Зачем вам двушка в спальном районе

Кризис, за время которого цены на жилье в среднем по стране упали на треть, плавно перешел в стадию стагнации. Первый квартал этого года показал: сделок становится больше, а цены не то чтобы растут, но демонстрируют намерение сделать это в некоторой перспективе. В общем, как говорят врачи, состояние пациента тяжелое, но стабильное. Из позитивного: риэлторы полюбили клиентов и научились радоваться каждой сделке.

Медленная стройка

Главный признак изменения ситуации — люди перестали ухудшать свои жилищные условия. В разгар кризиса престижный район нередко обменивали на окраину, а трехкомнатную квартиру на двушку. Московские столбы были обклеены объявлениями: «Меняю квартиру в Москве на Подмосковье с доплатой». Теперь таких сделок практически нет. С начала года покупатели стали менять меньшие квартиры на большие, однако платить за то, чтобы переехать в более престижный район, не готовы ни в Москве, ни, к примеру, в Екатеринбурге.

Инвесторы, до кризиса скупавшие перспективные новостройки целыми кварталами, испарились почти бесследно. В регионах их не стало вовсе, а на московском рынке они хотя и встречаются, но, по словам директора департамента жилой недвижимости ЗАО «ИНТЕКО» Николая Румянцева, их число меньше, чем до кризиса.

В целом картина такова: строить в России стали меньше, а покупать дешевле.

Тем не менее, рынок ожил. Эксперт Института экономики недвижимости ГУ-ВШЭ Геннадий Стерник считает, что восстановление идет быст­рее, чем этого можно было ожидать еще полгода назад. Цены на жилье растут вслед за нефтяными, главная причина оживления на рынке — это 80 долларов за баррель. Лидером роста, как всегда, стала Москва: здесь цены на жилье в среднем за квартал поднялись на 5–10%.

Директор отделения агентства «МИЦ-недви­жи­мость» Алексей Зубков считает, что в столице именно этот небольшой, но устойчивый рост цен привел к росту покупательской активности. Стало понятно, что падения больше не будет и с приобретением квартиры, равно как и с ее продажей, медлить не стоит. Однако резких скачков цен на московском рынке недвижимости пока вроде бы не предвидится. Этим объясняется большое количество «сделок-цепочек», когда покупка одной квартиры инициирует цепочку из 5–7 сделок купли-продажи. «Наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса на вторичном рынке и недорогие новостройки в спальных районах», — говорит Алексей Зубков. В лидерах роста спроса и цен — Алтуфьево, Бибирево, Марьино, Митино, Печатники, Люблино. При этом московские новостройки растут в цене быстрее, чем вторичка: 6% против 2% за март.

Такая ситуация сложилась практически во всех крупных городах России — например, в Перми, где средняя стоимость жилья за квартал выросла с 42,4 тыс. до 43,682 тыс. рублей. Коммерческий директор агентства «Респект» (Пермь) Алексей Ананьев считает, что небольшой рост цен во многом вызван оптимистическими ожиданиями: «Рынок долго находился в состоянии стагнации, и всем казалось, что в марте должен начаться рост». Количество сделок увеличилось на 10–12%, но покупатели по-прежнему могут диктовать свои условия: счастливчик, способный заплатить за квартиру 100% сразу, вправе рассчитывать на 10–15−процентную скидку.

Как отмечает Николай Румянцев, в Москве во всех сегментах наблюдается рост цен: «В новостройках он вызван в основном уменьшением или отменой скидок и специальных предложений. Кроме того, по мере увеличения строительной готовности объекта застройщики плавно повышают цены». Это притом что в прошлом году покупатели, выложив всю сумму сразу, могли сбить цену на квартиру в новостройке на 30%. Сегодня же добиться уступок значительно сложнее.

Руководитель отдела анализа инвестицион­но-девелоперской компании «Сити — XXI век» Игорь Лебедев объясняет это так: «На первичном рынке вследствие “вымывания” предложения и повышения стадии готовности объектов произошло повышение цен. Несмотря на то что в феврале — марте были анонсированы новые проекты, их количество было не настолько велико, чтобы удовлетворить даже кризисный существующий спрос. По этой причине наблюдается закономерное увеличение цены новостроек. Оно, конечно, несравнимо с былым ростом, но 5% за три месяца — это ощутимо».

Новостройки предпочитают покупать и в Омске. Рассказывает директор агентства недвижимости «Омск-777» Александр Устюгов: «Ситуация полностью стабилизировалась. Покупают новостройки, которым до сдачи 1–2 месяца или уже готовые, вторичку. Недорогие однокомнатные до миллиона рублей и двух-трехкомнатные до полутора миллионов».

В Московской области картина другая. «Здесь между несколькими масштабными новостройками уже началась конкуренция, — говорит Игорь Лебедев. — Повышать цены в такой ситуации никто не рискнет. Напротив, возможно небольшое снижение».

Деньги в долг

В прошлом году купить квартиру по ипотеке было практически невозможно. Однако в первом квартале на рынке жилищного кредитования наблюдалось некоторое оживление. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, сейчас ипотека финансирует 13% всех сделок купли-продажи жилья. Это не так мало, если учесть, что процент ипотечных сделок до кризиса составлял 18%.

По объектам ЗАО «ИНТЕКО», например, количество ипотечных сделок за последние 6 месяцев выросло более чем в два раза. По информации «МИЦ-недвижимость», в марте было заключено на 75 ипотечных сделок больше, чем в феврале текущего года.

Правда, в регионах риэлторы пока не замечают возрождения ипотеки.

Алексей Ананьев из Перми рассказал, что в прошедшем квартале число сделок с учас­тием ипотеки, проведенных его агентством «Респект», составило всего 3–5% от общего их количества: «Все ждем, когда ипотеку начнут давать под 11% годовых, но банки пока не реагируют».

Омскую ипотеку директор «Омска-777» Александр Устюгов назвал «хитрой»: «Банки сначала кричат, что дают кредиты, а потом желающим приходится стоять в очереди. Потому что денег у банков нет». Фактически кредиты в Омске, как и в большинстве других областных центров, дает только Сбербанк, но одно из условий предоставления ипотечного займа — «белые» доходы, а с этим ситуация в регионах куда хуже, чем в столице.

«Если кредитование будет расти теми же темпами, что и в первые три месяца этого года, то сколько-нибудь значимым фактором на рынке недвижимости, влияющим на спрос и цены, ипотека станет не раньше чем в 2012–2013 годах», — считает Игорь Лебедев.

Утешением может служить то, что серьезного повышения цен на недвижимость в ближайшие годы тоже ждать не стоит. Геннадий Стерник считает, что стоимость жилья будет колебаться на уровне сегодняшней плюс-минус 5%, что для докризисного рынка вообще больше смахивает на погрешность, чем на реальные изменения. Примерно так обстоит дело с ценами на недвижимость и сейчас. Если в Москве квадратный метр явно подорожал, а в Твери вообще произошел всплеск спроса на жилье — стоимость метра выросла с 46,1 тыс. зимой до 52,55 тыс. рублей к концу марта, — то в Барнауле цены на жилье за квартал слегка снизились — с 34,4 тыс. до 34,1 тыс. рублей за квадратный метр.

Вероятнее всего, участники реальных сделок купли-продажи такие колебания попросту не замечают. Тем более что в большинстве городов России ипотека пока не действует, а для владельцев наличности торг уместен.