В Москве средняя цена кв. метра новостроек превышает ср. цену кв. метра в домах на вторичном рынке, получивших РВЭ с 2020 г., на 47,8%. Максимальный разрыв отмечен в премиум-классе, минимальный – в бизнес-классе.
Эксперты системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro изучили средние цены кв. метра предложения на новостройки и вторичную недвижимость во всех районах Москвы в административных границах и выяснили, как различаются эти показатели.
В исследовании принимали участие все новостройки и объекты вторичной недвижимости в открытой продаже в «старой» и Новой Москве, всех классов, всех типов (квартиры и апартаменты). На вторичном рынке исследовались только предложения в домах, получивших РВЭ не раньше 2020 года, поскольку именно они в первую очередь конкурируют с предложениями в новостройках.
Новостройки и вторичная недвижимость с годом получения РВЭ от 2020 года есть в 101 районах Москвы. Мы сравнили ср. цену кв. метра на первичном и вторичном рынке в этих районах и выяснили, что в 63 из них цена «квадрата» новостроек выше, чем вторичного жилья. В 38 районах ср. цена квадратного метра на регулярном рынке выше, чем в новостройках.
Максимальный разрыв средних цен предложения отмечен в районах с наибольшей концентрацией высокобюджетных новостроек: это, например, Хамовники, Якиманка, Мещанский и др. (таблица 1). В этих районах преобладает элитная, премиальная застройка, и чаще всего отсутствует предложение новостроек массового сегмента. Массив предложения на первичном рынке практически монолитный и с весьма высокой средней ценой метра. А вот на вторичном рынке сформирован довольно разношерстный пул предложения, где можно найти как лоты в домах эконом-класса, так и ультрадорогие вчерашние новостройки.
Таблица 1. Районы с максимальным разрывом ср. цены метра между новостройками и вторичкой не старше 2020 г., тыс. руб.
| Район | Вторичка | Новостройки | Разница |
1 | Хамовники | 661,4 | 2 673,6 | 304,2% |
2 | Якиманка | 941,5 | 2 992,8 | 217,9% |
3 | Мещанский | 690,3 | 2 138,3 | 209,8% |
4 | Арбат | 772,3 | 2 364,2 | 206,1% |
5 | Замоскворечье | 681,5 | 1 683,5 | 147,0% |
6 | Тверской | 1 368,2 | 2 953,5 | 115,9% |
7 | Фили-Давыдково | 514,5 | 1 061,3 | 106,3% |
8 | Басманный | 537,2 | 992,2 | 84,7% |
9 | Донской | 500,1 | 909,0 | 81,8% |
10 | Таганский | 654,1 | 1 133,3 | 73,3% |
В 39 районах Москвы «новая вторичка» дороже новостроек по ср. цене кв. метра. Это характерно для районов, в которых есть недостаток предложения на вторичном рынке или же такое предложение представлено в домах более высокого класса, чем имеющееся предложение на первичном рынке.
Таблица 2. Топ-10 районов, в которых ср. цена метра на вторичке не старше 2020 г., выше, чем тот же показатель в новостройках, тыс. руб.
| Район | Вторичка | Новостройки | Разница |
1 | Ховрино | 458,6 | 296,4 | -35,4% |
2 | Северный | 434,7 | 297,0 | -31,7% |
3 | Бибирево | 337,5 | 246,8 | -26,9% |
4 | Лосиноостровский | 340,7 | 250,1 | -26,6% |
5 | Северное Измайлово | 371,2 | 283,1 | -23,7% |
6 | Войковский | 566,7 | 437,4 | -22,8% |
7 | Метрогородок | 444,9 | 349,3 | -21,5% |
8 | Печатники | 588,1 | 469,5 | -20,2% |
9 | Некрасовка | 230,7 | 186,0 | -19,4% |
10 | Измайлово | 378,1 | 305,0 | -19,3% |
Если же рассматривать предложение в разрезе классов, то картина складывается следующая. Рынок недвижимости Москвы представляет собой очень разнородное пространство, в котором ситуация может выглядеть совершенно иначе в одном и том же районе и классе в зависимости от точки зрения.
Комфорт-класс
В целом по Москве разница между ср. ценой метра вторички и новостроек составляет 10% в пользу новостроек (средняя цена «квадрата» комфорт-класса на первичном рынке – 351,9 тыс. рублей, на вторичном – 319,4 тыс. рублей). Однако есть районы, где наблюдается заметное смещение ср. цены «квадрата» как в сторону новостроек, так и в сторону предложений регулярного рынка. Например, в Марфино новостройки комфорт-класса дороже «вторички» на 42% (494,6 тыс. рублей против 348,2 тыс. рублей за кв. метр), а в районе «Аэропорт», напротив, вторичка дороже новостроек на 41% (540,3 тыс. рублей против 321,0 тыс. рублей за метр).
В данном сегменте всего 30 районов, в которых новостройки дороже предложений регулярного рынка. Интересно, что в комфорт-классе менее чем в половине районов новостройки дороже, чем вторичка.
Бизнес-класс
В целом по Москве разница цен между новостройками и вторичкой в бизнес-классе минимальная – всего 0,1% в пользу новостроек («квадрат» на первичном рынке предлагается в среднем за 583,1 тыс. рублей, а на регулярном – за 582,8 тыс. рублей). Однако, как и всегда, есть районы, где предложение бизнес-класса существенно дешевле на вторичном рынке, а есть и с обратным смещением. Самая большая разница в пользу новостроек – в Пресненском районе. Первичное жилье бизнес-класса дороже вторичного там на 37,8% - оно обойдется почти в 800 тысяч за метр; вторичное – в 580,5 за метр в среднем.
А вот вторичное жилье за метр дороже всего, чем «первичка», в районе Якиманка – 723,4 тыс. рублей против 482,0 в новостройках.
Премиум-класс
Разрыв цены кв. метра между первичной и регулярной недвижимостью премиум-класса выражен наиболее заметно: в целом по Москве новостройки дороже вторички в этом сегменте на 61% (1351,5 тыс. рублей против 839 тыс. рублей). При этом только в 12 районах столицы представлено премиальное жилье и в новостройках, и на регулярном рынке.
Комментарии
(1)#