Наиболее динамичное развитие сегмента городской логистики происходит в Москве и Санкт-Петербурге. Предложение качественных объектов внутри МКАД и в зоне 5 км от МКАД в Москве составляет 3,2 млн кв. м, что соответствует 16% всего предложения качественных складских площадей Московского региона. В 2021 году ожидается появление 49 тыс. кв. м нового предложения, а в перспективе пяти лет заявлено строительство около 500 тыс. кв. м. Глобальный тренд, связанный с реализацией многоэтажных складов в городской черте, не обошел и российскую столицу. Наиболее заметными объектами из таких являются проекты «PNK Парк Медведково» (около 90 тыс. кв. м) и «PNK Парк МКАД-М4» (120 тыс. кв. м).
Долгое время более высокая эффективность операций в современных комплексах не компенсировала разницу в арендных ставках между качественными и некачественными объектами. Арендные ставки в качественных складских комплексах в зоне городской логистики превышают аналогичный показатель, характерный для большинства складов Московского региона. В последнее время наблюдался рост уровня арендных ставок и сейчас они находятся в диапазоне 5-7 тыс. рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).
«Ситуация постепенно меняется и спрос на городскую логистику растет. Повысилась необходимость быть ближе к потребителю для удовлетворения запросов день в день и даже в течение нескольких часов, возросли эффективность, скорость и количество операций, увеличились требования к качеству и удобству складских комплексов для обслуживания этих процессов. Арендаторы стали готовы платить больше, способствуя росту арендных ставок. Наконец, произошли определенные изменения ВРИ земельных участков внутри города, которые положительно влияют и на инвестиционную привлекательность таких проектов» – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.
Изменения, происходящие в мире последние несколько лет, затрагивают все сферы жизни и деятельности человека. Меняется покупатель, его потребности и способы их удовлетворения, развиваются технологии, облегчающие и ускоряющие многие процессы, растет внимание к экологическим аспектам ведения бизнеса. И без того растущий рынок электронной коммерции получил дополнительный импульс в связи с пандемией в 2020 году. Все эти изменения касаются и логистической отрасли, которая уже значительно трансформировалась в последние годы. Этим изменениям и сегменту городской логистики посвящен новый отчет компании JLL.
«Глобальные и локальные тенденции формируют серьезные предпосылки для активного развития городской логистики. Высокая или растущая плотность городского населения вкупе со стремительным ростом экономики, активностью торговых и логистических операций и изменяющимися потребностями и ожиданиями покупателей привели к запросу на максимально оперативную доставку. Онлайн-торговля активно развивается последние несколько лет, а пандемия дала дополнительный толчок еще большему проникновению e-commerce в повседневную жизнь» – добавляет Владислав Фадеев.
Несмотря на непростую ситуацию для торговли в целом, сложившуюся в 2020 году, сегмент e-commerce как глобального рынка, так и российского показал значительный рост, намного превышающий изначальные прогнозы, сделанные до начала пандемии. Мировой рост онлайн-торговли по данным eMarketer составил 27%, а рост данного сегмента в России оценивается Data Insight в 47%.
С ростом доверия к онлайн-торговле и ее все большей интеграцией в повседневную жизнь необходимость оперативной доставки товаров и гибкой системы городской логистики становится обязательным пунктом успешного онлайн-бизнеса. Это затрагивает всех ритейлеров, в особенности тех, кто работает со скоропортящимися товарами, так как в этом случае максимально возможное время доставки значительно сокращается, а перевозки дополнительно увеличиваются в цене за счет необходимости поддержания нужной температуры. Кроме того, растущим источником спроса становится сфера медицинских и фармакологических товаров; в условиях пандемии этот сектор оказался на передовой. Ритейл, фармацевтика, фулфилмент-операторы и операторы доставки уже сейчас предъявляют спрос на внутригородскую логистику, в будущем данный список также может пополнить сектор утилизации и переработки отходов, который может являться одним из основных источников спроса на промышленные окологородские земли.
Учитывая растущий спрос на городскую логистику со стороны разных сегментов, высокий уровень урбанизации, ограниченность земельного ресурса под застройку девелоперы начинают искать новые решения и развивают различные форматы. Некоторые их них, к примеру, консолидационные распределительные центры, могут развиваться властями города либо с их помощью из-за большого размера проекта и количества заинтересованных лиц. Другие не менее масштабные проекты мультимодальных комплексов могут использовать железнодорожную сеть, речной транспорт.
«Некоторым препятствием в развитии городской логистики остается высокая стоимость земли в больших городах. В таких условиях, а также на фоне низкой вакантности в складах и достаточно высоких ставок аренды более чем оправданным является развитие многоэтажных и многоуровневых складов. Многоуровневый склад больше подходит для операций с однотипной продукцией и требует большей автоматизации, многоэтажный позволяет разделять различные категории товаров, эффективно собирать заказы» – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости JLL.
Для сегмента FMCG интересным вариантом является dark store или «магазин без покупателей». Данный формат оказался на пике популярности благодаря в разы выросшему сегменту e-grocery в 2020 году. Кроме того, доставка готовой еды, как и доставка продуктов питания, пережила существенный рост в связи с ограничениями, введенными из-за пандемии, что положительно отразилось на развитии формата dark kitchen. В долгосрочной перспективе внедрение технологий и возможность использования роботов и дронов при доставке готовых блюд снизит стоимость доставки и будет способствовать развитию dark kitchen.
Развитие технологий также способствует расширению сегмента дата-центров. Активный рост гейминга, а также будущее развитие сетей 5G приведут к значительному, развитию ЦОД, так как скорость передачи данных становится все более критичной, в особенности в столицах. Возможность оперативно приехать на объект в случае выхода из строя оборудования и необходимость его обслуживания квалифицированным персоналом, который проживает в Москве, а также доступность инженерных мощностей в большом объеме – основные причины размещения дата-центров в зоне городской логистики. Все эти глобальные форматы активно развиваются по всему миру, в России пока представлены не все.
С учетом дальнейшего роста e-commerce и внедрения новых технологий, рынок внутригородской логистики будет расширяться в столицах и постепенно разрастаться в остальных локациях, начиная с миллионников и постепенно внедряясь в менее крупные города. Включение индустриальной недвижимости в городскую среду продолжит доказывать свою эффективность, создавая более комфортные условия для жизни горожан, улучшая показатели бизнеса, а также помогая внедрять экологические инициативы.
Подробнее читайте в отчете JLL «Городская логистика».
Комментарии
(0)#