За 10 лет разница в ценах между районами Москвы стала меньше

Эксперты Циан.Аналитики сравнили цены на вторичном рынке Москвы в 2012 и 2022 г. и определили, какие районы столицы подорожали сильнее, а в каких рост цен был выражен слабее, а также как изменилась стоимость в домах разного типа застройки. За 10 лет ценовая неоднородность в столице сократилась.

• За последние 10 лет квадратный метр на вторичном рынке Москвы увеличился в цене на 77% (в абсолютном выражении на 130 тыс. рублей). Основная индексация пришлась на 2020-2021 гг.
• В 2012 г. цены в самом “дешевом” районе Москвы были в 3,8 раз ниже, чем в самом дорогом. В 2022 г. разрыв сократился до 3,2 раз.
• За 10 лет сильнее подорожали более доступные районы и локации, в которых улучшилась транспортная доступность. Наименьшие темпы роста цен – в престижных локациях центра и юго-запада, которые уже в 2012 г. входили в число самых дорогих.
• За 10 лет на вторичном рынке Москвы произошли изменения в зависимости цен от характеристик домов. За счет опережающего роста цен в “хрущевках” разрыв в стоимости между разными типами застройки снизился.

Средние цены рассчитывались без учета элитной недвижимости.

I. +130 тыс. рублей за 10 лет

10 лет назад, в 2012 г. рынок недвижимости восстановился после кризиса 2008-2009 гг. Квадратный метр на вторичном рынке Москвы стоил тогда ~170 тыс. рублей. В последующие годы цены увеличивались, достигнув весной 2015 г. 189,1 тыс. рублей. На кризис 2014-2015 г. рынок недвижимости отреагировал так же, как и в предыдущие годы: снижением цен, сокращением спроса, уменьшением темпов строительства. С 2017 г. цены вновь начали увеличиваться и данная тенденция сохраняется до сих пор.

В 2019 г.  застройщиков обязали работать по эскроу-счетам, в результате чего отпала необходимость в занижении стоимости жилья на этапе котлована и средние цены на первичном рынке столицы стали увеличиваться сильнее, чем в предыдущие годы. Вторичка дорожает вслед за первичкой, поэтому и в сегменте готового жилья индексация цен усилилась.

За последние 2 года на рынке недвижимости были зафиксированы рекордно высокие темпы роста цен. В 2020 г. была объявлена льготная ипотека на покупку квартиры на первичном рынке, что привело к ажиотажному спросу и последующему росту цен сначала в сегменте новостроек, а затем и на вторичном рынке. За 2020 г. цены на готовое жилье в столице выросли на 21%. В 2021 г. рост продолжился - еще +15%. Весной 2022 г. средняя стоимость “квадрата” на вторичном рынке столицы составила почти 300 тыс. рублей. В результате за 10 лет стоимость жилья на вторичном рынке Москвы увеличилась более, чем в 1,5 раза (на 77% или на 130 тыс. рублей).

Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке Москвы

Источник: Циан.Аналитика

II. За 10 лет неоднородность цен снизилась

В 2012 г. разброс цен между самым “дешевым” районом Москвы и самым “дорогим” районом составлял 219 тыс рублей - средняя цена в поселении Щаповское (76,5 тыс. рублей) была в 3,8 раз меньше, чем в районе Арбат (295,5 тыс. рублей).

В 2022 г.  средние цены в самой дешевой локации - поселении Кленовское (141 тыс. рублей) на 311,8 тыс. рублей (или в 3,2 раза) ниже, чем средние цены (без учета элитной недвижимости) в районе Якиманка (452,8 тыс. рублей). Т.е. разброс цен между районами столицы стал меньше, чем 10 лет назад (в 3,2 раза против 3,9 раз). Связано это с тем, что за последние 10 лет более быстрыми темпами увеличивались цены в более доступных локациях. В более дорогих районах рост цен был более сдержанным за счет эффекта высокой базы.

Сравнение средней цены квадратного метра в самом “дорогом” и самом “дешевом районе в 2012 и 2022 г.

В 2012 г. по цене явно выделялось юго-западное направление - районы Гагаринский, Раменки, Ломоносовский, Дорогомилово, Черемушки, Проспект Вернадского, Тропарево-Никулино входили в топ-20 самых дорогих локаций Москвы, уступая лишь районам ЦАО. Сейчас эти районы также одни из самых дорогих в столице, но в топ-20 входят уже не все (Черемушки и Тропарево-Никулино занимают 34 и 40 места соответственно). Распределение цен в старых границах Москвы стало более равномерным по направлениям, к дорогим локациям на юго-западе добавились локации на западе и на севере (районы Беговой, Аэропорт, Филевский парк вошли в 20 самых дорогих). Если в 2012 г. “престижный” запад был на 20-25% дороже “индустриального” востока, то сейчас на 10-15%.

Отношение цены квадратного метра в районах Москвы в 2012 и 2022 гг. к средней по столице (серым цветом выделены районы, по которым нет достаточной выборки на конкретный год)

Источник: Циан.Аналитика

Циан составил рейтинг районов Москвы по росту средних цен квадратного метра на вторичном рынке. Общая закономерность - в более дорогих центральных локациях цены выросли меньше за счет эффекта высокой базы, жилье в более доступных востребованных локациях подорожало сильнее.

В лидерах роста цен районы Новой Москвы. С момента присоединения этих территорий в них кардинально изменилась в лучшую сторону транспортная доступность и обеспеченность инфраструктурой. Многие локации (рядом с метро) не уступают в качестве жизни территориям в старых границах Москвы. В связи с этим рост средних цен здесь наиболее выраженный.

Помимо данных локаций в таблицу районов с максимальным увеличением цен были включены и 10 территорий в старых границах Москвы. Здесь в некоторых районах на росте цен сказалось открытие станций МЦК или новых станций метро, развитие дорожно-транспортной сети, поскольку в ценообразовании на рынке жилья в Москве фактор транспортной доступности традиционно играет одну из наиболее важных ролей.

Например, в Южнопортовом районе, где цены увеличились в 2,3 раза,  была открыта станция МЦК “Дубровка”, в Коптево - станция МЦК “Коптево”, в районе “Соколиная гора” - сразу три станции МЦК и станция метро “Электрозаводская” Некрасовской линии, в Марфино - станция МЦК “Владыкино” и станция метро “Окружная” Люблинско-Дмитровской линии. За счет значительного роста цен в половине районов из топ-10 с наиболее выраженной динамикой “квадрат” в 2022 г. стоит дороже, чем в среднем по Москве.

В топ-10 районов (в старых границах Москвы) с максимальным ростом цен входит и Беговой район, уровень цен в котором значительно выше, чем в других - в 2022 г. - 387,5 тыс. рублей (это один из самых высоких показателей в Москве, не считая районы ЦАО). Рост цен поддерживается за счет повышенного спроса - район граничит с ЦАО, его жители могут пользоваться всей инфраструктурой центра Москвы, при этом цены здесь ниже, чем в центральных районах. Кроме того, недалеко находится “Москва-Сити” и другие офисные центры.

Среди районов с наименьшими темпами роста цен - престижные локации ЦАО, ЗАО и ЮЗАО, которые уже в 2012 г. входили в число самых дорогих.

Районы Москвы с наибольшим и наименьшим ростом средней цены квадратного метра на вторичном рынке (серым цветом выделены территории Новой Москвы)

Динамика средней цены квадратного метра в районах Москвы с 2012 г. по 2022 г.

Источник: Циан.Аналитика

    Распределение цен между зонами в пределах города в 2022 г. практически не изменилось относительно 2012 г. и соответствует принципу “чем дальше от центра - тем дешевле”. По сравнению с 2012 г. на 12 п.п. снизился разрыв между средними ценами в ЖК внутри Садового кольца и в зоне между Садовым кольцом и ТТК. Немного сократился разрыв и между следующими двумя зонами. Это связано с тем, что за 10 лет “квадрат” значительнее всего подорожал в локациях между Садовым кольцом и МКАДом. Внутри Садового кольца и за МКАД цены выросли меньше. В первом случае причина в высокой базе (здесь и так слишком дорогое жилье), во втором случае причина в меньшей популярности территорий, чем в пределах МКАД. Территории Новой Москвы (ближнего пояса), как было сказано ранее, прибавили в цене больше всего.

III. За 10 лет сильнее всего подорожали “хрущевки”

На цену влияет не только локация в границах города, но и характеристики дома (тип стен, год) и квартиры (этаж, планировка, площадь), окружающая инфраструктура и застройка.

И в 2012, и в 2022 г. самая высокая стоимость квадратного метра - в домах дореволюционного периода. Причина такой высокой стоимости - в их расположении в центре города. В дореволюционных домах, как правило, изначально были деревянные перекрытия, но в 1970-80-е гг. часть из них подверглась реконструкции и полной замене перекрытий и сетей, поэтому сейчас в таких домах жить вполне комфортно, к тому же в них самая большая средняя площадь квартир (около 80 кв. м. - это примерно на 10% больше, чем по всей жилой застройке).

За 10 лет наиболее сильно подорожали квартиры в хрущевских пятиэтажках. На их стоимость с 2017 г. значительно влияет программа реновации. С начала действия программы выбор квартир в домах под снос существенно сократился, а цены в них увеличились. В 2016 г. – за год до того, как стало известно о реновации - в продаже было доступно ~4 тыс. лотов.

Год назад ~1 тыс. Собственники завышают цены на такие лоты, поскольку при сносе дома взамен будут предоставлены квартиры в новостройках которые по характеристикам значительно лучше тех, которые были в панельных пятиэтажках (за счет более просторных санузлов и кухонь новые квартиры превышают по площади жилые помещения в “хрущевках” на ~10%, а цена квадратного метра выше на 15-20%).

Значительно прибавили в цене дома 1917-1930 гг. Они расположены недалеко от центра, в них есть необычные просторные планировки, но при этом 10 лет назад цены в них значительно уступали ценам в дореволюционных домах. За 10 лет разрыв в стоимости сократился.

В 2012 г. по стоимости выделялись и “новостройки” тех лет - кирпичные и монолитные дома, построенные в 1990-е и в 2000-е гг. И сейчас в этих домах сохраняется высокая стоимость.

В одном и том же районе панельный дом всегда дешевле, чем монолитный или кирпичный - такое соотношение наблюдалось и в 2012 г., и в 2022 г. За 10 лет панельные и блочные дома и советского, и постсоветского периода выросли в цене больше, чем кирпичные и монолитные, но все равно не опередили их по стоимости. Причина в эффекте низкой базы - еще в 2012 г. это были одни из самых дешевых типов домов.

Сейчас самый дорогой “квадрат” (в дореволюционных домах) на 42% дороже, чем самый “дешевый” (в пост-советских панельных и блочных). 10 лет назад ценовой разрыв был выше - на 69% (между дореволюционными и “хрущевками”). Т.е. ценовая неоднородность за 10 лет сократилась не только в территориальном разрезе, но и по типу застройки (главным образом, за счет высоких темпов роста цен в “хрущевках”).

Динамика цены квадратного метра в разных типах застройки

Источник: Циан.Аналитика

“За 10 лет на вторичном рынке Москвы произошли изменения в территориальной дифференциации цен и в их зависимости от типа застройки. За счет опережающего роста цен в более дешевых районах в столице сократилась ценовая неоднородность - жилье в самом дешевом районе Москвы теперь стоит в среднем в 3,2 раза меньше, чем в самом дорогом (в 2012 г. разрыв был в 3,9 раз).

В том числе, смягчились различия в стоимости жилья между западом и востоком.  Кроме того, сократилась ценовая неоднородность между разными типами застройки (дореволюционной, пятиэтажной “хрущевской”, постсоветской панельной и кирпичной и т.д.), – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Расценивать это как положительный тренд нельзя, ведь неоднородность сократилась за счет того, что опережающими темпами в течение последних 10 лет дорожали самые доступные в 2012 г. объекты, которые в настоящее время зачастую таковыми уже не являются.”