За 2022 год объем предложения на рынке элитной жилой недвижимости Москвы вырос на 37%

Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы. Совокупный объем сделок по покупке новостроек оценочно может составить около 900 шт. (-44% в годовой динамике), так как многие потребители в текущей ситуации заняли выжидательную позицию.

За счет охлаждения спроса, а также в связи с активным выходом новых проектов вырос объем предложения элитного жилья: по предварительным итогам на рынке экспонируется почти 1,8 тыс. квартир и апартаментов (+37% к IV кварталу 2021 года).

За неполные 11 месяцев текущего года старт продаж был объявлен в 14 новостройках, а также в одном новом корпусе уже реализуемого комплекса. При этом отмечается тренд на укрупнение новых объектов: суммарный проектный объем новостроек 2022 года в четыре раза превышает показатель 2018 года (4,4 тыс. лотов против 1,1 тыс. лотов).

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы по предварительным итогам 2022 года достигла 1 530 тыс. руб./кв. м (+14% за год).

По прогнозам аналитиков NF Group, за 2022 год общий объем сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы оценочно может составить около 900 шт., сократившись на 44% в годовой динамике и приблизившись к показателям 2017–2018 гг.

Коррекция спроса в 2022 году была ожидаема, учитывая текущую экономическую и геополитическую ситуацию. В условиях неопределенности многие покупатели заняли выжидательную позицию, отложив приобретение недвижимости, а некоторые полностью отказались от сделок или использовали возможность релокации семьи и бизнеса за границу.

Динамика числа сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы

За исключением первых трех месяцев, на протяжении 2022 года объем предложения в новостройках элитного сегмента демонстрировал положительную динамику. По предварительным итогам года на рынке элитного жилья экспонируется почти 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 37% выше значения IV квартала 2021 года. Восполнение объемов предложения на первичном рынке осуществлялось посредством активного выхода новых проектов, а также за счет охлаждения спроса. Тем не менее, показатель по-прежнему остается ниже значений более ранних периодов (-16% по сравнению с итогами 2020 года и -32% по сравнению с итогами 2019 года).

Динамика объема предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы

За неполные 11 месяцев 2022 года старт продаж был объявлен в 14 новостройках, а также в одном новом корпусе уже реализуемого комплекса. Примечательно, что количество новых объектов за 2022 год практически достигло значения, равного суммарному показателю за 2020 и 2021 годы.

Последние четыре года на рынке элитной жилой недвижимости отмечался тренд на укрупнение проектов: все чаще появлялись премиальные комплексы с проектным объемом на уровне 300–600 лотов. При этом в 2022 году сегмент пополнился сразу двумя масштабными новостройками: «River Park Towers Кутузовский», где запроектировано более 2 тыс. квартир, и Luzhniki Collection, в корпусах которого будет представлено более 1,1 тыс. квартир. Таким образом, суммарный проектный объем новостроек 2022 года составил почти 4,4 тыс. лотов, что в четыре раза превышает аналогичный показатель 2018 года (1,1 тыс. лотов).

Также среди ключевых тенденций рынка элитной жилой недвижимости отмечается появление новых игроков, ранее работавших в более бюджетных классах: Level Group («Саввинская 17» и «Саввинская 27»), ГК «Пионер» (OPUS), «Абсолют Недвижимость» (Luzhniki Collection), «Группа ЛСР» (Le Dome).

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы по предварительным итогам 2022 года составила 1 530 тыс. руб./кв. м, за год показав прирост в размере 14%. После корректировки показателя во II квартале, когда стоимость квадратного метра снизилась до 1 459 тыс. руб. (-9% за три месяца), средневзвешенная цена демонстрировала довольно умеренные темпы роста, связанные как с осторожностью девелоперов в ценообразовании уже реализуемых проектов, так и с выходом новых масштабных комплексов по более доступным ценам.

В разрезе классов средневзвешенная цена предложения в сегменте «премиум» достигла 1 115 тыс. руб./кв. м (+16% в годовой динамике), а в сегменте «делюкс» – 2 128 тыс. руб./кв. м (+11% в годовой динамике). Примечательно, что ценовая дельта между классами остается на высоком уровне и по предварительным итогам 2022 года составляет более 90%, тогда как, например, в 2016 году разница равнялась 42%.

В целом активное увеличение дельты наблюдается с 2019 года в связи с высокими темпами роста показателя в сегменте «делюкс», который традиционно характеризуется небольшими объемами выхода новых объектов.

Ограниченное предложение, увеличение себестоимости строительства и заметное повышение качества возводимых комплексов в совокупности с расширением уникальных характеристик новостроек стали ключевыми факторами наблюдаемой динамики рынка в этом сегменте.

Динамика средневзвешенной цены предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы в разрезе классов

Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group:

«В 2022 году рынок недвижимости вновь оказался в состоянии турбулентности, которое характеризуется процессом адаптации покупателей и застройщиков к кризису. Стоит отметить, что сейчас данный период стал короче, потребители быстрее адаптируются к внешним факторам и новым реалиям.

По сравнению с тенденциями прошлого года, в элитном сегменте фиксируется смена направленности рынка: новостройки не показали выдающихся результатов, поэтому девелоперы вынуждены давать скидки в индивидуальном порядке и прибегать к различным маркетинговым инструментам для увеличения продаж.

Средневзвешенная цена предложения демонстрирует невысокую динамику, в перспективе возможна корректировка показателя, однако поддерживающим фактором по-прежнему будет выступать высокая себестоимость строительства, а также влияние окажет доступность ипотечного рынка.

В то же время во вторичном сегменте наблюдаются более существенные изменения: дисконты здесь могут достигать 20–30%. Многие собственники готовы скорректировать цену, чтобы продать объект быстрее».