В 2020 году спрос на дачи всю загородную недвижимость, включая дачи, в Подмосковье вырос, а вместе со спросом выросли цены. Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков рассказал о том, выгодны ли инвестиции в дачи и загородную недвижимость.
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
– Сегмент загородной недвижимости Москвы и Подмосковья – очень неоднороден и разбит на множество сегментов. Так, само понятие дачи является весьма размытым. Поэтому, если говорить об инвестициях в загородную недвижимость стоит уточнять в какую именно. Например, если говорить о вложения в земельные участки, то лучше выбирать большие пятна, которые будут нарезаны на лоты, площадью от 7 до 15 соток. Далее нужно смотреть на наличие или отсутствие обременений, на то, что можно строить на этом участке, на наличие природоохранной зоны, на ограничения, связанные с авиацией, на коммуникации и на множество других моментов. Если все эти нюансы понятны и прогнозируемы, то можно говорить о цене. Если большой участок планируем разбить на три маленьких по 10 соток, то продажная стоимость двух участков по 10 соток должна перебивать первую стоимость большого участка.
Если на участке возводится дом, то это здание должно соответствовать окружению. Так, нельзя построить особняк стоимостью 100 млн рублей в деревне, где стоимость домов на уровне 1,5-2 млн рублей.
Средняя маржа при реализации таких проектов, как правило, составляет порядка 50—70%. Маржи в 100—150% как было раньше уже нет. При этом инвестор берёт на себя все риски и нюансы.
Главное — чего делать точно не надо, это покупать маленький участок по высокой цене, далее строить дорогой дом и пытаться отбить вложения.
Ещё одним кластером являются старые дачи советского периода, которые, как правило, идут под снос, а также дома на земле, которая относится к категории личного подсобного хозяйства. Основным преимуществом старых домов является то, что к таким объектам часто подключены коммуникации и есть зарегистрированная постройка. Это ускоряют реализацию проекта, а чем быстрее, тем выше маржа проекта. При этом сама старая постройка на реализацию инвестиционного проекта не влияет.
Иногда дачи покупают для сдачи в аренду, но такой вариант также требует определённых расходов, как временны́х, так и финансовых. Объект нужно обязательно страховать и следить за ним, то есть содержать в порядке. Здесь также многое зависит от цены покупки и от цены сдачи.
Если говорить про дома на земле ЛПХ, то там есть свои нюансы, которые могут оказать значительное влияние на привлекательность объекта, например, отсутствие подхода к участку или ограничения, связанные с близостью к водоёмам.
Ещё одним распространённым сценарием инвестиций в загородную недвижимость являются новые дома, расположенные в хороших коттеджных посёлках. Привлекательной историей является ситуация когда дом нужно достраивать. Главными нюансами является то, что инвестор не знает то, как дом строился до момента продажи. Поэтому приобретать такой объект без профессионала-строителя крайне рискованно. Кроме того, важно понимать, что с коммуникациями. Так, даже в коттеджных посёлках есть различные ограничения. А также есть стоимость подключения к этим самым коммуникациям. На нашей практике были случаи, когда стоимость подключения оценивалась в 2 млн рублей.
В итоге, можно сказать, что инвестиции в загородную недвижимость является более сложным вариантом, чем в городскую. Таким образом, для профессионалов это может быть интересно, для частных инвесторов, которые в первый раз выходят на рынок инвестиций я бы рекомендовал выбрать всё-таки городской объект.
Комментарии
(0)#