Многие москвичи по привычке ждут в 2010 году очередного повышения цен – ведь совсем недавно мы даже и предположить не могли, что рынок может вести себя как-то по-другому. Но экономическая ситуация в стране и в мире изменилась. Сейчас на рынке недвижимости появились рычаги, которые заставляют его двигаться по измененной внешними обстоятельствами траектории.
Ситуация на вторичном рынке жилья Москвы в 2009 году мало порадовала и продавцов, и покупателей. Если первые были вынуждены снижать цены, что их, мягко говоря, мало радовало, то вторые ждали, что цены упадут еще больше, поэтому сделки заключать не спешили. С 2010 годом и у тех, и у других связаны серьезные ожидания. О том, насколько им суждено сбыться, журнал Metrinfo.ru беседует с ведущими экспертами рынка.
Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» построил свой прогноз о развитии ценовой ситуации на рынке недвижимости Москвы в 2010 году на базе исследований, проводимых IRN.RU по рынку аренды городского жилья. (см. статью «Аренда жилья запрещает квартирам дорожать».)
Он считает, что если бы в стране началось улучшение общеэкономической ситуации, то рынок аренды, как более динамичный, среагировал бы на это первым, и ставки пошли бы вверх. Следом, через несколько месяцев, или примерно через полгода, пошли бы вверх и цены продаж. Но нынешняя осень показала отсутствие роста ставок аренды. Более того, в ноябре 2009 года арендные ставки по Москве снизились еще на 10%. Такое обстоятельство позволяет сделать вывод, что если в нынешних условиях аренда не растет, с платежеспособностью населения ситуация складывается, мягко говоря, плачевная: люди не могут тратить больше, так как доходы у них упали. В сложившихся условиях говорить о том, что в 2010 году сохраняется потенциал для роста цен при сделках купли-продажи, не приходится. Это один из критериев, который показывает, что пока рынок недвижимости пойти вверх не сможет.
«Если бы мы предположили, что цены будут расти, то это означало бы, что коэффициент доходности аренды стал бы еще меньше, а он и сейчас довольно низкий - на уровне около 5% годовых, - говорит эксперт. - Для сравнения, в 2000-2001 годах рентный бизнес мог приносить квартирному рантье порядка 12% годовых, в 2002-2003 годах – уже ближе к 10%, в 2004-2005 годах – порядка 7%-8%. Предположить, что квартиры начнут дорожать, это значит допустить, что доходность от аренды схлопнется до 3% годовых. Но это создаст совершенно неадекватную ситуацию на рынке недвижимости, что тоже маловероятно».
По прогнозу Олега Репченко, ждать очередного роста ставок аренды можно не раньше осени 2010 года. Причем аренда должна подорожать в преддверие повышения цен на квартиры, поэтому даже в течение 2010 года не следует ожидать заметного роста цен ни в одном из сегментов столичной недвижимости. Эксперт сравнил 2010 год с 2000-м, когда цены на недвижимость остановились в росте, лишь варьируясь в пределах + - 5%. Впрочем, аналитик допускает, что самые дешевые предложения – «однушки» в силу вымывания с рынка могут подорожать где-то на 5%. Удержаться в цене может, скорее всего, «золотая середина» – относительно недорогие дома эконом-класса или умеренный бизнес-класс - новые дома с параметрами оптимального соотношения цены и качества.
Олег Репченко также не исключал и дальнейшего снижения цен. Но этот процесс вряд ли будет таким масштабным, как это произошло за последний год, когда цены снизились на 30-40%. Скорее, снижение будет носить остаточный характер и только в отдельных сегментах. В частности, это относится к старому жилому фонду, цены на который перед кризисом не очень отличались от современного жилья, но значительно ему проигрывали по качеству. Вот такое жилье и может подешеветь в зависимости от состояния и места расположения на 5-15%. Но резкого удешевления не будет, а скорее ожидается постепенное сползание вниз, - резюмирует эксперт.
Одним из основных факторов, который может как-то повлиять на покупательский спрос, эксперты называют возрождение ипотеки. Одновременно не исключают, что удешевление ипотечных кредитов и повышение их доступности для большего числа заемщиков может спровоцировать дальнейший рост цен. Правда, и сами-то они пока не очень верят, что такой сценарий возможет в ближайшей перспективе. Итак, дадим слово представителям компаний, работающих на рынке недвижимости.
Возврат ипотеки на докризисный уровень займет не один год
«Пересвет-Инвест»
Ольга Маркова ...
Комментарии
(10)#