Внимание: распродажа! Дефолтные квартиры

На рынке недвижимости появился новый товар – так называемые залоговые или ипотечные квартиры. Еще их называют дефолтными. До кризиса сделки по продаже находящейся в залоге у банков недвижимости были большой редкостью. Сейчас ситуация изменилась: многие финансовые учреждения, испытывающие трудности с возвратом ипотечных кредитов, стали предлагать для открытой продажи дефолтные квартиры. И хотя объем таких сделок пока невелик, тенденция – к их увеличению.

Кто тот несчастный?

Порядок реализации заложенной квартиры регулируется общими положениями о залоге Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также законом «О банках и банковской деятельности».

Основная ситуация, при которой на заложенную квартиру может быть обращено взыскание, – это неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего в такую категорию попадает неуплата долга и процентов. Поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев.

Каковы причины появления на рынке квартир, отбранных банками у заемщиков в качестве обеспечения обязательств по ипотечному кредиту?

Комментарий
Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости «А-Риэлти Групп» (A-Realty Group):

1. С развитием ипотеки условия предоставления кредитов банками по отношению к заемщикам все время смягчались. В предкризисный период кредиты выдавались всем подряд – без обеспечения, без поручительства и проверки финансовой состоятельности заемщика. И, что самое страшное, – без первоначального взноса. Дошло до того, что кредит можно было получить под 100% от стоимости недвижимости.

Например, человек до кризиса купил на ипотечные средства квартиру, которая оценивалась банком в 5 миллионов рублей. И, соответственно, на эту сумму получал кредит. Во время кризиса цены ушли вниз. И та же самая квартира стала стоить, условно, 4 миллиона рублей. Банки стали требовать от заемщиков компенсировать эту разницу в залоговой стоимости недвижимости и доплатить еще миллион. Причем не в рассрочку, а сразу, целиком. Лишь для того, чтобы банк оставил условия по кредиту такими же, какими были изначально. Человек может быть, и в состоянии был бы продолжать выплачивать ипотеку на тех же условиях, на которых получил ее, но доплатить эту разницу в рыночной стоимости квартиры уже не в состоянии. Мало того, он не только не гасил те деньги, которые брал у банка, но еще и оказался ему должен. Что оставалось делать? Отдать квартиру банку.

2. У заемщика ухудшилось финансовое положение – работодатель срезал зарплату, из-за чего ему просто не хватает денег на погашение кредита. Все средства уходят на питание и приобретение вещей первой необходимости. Единственный вариант – продать квартиру и погасить задолженность банку.

3. Человек вообще лишился дохода. Например, в связи с потерей постоянной работы, изменившихся жизненных обстоятельств (потеря трудоспособности, развод, переезд в другой город...). Ничего не остается, как вернуть квартиру банку.

Три способа расчета с банком

– по обоюдному согласию, когда заемщик с разрешения кредитора самостоятельно или с помощью риелтора продает жилплощадь и рассчитывается с банком.
– по соглашению с банком, согласно которому кредитор выкупает жилплощадь для себя или третьих лиц, реализует его, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляются заемщику;
– в судебном порядке, то есть реализация заложенной квартиры по решению суда с аукциона;
Схемы реализации залогового жилья могут отличаться в зависимости от банка.
Cамостоятельная продажа

Должник-заемщик, оказавшийся в безвыходном положении, добровольно расстается с заложенной квартирой, не дожидаясь судебных приставов.

Если заемщик понимает, что начинает испытывать трудности по выплате кредита, и хочет решить возникшие проблемы самостоятельно и по своей воле, не доводя дело до судебного решения и не надеясь на авось, то лучше, не теряя времени, обратиться в банк-кредитор. Причем не тогда, когда платежи уже просрочены, а как только стало понятно, что такой ход событий возможен. Хорошо, если есть 2–3-месячный запас для маневра, чтобы вместе с банковским сотрудником попытаться найти какой-то выход. Ему может быть предложена, например, реструктуризация кредита (увеличение срока кредитования – что позволяет пересчитать выплаты на более длительный срок, это уменьшает ежемесячный платеж, однако приводит к увеличению стоимости кредита), рефинансирование, кредитные каникулы (отсрочка по выплате тела кредита или процентов по кредиту на срок до 1 года).

Заложенное жилье может быть отчуждено залогодателем лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть для продажи квартиры собственник должен предварительно получить на это согласие банка. Обычно банки не возражают против продажи квартир самими заемщиками. После получения такого разрешения заемщик начинает заниматься реализацией залога. А банк предоставляет отсрочку платежей на 3 месяца.

Технология поиска покупателя абсолютно такая же, как на любую другую недвижимость, которая не заложена в банке. Причем если в запасе есть те самые 2–3 месяца, то можно рассчитывать продать квартиру по рыночной цене ...