Важность технического Due Diligence в сделках с объектами коммерческой недвижимости
«Доверяй, но проверяй» – меткая фраза, которая отлично описывает подход при совершении любых сделок с недвижимым имуществом. Особенно, когда речь заходит о коммерческой недвижимости, приобретаемой в качестве объекта инвестирования. Согласитесь, ни один покупатель не захочет брать «кота в мешке». Инвестору нужны точные гарантии, что объект непременно принесет доход, и его покупка обязательно окупится.
Для этого существует специальная процедура – Due Diligence, включающая множество аспектов проверки. Мы попросили Егора Бахтина, генерального директора группы компаний Q-Works и эксперта в сфере FIT-OUT, рассказать нашим читателям, чем важна данная услуга, а также какую пользу она несет инвестору при осуществлении сделок с коммерческой недвижимостью.
Передаем слово нашему эксперту.
Что такое Due Diligence?
Due Diligence – это процесс всестороннего аудита объекта коммерческой недвижимости, который позволяет получить достоверную и исчерпывающую информацию о состоянии объекта. Несмотря на то, что процедура Due Diligence известна миру уже почти 100 лет, в России до сих пор нет четко установленного стандарта и законодательной базы, регламентирующей ее проведение, как, например, в Соединенных Штатах Америки.
Так, на отечественном рынке услуга Due Diligence может включать в себя как комплексную проверку, так и проводиться по отдельным аспектам: юридическая, налоговая, финансовая, маркетинговая и инвестиционная экспертиза. В этой статьей речь пойдет о процедуре технического Due Diligence, которая имеет огромное значение для принятии обоснованных инвестиционных решений.
Дело в том, что обследование технического состояния объекта недвижимости не менее важно, чем оценка «чистоты» налоговой документации. Ведь вовремя не выявленные проблемы технического характера довольно часто приводят к большим затратам. Только тщательная проверка позволит установить, является ли объект стоящим приобретением. Конечно, для формирования комплексного аудита потребуется немало времени и усилий, но данный процесс гарантирует как финансовую, так и юридическую защиту.
Что включает в себя услуга технического Due Diligence?
В зависимости от типа и состояния объекта коммерческой недвижимости может меняться и список проводимых работ в рамках услуги. Но в обязательном порядке проводится обследование:
- текущего состояния объекта, определение существующих повреждений и дефектов;
- проектной и сметной документации, актов выполненных работ за все время;
- состояния всех инженерных сетей, отчетов плановых проверок и обслуживания;
- нормативных документов, связанных с безопасностью жизнедеятельности, охраной труда, техникой безопасности и т.д.
Результатом технического аудита является исчерпывающий отчет с предоставлением экспертных выводов и рекомендаций.
Важно заметить, что подобную проверку должны проводить опытные и компетентные специалисты, обладающие не только высокими знаниями в области технических систем. В ходе Due Diligence необходимо оценивать и коммерческие факторы, которые прямо или косвенно влияют на инвестиционную привлекательность объекта коммерческой недвижимости. Например, кроме определения возможных расходов в будущем из-за имеющихся дефектов, важно еще понять, кто будет отвечать за их устранение: собственник, инвестор или расходы будут распределены между двумя сторонами.
Техническое состояние объекта существенно влияет на краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную эффективность инвестиций. Поэтому важно, чтобы обе стороны понимали, что это не выискивание «компромата». Надежная техническая экспертиза может принести массу преимуществ, предложить более высокий уровень защиты и предоставить гарантии успешного результата для обоих участников сделки.
Благодарю за внимание!
