За месяц спрос на вторичное жилье в Москве вырос на 5%, за год – в 5 раз

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги апреля: в этом месяце актуальный спрос (количество авансов) вырос на 5% относительно марта, в сравнении с апрелем прошлого года, когда активность покупателей была почти на нуле, – в 5 раз. По мнению специалистов компании, некоторые покупатели ускорили выход на сделку, учитывая, что вслед за ключевым показателем ЦБ начали повышаться ставки по ипотеке. Объем ликвидного предложения остается ограниченным, и продавцы если и предоставляют скидки, то минимальные – по статистике ИНКОМ-Недвижимость, в апреле средний размер дисконта на «вторичке» был равен лишь 3,6%.

Также специалисты компании проанализировали поведение консервативных инвесторов, приобретающих недвижимость ради сохранения своих сбережений. В начале нынешнего года, когда многие игроки рынка надеялись на дальнейший значительный рост цен, доля инвестиционного спроса на вторичном рынке доходила порой до 20%, сейчас она составляет 14-15%. Среди прочих категорий жилья таких покупателей особенно интересуют квартиры в домах, попавших в программу реновации, – по подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, за год средняя цена 1 кв. м этих объектов выросла на 22%, а усредненная стоимость – на 14%

Согласно статистике профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, весной активность покупателей на вторичном рынке жилья находится на высоком уровне. По итогам марта компания получила на 25% больше авансов, чем в феврале, в апреле актуальный спрос вырос еще на 5%. В силу объективных причин разрыв по числу авансов с апрелем 2020-го, когда действовал режим всеобщей самоизоляции, весьма велик – в 5 раз больше.

На время майских праздников рынок недвижимости ожидаемо замер, однако, по наблюдениям специалистов компании, многие потенциальные покупатели продолжали просматривать квартиры и готовиться к сделке. Как следствие, в первую рабочую неделю после каникул ежедневно заключалось в 2 раза больше авансовых договоров, чем в аналогичный период апреля.

В прошлом году повышенная активность покупателей привела к значительному росту цен на вторичное жилье в столице, его пик пришелся на ноябрь-декабрь 2020-го. В начале нынешнего года специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечали небольшое снижение бюджетов сделок, и с тех пор средний уровень цен практически не изменился.

Объем ликвидного предложения на «вторичке» остается ограниченным, и в условиях, когда покупатели порой испытывают сложности с подбором квартиры, продавцы крайне редко соглашаются на скидку (либо делают минимальную уступку). Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, по итогам апреля средний размер скидки при продаже вторичного жилья составил 3,6%. Для сравнения – в январе 2020-го данный показатель был равен 6,3%, в прошлом апреле – 5%, а в январе нынешнего года – 3,9%.

Специалисты компании считают, что высокий уровень спроса на вторичном рынке поддерживается в том числе за счет изменений в сфере ипотечного кредитования. Ключевой показатель ЦБ, влияющий на уровень ставок по ипотечным программам, в течение долгого времени снижался, однако в марте этого года он поднялся до 4,5%, в апреле – до 5%. Вслед за тем некоторые крупные банки объявили об увеличении ставок по жилищным кредитам. В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что некоторые покупатели спешат заключить сделку, пока проценты по ипотеке не выросли еще больше.

Определенную долю спроса на вторичном рынке занимают и консервативные инвесторы, приобретающие недвижимость в первую очередь для сохранения своих сбережений от обесценивания, а также для сдачи квартиры в аренду.

Об этой категории покупателей рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Напомню, что с 2015 года, когда цены на вторичное жилье начали снижаться (после скачка спроса в конце 2014го), покупка квартиры ради вложения средств стала редким явлением. Наблюдая за тем, как уменьшаются ценники, люди все больше разочаровывались в инвестиционной привлекательности недвижимости. В 2018м, когда цены пошли вверх, ситуация начала меняться, и к концу того года доля консервативных инвесторов на “вторичке” столицы составила 20%.

В 2019 году общий уровень спроса ощутимо снизился (в некоторые месяцы на 30%, а то и 40% в годовом выражении), а доля покупателей-инвесторов сократилась до 5%. Во второй половине 2020-го на фоне мощного роста спроса и цен увеличился и объем условно инвестиционного спроса – к этой категории относилась каждая седьмая сделка.

В нынешнем году также немало покупателей приобретает квартиру для сохранения накоплений, а негативные события в сфере экономики – колебания курсов валют, усиление санкций со стороны США, рост уровня инфляции и прочее – укрепляют их решение вложиться в недвижимость.

Кроме того, в начале 2021-го у консервативных инвесторов была дополнительная мотивация – надежда на то, что вторичные квартиры будут существенно дорожать и дальше, из-за чего доля таких покупателей вырастала порой до 20%. Однако затем участники рынка поняли, что с большой вероятностью средний уровень цен в нынешнем году уже не изменится. Поэтому во второй половине весны условно инвестиционный спрос стабильно остается на уровне 14-15%».

По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, чаще всего консервативные инвесторы выбирают самые востребованные на рынке варианты: типовые 1- или 2-комнатные квартиры, предлагаемые по незавышенной стоимости, площадью в среднем от 30 до 50 кв. м, в локациях с развитой инфраструктурой.

Кроме того, такие покупатели нередко обращают внимание на квартиры в домах, попавших в списки программы реновации старого жилья. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за год средняя цена предложения 1 кв. м квартир в пятиэтажках под снос выросла на 22% (со 198,1 тыс. рублей до 242 тыс. рублей), средняя стоимость объекта – на 14% (с 9 млн рублей до 10,3 млн рублей).  

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Поначалу, после объявления об этой инициативе, перспективы ее реализации представлялись весьма туманными. Но постепенно, по мере появления новостей о переселении жильцов и ликвидации ветхих строений, доверие населения к программе реновации повышалось. Жилье в домах под снос пользуется спросом и у инвесторов, которые приобретают его не только ради консервации своих средств, но и для получения в дальнейшем квартиры большей площади и в новом доме. При этом из-за повышенного интереса со стороны покупателей цены на такое жилье порой бывают “перегретыми”. К примеру, в некоторых локациях (особенно тех, которые скоро затронет реновация) стоимость квартир в пятиэтажках под снос может быть в среднем на 10-15% выше, чем аналогичного предложения в соседних “хрущевках”, не вошедших в списки программы».