согласно постановлению судей, загородный дом, в котором желает прописаться человек, должен быть благоустроен, снабжен канализацией, энергоснабжением. Кроме того, в дачный поселок должна вести пригодная для проезда в любое время года дорога. Такие же требования предъявляет и любой банк, оформляющий ипотеку на загородную недвижимость. Именно из-за проблем с согласованиями, по мнению специалистов рынка, доля ипотечных сделок на рынке загородной недвижимости пока ничтожна мала.
Тем, кому у банков не занимать, эксперты рынка настоятельно рекомендуют вложиться в пока дешевые участки на окраинах области. По прогнозам агентства “Итака”, средний рост цен на земельные наделы составляет 100-120% в год, - такую прибыль не может принести даже самая рискованная игра на бирже, а уж о банковских вкладах и говорить не приходится. Меньше, но все же стабильно растут цены на садовые и загородные дома – до 40% в год.
А вот вкладывать в дома в благоустроенных коттеджных поселках специалисты не советуют. Возможно, многие стройки таунхаусов под Петербургом будут в буквальном смысле заморожены. Дело в том, что сейчас цена коттеджей, выставляемых на рынок, необоснованно завышена. Их практически перестают покупать, предпочитая зарубежную недвижимость, которая по цене ниже, а по классу на порядок выше. Застройщики уже сталкиваются с проблемой отсутствия оборотных средств, уверяют риэлтеры. Пока рынок диктует им одно – необходимо понижать цены до приемлемого для покупателей уровня.
Городская же недвижимость в ближайшее время свой рост продолжит. Как констатировал гендиректор “Консалтингового центра “Петербургская недвижимость” Михаил Бимон, до конца года среднее увеличение строимости квадратного метра в черте Петербурга составит порядка 35-40%. При этом резких скачков аналитик не предрекает: в 2008 году на рынок выйдет 2 миллиона 750 тысяч квадратных метров нового жилья, однако это, уверен эксперт, не закроет городской потребности в жилье. Незначительно повлиять на напряженную ситуацию с нехваткой квартир смогут только масштабные жилищные проекты, которые реализуются в Петербурге. Однако первые очереди большинства из них поступят в продажу не раньше середины 2009 года. В целом же, по словам Михаила Бимона, для того, чтобы в Петербурге установилась европейская норма по обеспечению жильем (30 квадратных метров на человека) потребуется еще как минимум 30 лет активного жилищного строительства.
Мария Могилевская
Комментарии
(0)#