Вложить деньги в недвижимость: как выбрать объект для инвестиций

Рано или поздно любая нестабильность заканчивается, но остаётся возможность реализовать свою собственность по рыночным на тот момент ценам. Состав игроков, то есть состоятельных покупателей, инвестирующих средства в рынок жилья, как правило, в кризис меняется. На смену одним приходят другие: но прослойка инвесторов всё равно остаётся. Попробуем поразмышлять, можно ли сейчас всё же заработать на недвижимости и как выбрать объект для инвестирования.

Панические настроения населения в начале этого ноября проявились наиболее ярко. Курс рубля сперва падал, а потом оказался просто отпущен Центробанком в свободное плавание, валюты в обменниках не хватало, как в не очень добрые и не очень старые времена люди потянулись снимать вклады, особенно те из них, кто хорошо запомнил 1998 год. И, соответственно, сограждане в массовом порядке озаботились вопросом, куда вложить деньги, особенно крупные суммы.

Девелоперы эту тенденцию подтверждают. «В недвижимость сегодня вкладывают даже те, кто ранее инвестировал в другие инструменты, т.е. на рынке появилось много нетрадиционных инвесторов», – отмечает директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачёва. Для вступивших на этот путь попробуем тезисно сформулировать основные постулаты, выполнение которых позволит не только сохранить средства в кризисные времена, но и преумножить их.

Всё-таки опасность потерять деньги сегодня как никогда ранее высока. «В условиях нестабильной экономической ситуации к подбору оптимального варианта необходимо подойти максимально тщательно, так как риски (перенос сроков ввода в эксплуатацию, банкротство застройщика и т.д.) в этом случае возрастают», – предупреждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Параметры

Начинать, безусловно, имеет смысл с определения бюджета, который выделяется на покупку. В данном случае мы не будем рассматривать инвестиции в новостройки эконом-класса, а остановимся на более дорогих сегментах – бизнес и премиум. Несмотря на серьёзные суммы, необходимые для входа в такие проекты, они позволяют рассчитывать и на более высокую прибыль. «До сегодняшнего момента агрессивные инвесторы на рынке жилья могли заработать до 20-25% годовых и только 5-8 процентных пунктов «съедалось» инфляцией», – говорит Мария Литинецкая.

Традиционно параметры поиска квартиры для инвестирования, по словам экспертов, остаются прежними:
• начальная стадия строительной готовности объекта;
• солидный застройщик (известный на рынке, уже реализовавший несколько проектов, желательно в том числе и в кризисные времена) и надёжная форма договора (ДДУ);
• уникальное местоположение для элитных объектов; удачное – для проектов бизнес-класса – оптимально с планами по улучшению транспортной доступности – фактора, максимально влияющему в дальнейшем на рост цены;
• ожидаемые высокие темпы строительства (на примере ранее построенных объектов у застройщика);
• удачная концепция, интересный с архитектурной точки зрения проект, и наилучшее сочетание цена/качество, которые обеспечат высокий спрос и, как следствие, рост цены.

Помимо этого, сейчас особенно важно, в какой валюте производится оплата. «Многие проекты в высоком ценовом диапазоне номинируют свои цены в долларах. Тратить сегодня валюту, особенно без твёрдой уверенности, что будущая инвестиционная продажа также будет валютная, не разумно», – предупреждает Мария Литинецкая.

Репутация застройщика – тоже важный параметр. Имеет смысл максимально ознакомиться со всей информацией о девелопере, имеющейся в свободном доступе. Официальные отчёты компании, проектные декларации, постановления городских властей, в которых упоминается адрес заинтересовавшего проекта или адреса других объектов этого застройщика – всё это позволит составить достаточно объективную картину. Кроме это, не лишним будет воспользоваться как архивами деловых изданий (газеты «Ведомости» и «КоммерсантЪ»), так и форумами покупателей недвижимости. Первые помогут понять официальную политику компании, оценить её поведение в прошлый кризис, а из вторых можно узнать и ту информацию, которую обычно застройщики стараются не афишировать.

К плюсам, благоприятно сказывающимся на репутации застройщика, можно отнести надёжного банковского партнёра (желательно, чтобы это был либо ВТБ, либо «Сбербанк» – ведь именно их государство будет поддерживать до последнего), а также несколько проектов, находящихся на разных стадиях готовности. Кстати, чем больше у девелопера проектов на этапе котлована – тем выше риски покупателей, ведь в случае остановки продаж или замедления их темпов, высока вероятность того, что застройщик начнёт испытывать проблемы с финансированием. Стоит насторожиться, если девелопер начинает и сильно снижать цены по всем своим проектам, в кризисные времена этот факт говорит не о возросшей любви к потенциальным покупателям, а о чётко обозначившейся проблеме с привлечением средств. В этом случае высок риск попадания в «пирамиду», которая редко заканчивается для покупателей удачно.

Как и ранее, для того, чтобы максимально заработать, предпочтительнее входить в проект на максимально ранней стадии строительства, справедливо это и для рассматриваемых нами сегментов. «А вот покупать квартиру на этапе котлована или попозже – тут все зависит от репутации девелопера, и надо дать себе труд изучить историю развития его проектов, чтобы понять, к кому можно входить на этапе котлована, а за кем необходимо некоторое время перед этим понаблюдать», – отмечает Ирина Рогачёва.

Уникальность

Если для проектов бизнес-класса важны такие параметры, как транспортная доступность и интересная концепция, то на первый план при оценке элитных домов выходит месторасположение и архитектурная составляющая. Конечно, качество строительства для обоих сегментов мы априори считаем высоким. Не секрет, что в Москве есть так называемые «особенные дома», квартиры в которых очень редко выставляют на продажу, а если что-то и появляется на вторичном рынке, то «улетает» буквально за несколько дней по астрономическому прайсу. У риэлторов, кстати, есть список потенциальных покупателей, которые ждут квартиру в конкретном доме, а каждый девелопер в глубине души мечтает реализовать хотя бы один такой проект.

«Мир и Дом» в начале прошлого года делал ТОП-10 этих зданий, а верхние позиции в нём заняли ЖК «Стольник» (Малый Левшинский пер., 5), Cooper House (Бутиковский пер., 3) и «Гранатный Палас» (Гранатный пер., 8). Все элитные дома из этого ТОПа были необычными, и в итоге стали легендами, но объединяло именно два фактора – место и архитектура. Именно с этой точки зрения имеет смысл оценивать и стартующие сегодня проекты премиум-класса.

Кстати, опыт кризиса 2008 года показал, что рынок элитной недвижимости – речь в данном случае идёт именно об уникальных объектах – претерпел небольшие изменения, и очень быстро восстановился. «Как и любой предмет элитного потребления – антиквариат, предметы искусства и проч., настоящий премиум-класс – это всегда эксклюзив, он создан в единственном экземпляре, – отмечает Ирина Рогачёва, – Но и в этом сегменте работают законы рынка – при приобретении квартиры и в таком проекте можно получить «двойной эффект», если инвестировать на раннем этапе строительства. Да, в неспокойные времена цены на него могут некоторое время «замереть», но после сдачи дома в эксплуатацию они в любом случае вырастут».

Ирина Рогачёва, директор департамента элитной недвижимости Capital Group

-Прежде, чем инвестировать средства в недвижимость, надо определить бюджет мероприятия и ответить себе на вопрос, какова цель – сохранить средства или заработать. Именно от ответа и зависит выбор объекта.

Наши покупатели, инвестировавшие в 2010-2011 году в приобретение апартаментов в проекте «Город Столиц» в «Москве-Сити», сейчас получают от сдачи их в аренду 8-10% годовых в долларах. Экономика выглядит следующим образом: 100-метровые апартаменты с одной спальней без отделки они приобретали тогда за 800-900 тыс. долларов, затем делали ремонт и обставляли квартиру (в среднем бюджет – 150 тыс. долларов). Сейчас, в зависимости от отделки и уровня мебели и декора, такие апартаменты стоят 1,5-2,5 млн долларов. Владельцы сдают их в аренду за 8-12 тыс. долларов в месяц. И они не простаивают. 200-метровые квартиры приносят собственникам 13-25 тыс. долларов ежемесячно. По наблюдениям нашего департамента аренды, который мы создали в 2012 году специально для обслуживания таких инвесторов, арендная плата напрямую зависит от качества и стильности отделки, арендаторам важно, чтобы квартира была оформлена модно, но при этом стильно и удобно.

Тем, кто хочет сохранить средства, можно порекомендовать ориентироваться всё же на премиум-сегмент, как наиболее устойчивый, а в идеале – входить в него на ранних этапах строительства. Это в любом случае наиболее надежные инвестиции. По данным наших аналитиков, изучающих арендный рынок, сейчас на вторичном рынке снижается спрос на квартиры в старых «сталинках», «цековских» домах, а вот в более дорогом лакшери-сегменте, с ежемесячной оплатой от 8-10 тыс. долларов и выше, спрос наоборот растёт.

Кстати, не надо бояться приобретать элитную недвижимость для арендных целей, именно на неё потребитель найдётся всегда. Сейчас на рынке представлены разные объекты, есть те, которые привлекательны со всех позиций, как с инвестиционной точки зрения (они обязательно вырастут в цене), но и с точки зрения получения дохода от аренды (не менее 10% годовых в валюте). Есть проекты и более сложные, более дорогие по вложениям, но они ещё более устойчивые. Может быть, они и не принесут 10% в месяц, если их сдавать, они принесут 5%. Но зато эти квартиры никогда не подешевеют, а будут только дорожать с годами как предмет искусства. Есть такие проекты у других девелоперов, есть и у нас. Например, абсолютно уникальный клубный дом «Мон шер».

Инвестиционная составляющая присутствует и здесь, поскольку проект ещё не завершен. Но у него ещё есть потенциал – те этапы, которые в любом случае дают прирост стоимости – достройка, сдача в эксплуатацию и оформление прав собственности. А вот дальше уже включаются механизмы рынка. Я бы не спешила с заключением, что недвижимость в нём будет приносить такой же арендный доход, как апартаменты в небоскребах «Москвы-Сити» – 10-15%. Но посмотрим. А вот с точки зрения сохранения средств – это идеальный вариант, этот дом минимально будет подвержен каким-то ценовым колебаниям даже при самых неблагоприятных вариантах развития ситуации на рынке.