Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Что такое дешевое жилье? Во сколько лет россиянин может купить себе первую квартиру? Какой она должна быть - и по размеру, и по качеству? И вообще, реально ли в рыночных условиях строить квартиры дешевле "свободных" цен, сложившихся на рынке? На вопросы "РГ" ответил Андрей Шелковый - глава Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС).

- Андрей Николаевич, в октябре в Ярославле состоится закладка первого камня нового жилого района "Преображенский", чуть позже начнется строительство в Омске и Перми. Все это - проекты федеральной программы 5х5: за пять лет по всей стране предстоит построить 25 млн кв. метров недорогого жилья. На подходе рассмотрение еще 70 проектов из 20 регионов. Жилье предназначено для тех, кто не в состоянии взять ипотечный кредит по нынешним высоким ставкам, но и не попадает в разряд малоимущих, то есть не может претендовать на социальное бесплатное жилье... При этом посыл у этой социальной по сути программы такой: работать строго рыночными методами. Но разве это реально? Каким образом можно "заставить" бизнес строить и продавать жилье на 20 процентов дешевле?

Андрей Шелковый: Хочу сразу сказать: задача по приоритетному проекту госпрограммы, называемой в обиходе 5х5, поставлена не только перед нашим агентством. Правительство России в ноябре прошлого года утвердило госпрограмму "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ". В рамках этой программы утвержден приоритетный проект, который предполагает ввод жилья в размере 5 млн кв. м в течение ближайших пяти лет, что в итоге составит 25 млн кв. м. Приоритетный проект подразумевает строительство жилья экономкласса, и упор сделан именно на доступность его приобретения.

Как "заставить" бизнес продавать жилье на 20 процентов ниже рыночной цены?

Что касается рыночных методов, действовать предполагается так: застройщики принимают на себя обязательства продать не менее половины строящегося объема жилья в рамках этого проекта по цене на 20 процентов ниже текущих сложившихся рыночных цен.

И еще одно ограничение: в любом случае цена реализации этой половины не может превышать 30 тыс. рублей за метр.

Как этого добиться, если программа не предполагает каких-то бюджетных дотаций, субсидий?

Андрей Шелковый: Понятно, что идя на такие условия, застройщик, естественно, должен что-то получить взамен. Можно использовать несколько механизмов. Первый - бесплатное предоставление земельных участков. Правда, в один день, к сожалению, перейти к такому способу не получится. Вы знаете, сейчас участки под новостройки могут приобретаться, по сути, исключительно через аукционы. Поэтому, чтобы задействовать этот способ, нужно внести изменения в закон. Такой законопроект подготовлен и сейчас находится на рассмотрении в Министерстве регионального развития Российской Федерации.

Вторая преференция, которая может заинтересовать застройщика принять участие в программе, - это помощь со стороны и региона, и со стороны профильных министерств в обеспечении этих новостроек инженерной инфраструктурой.

Замечу, что приоритетный проект Госпрограммы гибкий. Проекты рассматриваются индивидуально, потому что у регионов разные возможности. Кто-то, например, включает часть затрат на инфраструктуру в инвестиционные программы энергетических компаний, наших естественных монополий. Кто-то планирует строительство в рамках бюджета. Поэтому все проекты рассматриваются и в минрегионе, и в минэнерго.

Допустим, жилье построено, его выставляют на продажу. Как не устроить "свалку", как сделать, чтобы дешевые квартиры "достались" именно тем, кому они предназначены, а не тем, кто, скажем, ближе к областной администрации или застройщику?

Андрей Шелковый: Это третий момент, третий "интерес" для застройщика. Ему, по сути, обеспечивается гарантированный сбыт жилья за счет формирования списков граждан, которые будут его приобретать. Задача, в том числе и для нас, заключается в том, чтобы запустить этот механизм формирования списков еще до начала процесса строительства.

Наконец, дополнительный плюс - это инструменты, которые предлагает АФЖС по этой программе. Это прямые гарантии выкупа нереализованного жилья в случае наступления форс-мажора. Для застройщика это облегчает привлечение более дешевых кредитных средств у банков, на более выгодных для строителей условиях, потому что банк не "закладывается" на риск того, что часть жилья не будет продана.

А что вы можете сказать о качестве домов, которые по этой программе строятся, о площади квартир?

Андрей Шелковый: Проекты разные. Даже в рамках уже действующей программы "Стимул" есть действительно новостройки с квартирами меньшей площади. Но с точки зрения качества жилья все проекты, перед тем как они официально включаются в программу, проходят экспертизу на Координационном совете, который сформирован Госстроем специально для этих целей. В этот совет входят руководители всех институтов развития, фонда жилищно-коммунального хозяйства и содействия развитию жилищного строительства, и независимые эксперты.

То есть вы хотите сказать, что "дешевую рыбку - поганую юшку" совет не пропустит?

Андрей Шелковый: Могу сказать, что отбор жесткий. На участие в программе заявлено 70 проектов из 20 регионов. Сейчас наше агентство проводит предварительный анализ и с точки зрения места расположения, и по ценовым параметрам, и по потребностям региона и граждан, по потенциальному спросу.

В сентябре проекты пройдут координационный совет для включения в приоритетный проект Госпрограммы. На сегодняшний день одобрены три масштабные новостройки: в Перми, Омске и Ярославле. На Петербургском международном экономическом форуме по ним были подписаны многосторонние соглашения - со стороны субъекта непосредственно в лице губернатора, Госстроем, застройщиком и АФЖС. Строительство в Ярославле уже фактически началось - в октябре будет торжественно заложен первый камень. Если Вас интересуют объекты в сегменте - новостройки Ярославль, то ознакомиться с широким спектром предложений Вы можете на realtynew.net.

Эти 70 проектов - это многоэтажки, или есть и малоэтажное строительство?

Андрей Шелковый: В основном многоэтажные, потому что прежде всего рассматриваются крупные проекты - от 150 тысяч метров и больше. То есть это не точечная застройка. Это именно масштабные проекты. Два из трех проектов, о которых я сказал, по которым уже заключены соглашения, это вообще миллионники.

Практический вопрос от будущих новоселов: как войти в программу?

Андрей Шелковый: Проекты адресные: они предназначены для экономически активных, работающих людей, но с невысоким уровнем доходов. Речь идет о том, что за счет снижения конечной стоимости приобретаемого квадратного метра, по сути, для этих людей и становится возможным приобрести это жилье. С использованием той же ипотеки, к примеру. Но за счет более низкой стоимости сумма кредита будет меньше.

Сейчас в тех городах, которые уже вошли в Госпрограмму, мы проводим оценку того требуемого уровня доходов людей, которые смогут принять в ней участие. То есть основным критерием для участия в программе будет определенный уровень дохода домохозяйства.

Но "нужный" доход можно "нарисовать", занизить. Люди часто имеют свой неплохой бизнес, но при этом числятся "безработными". Согласитесь, несоответствие "официального" уровня доходов фактическому в нашей стране - обычное явление.

Еще один скользкий момент - возможная спекуляция купленным жильем?

Андрей Шелковый: Вы правы, в этой части возникает много вопросов. Действительно, к сожалению, у нас имеют место "черные" доходы у людей при маленькой официальной зарплате. Есть и проблема возможного спекулятивного спроса, когда в программу захотят войти люди, не нуждающиеся в жилье, но желающие его приобрести дешевле и заработать на перепродаже. Все эти проблемы мы видим, мы смотрим, как можно эти риски минимизировать.

Но, согласитесь, если сначала заняться задачей гарантированно "снять" все эти потенциально возможные проблемы, а только потом начать что-то делать, то мы потеряем уйму времени. Вряд ли это правильно. Но, повторю, мы понимаем, что такие риски существуют, и ищем способы их уменьшения.

Какие-то способы защиты есть?

Андрей Шелковый: Обсуждается несколько вариантов. В том числе, возможно, законодательная, через налоговое регулирование. Это один из вариантов, который в настоящий момент обсуждается. По сути, сделать невыгодной эту спекуляцию.

И все-таки: кто конкретно будет формировать списки? Куда нести заявление?

Андрей Шелковый: В Ярославле формирование этого списка начнется буквально на днях. Однозначно это будет идти с участием администрации субъекта. Кроме того, в каждом регионе есть региональные операторы, структуры, аналогичные Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Региональные операторы - это наши партнеры, и мы планируем, что они будут уполномочены региональной администрацией формировать очередь. Когда появятся конкретные критерии для "входа" в программу - мы с удовольствием расскажем об этом на страницах вашей газеты.

Что значит "доступное" жилье?

Андрей Шелковый: Коэффициент доступности жилья - это величина, которая позволяет оценить, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить на покупку квартиры, если все свои средства направит только на приобретение жилья. Рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). Этот показатель отражает фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.

Во всем мире принято считать жилье "доступным", если этот коэффициент не превышает 3 лет. "Не очень доступно" жилье при коэффициенте от 3 до 4 лет. "Приобретение осложнено", если коэффициент равен от 4 до 5 лет. Жилье "существенно недоступно" при коэффициенте более 5 лет. Причем за рубежом в расчет принимаются более просторные апартаменты - площадью не менее 70 м.

По расчетам АИЖК, ситуация за последние годы в целом по стране улучшилась. Жилье стало доступнее.

Независимые аналитики не столь оптимистичны. По данным аналитического агентства RWAY, в августе 2013 года в целом по России типовая 54-метровая квартира будет доступна через 4,48 года (если покупать ее на первичном рынке), и через 5,12 лет (на вторичном). Картина по федеральным округам пестрая: меньше всего времени нужно копить на приобретение нового жилья в Северо-Кавказском ФО (2,68 года), дольше всего - в Сибирском ФО (5,27 лет) и Северо-Западном ФО (6,16 лет). Среди крупных городов по "недоступности" лидирует Санкт-Петербург (7,48 лет). В Москве коэффициент доступности составляет 6,14 года.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
20
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
10
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: