Заем за рубежом

Количество сделок по приобретению россиянами зарубежной недвижимости из года в год растет. Причем наши люди не стесняются пользоваться ипотечными кредитами. Даже скачки курса валют не охладили пыл российских граждан.

Некоторые россияне, собираясь приобретать недвижимость за рубежом, хранили накопления в рублях. Этот слой потенциальных клиентов пострадал, когда началось падение курса рубля по отношению к доллару и евро. Однако те, кто хранил сбережения в валюте, из-за курсовой разницы ничего не потеряли, - пишет «Бюллетень недвижимости».

Накопленных средств не всегда хватает для покупки жилья за границей. Но есть ипотечное кредитование, которым российские граждане могут воспользоваться в целом ряде стран – на разных условиях.

Генеральный директор агентства Greenfield Property International Валентина Нагиева говорит, что ипотечное кредитование в период кризиса очень изменилось: в одних странах выросли процентные ставки (и для резидентов, и для иностранцев), в других – банки требуют все больше документов для оформления кредита, где-то нерезидентам сегодня чаще отказывают.

Есть несколько стран, вроде Египта, Венгрии, Румынии, где нерезиденты не смогут получить кредиты вообще. Но можно наблюдать и обратные примеры. «Есть страны – Кипр, Испания, Израиль, США, Англия, Германия, где ипотека доступна и предлагает очень аттрактивные процентные ставки, – делится генеральный директор московского агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – В основном это страны с развитыми экономикой и банковской системой. Развивающиеся страны не могут предложить интересные инструменты заимствования, поэтому ряд местных застройщиков предоставляет беспроцентную рассрочку».

Ипотека по-русски

Кардинальное отличие большинства ипотечных программ иностранных банков от привычных для российских граждан – привязка процентов к ставке Libor или Euribor, то есть начисление на нее нескольких процентов, которые банк собирается заработать на кредитовании. Второе существенное отличие – необходимость официально подтвердить доходы.

В России нет системных программ кредитования под залог недвижимости, расположенной за границей, хотя российское законодательство этого не запрещает. По словам заместителя начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка Дмитрия Шапочкина, нерешительность банков объясняется юридическими проблемами. Если заемщик не сможет погашать кредит, квартиру признают дефолтной и продадут. Тогда банку придется учесть особенности законодательства и чужой страны, и РФ. При этом законы могут настолько различаться, что возникнет конфликт юрисдикций.

Кредиты под залог зарубежной недвижимости могут выдавать российские филиалы иностранных банков, но и они крайне редко и неохотно делают это – в Россию они пришли решать другие задачи. Неизвестно кто и когда изобрел «российскую ипотечную» схему, однако сегодня она постепенно приживается и используется нашими согражданами в целом ряде стран – при полном непротивлении иностранных банков и риэлторов. Схема не слишком сложная, но многоступенчатая и длительная.

Надо взять кредит в российском банке под залог своей квартиры в России. Денег должно хватить на приобретение дома за границей. Затем, когда право собственности на зарубежную недвижимость уже будет оформлено, ее можно заложить в иностранном банке. Причем, надо заметить, залог происходит под более низкий, чем в российских банках, процент. Получив сумму кредита, надо вернуть деньги российскому банку – выкупить свою российскую квартиру. И уже не спеша, лет 10–20, рассчитываться с иностранным банком.

Иностранные застройщики и риэлторы считают, что схема вполне легитимная и очень полезная для российских покупателей.

Лучшие предложения

Наиболее интересные и доступные ипотечные кредиты сегодня, по мнению риэлторов, – на Кипре, в Израиле, Испании, Великобритании. Эти страны не просто так лояльны к заемщикам – сейчас там сформировался рынок покупателя, объем предложения велик и хорошие условия кредитования выступают стимулом для местных рынков недвижимости.

В Израиле процентные ставки сегодня начинаются от 1,5% годовых (см. таблицу), причем россияне тоже могут получить кредит по этой ставке. По словам Станислава Зингеля, Центробанк Израиля объявил об увеличении объемов ипотечного кредитования – плюс 20% в марте 2009 года по сравнению с мартом 2008-го. Бурный рост ипотечных объемов даже спровоцировал скачок цен на недвижимость в Израиле.

В Великобритании ипотечные ставки сегодня еще ниже. В марте Банк Англии понизил базовую ставку до 0,5%. По данным компании Law Firm Limited, это самый низкий показатель со времен основания банка в 1694 году.

Для «своих» ипотечный заем выдается на 100% стоимости недвижимости. Нерезиденты могут рассчитывать максимум на 70%. Срок кредитования зависит от возраста клиента ...