Загородная недвижимость: лес на участке и на границе с поселком. Аренда или собственность? Есть предложения за миллион рублей. Сосны в фаворе

Подмосковные коттеджные поселки, как правило, располагаются рядом с лесом. Некоторые покупатели желают, чтобы лесные деревья росли прямо на участке у дома. Удовлетворить и первое и второе требование непросто - предложение, отвечающее подобным критериям, в Подмосковье ограничено. Впрочем, найти неплохие варианты сегодня на рынке можно... Покупка участка это мероприятие серьёзное, и выбор специалиста в этой области является немаловажным фактором. Например компания ЗемГуд - продажа участков в Московской Области осуществляется профессионально и с соблюдением всех важных нюансов. Как объяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», существует два вида «лесных» участков: те, что имеют на своей территории лесные деревья и те, что расположены на границе с лесом. Объем рынка «лесных» участков на сегодня составляет 10-12% от общего предложения рынка загородной недвижимости. Елизавета Малых, директор по маркетингу компании Atlas Development, также подтвердила, что доля участков с лесными деревьями среди общего количества таких земель не превышает 10%. И по подсчетам компании, около половины от общего объема предложения поселков с участками без подряда в Московской области находится в окружении леса. Правда, качество леса очень разное – от мелколесья с кустарниками и редкими деревьями до качественных лесов I категории. Поселков, полностью находящихся в лесу, тоже очень мало. Во-первых, объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», это связано с запретом на строительство на землях Гослесфонда. Во-вторых, в процессе самого строительства 90% деревьев погибает от нарушения дренажа почв и повреждения корневой системы. И таким образом, то, что позиционировалось при продаже как «лесной участок», по завершении строительства теряет почти все деревья. Как правило, лесные поселки - это коттеджные комплексы на опушках или с частичным заходом леса их на территорию. Лес на границе Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») обратил внимание на то, что Подмосковье, как и почти вся средняя полоса России, за исключением южных районов, находится в зоне смешанных лесов, поэтому практически везде есть возможность приобрести участок, граничащий с лесом. Но больше всего лесных предложений в Московской области на северо-западе и западе. «Лидируют по количеству подобных предложений Рублево-Успенское и Новорижское шоссе», - уточняет Елизавета Малых (Atlas Development). А наиболее ценные и привлекательные сосновые леса в Подмосковье располагаются на ярославском и киевском направлении и на западе области. Они растут на территории древней поймы Москвы-реки. Кроме этого, добавила Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», в последнее время активно развивается Новорязанское шоссе – там в будущем можно ожидать увеличения количества поселков с участками без подряда, расположенных в окружении леса. Участки без подряда, находящиеся на границе лесного массива, предлагаются покупателям, например, в элитном коттеджном поселке «Никольские Озера» (32 км Калужского шоссе). Комплекс находится на берегу природного водоема, с двух сторон дома обступает лес. В поселке подведены все центральные коммуникации, идет активное строительство общественного центра, функционируют собственный пляж и рекреационная зона, теннисный корт, в дополнение к существующей детской площадке строится уникальный детский городок. В данный момент поселок заселяется, там постоянно проживают уже около трети владельцев коттеджей. Сколько стоит вид на лес? При покупке загородной недвижимости вид из окна - один из главных критериев выбора, и люди готовы за него платить. «Очевидно, - говорит Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской группы «Интегра», - что вид на лес гораздо приятнее вида на соседний коттедж, даже если этот коттедж очень красивый». Поэтому в поселках всегда есть участки, которые дороже прочих, к таким и относятся прилесные. «Это одно из самых привлекательных предложений для покупателей, разница в цене может достигать 15-20%», - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Анна Соколова («Метриум Групп») объяснила, что в поселке, граничащем с лесом, сам застройщик использует дифференцированное ценообразование. Участки, расположенные на первой линии от лесного массива, как правило, дороже на 20-30%, чем те, что находятся в центре поселка. А если сравнивать «лесные» участки с теми, что расположены рядом с въездом в поселок, то первые будут дороже вторых примерно на 40%. По информации Дмитрия Гордова («Интегра»), стоимость сотки земли лесного участка в коттеджном поселке «Истландия» (99 км от МКАД по Новорижскому шоссе) составляет 300 тыс. за сотку, в то время как обычного - 240 тыс. руб. (~25% наценка за лес), в КП «Ясногорье» (90 км от МКАД по Каширскому шоссе) – 90 тыс. за сотку по сравнению с 57 тысячами (~55% наценка за лес). «Интересно, - отмечает эксперт, - что, по нашим данным, лес ценится покупателями больше воды, участки у леса покупают охотнее (наценка на приводные участки в КП «Истландия» составляет ~12,5%), хотя в целом наличие водного объекта добавляет к стоимости всего поселка». И если сравнивать «лесные сотки» по цене, то на первом месте по дороговизне окажутся как раз сосновые леса. Однако в Московской области нет такого шоссе, где бы не было лесов, поэтому жить в окружении многовековых сосен или молодых берез может позволить себе покупатель с любым бюджетом. Такие участки представлены и в садовых товариществах, и в коттеджных поселках, и в деревнях. Лес на участке Лес на участке – это премиальная опция, тут речь идет о многомиллионных сделках. По данным Валерия Лукинова («ИНКОМ-Недвижимость»), активно интересуются подобными землевладениями всего около 6-8% покупателей, в основном приобретают они участки с уникальными деревьями. Сегодня на рынке представлены коттеджные поселки, в которых имеются участки с лесными деревьями в разных ценовых категориях. КП «Лесной» - современный коттеджный поселок, строящийся в лесу в окружении заповедника «Лосиный остров» в 16 км от МКАД по Ярославскому шоссе. К продаже предлагаются участки, в том числе с взрослыми лесными деревьями, площадью от 6,3 до 16,2 сотки без строительного подряда. Застройщик обещает обеспечить землевладения центральными инженерными коммуникациями - газом, водой, электричеством мощностью 5 или 10 кВт на участок, подключить к сетям канализации. Возможно подключение домовладения к интернету и телефонной сети. Территория поселка площадью 10 га разбита на участки от 10 соток и больше. Цена предложения – от 1,7 млн руб. Поселок будет окончательно готов через год – летом 2014-го. КП «Лесная подкова» располагается в Пушкинском районе в 29 км от Москвы по Ярославскому шоссе. Предлагается выбор из 560 лотов, включающих лесные участки, полевые и участки с лесными деревьями стоимостью от 80 тыс. руб. до 450 тыс. руб. за 10 соток земли. Все земельные участки размежеваны, их площадь - от 6 до 27 соток. На каждый участок имеются правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт и свидетельство о государственной регистрации права. Земля относится к категории сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - под дачное строительство. Получены технические условия на газификацию, электроснабжение, водоснабжение и канализацию. Продолжаются строительно-монтажные работы по прокладке сетей систем водопровода и канализации, установлены опоры линии электропередачи и подведено электричество. Коттеджный поселок «Лесная слобода» располагается всего в 12 км от МКАД по Киевскому шоссе. Поселок состоит из двух участков 6,4 и 10,5 га, каждый из них имеет собственную охрану, въездную группу. Территория первого участка размежевана на 40 лотов, второго - на 69. Площадь участков - от 8 до 15 соток. К продаже предлагаются участки без строительного подряда, к границе каждого из которых подведены все необходимые для комфортной загородной жизни коммуникации: электричество, центральное водоснабжение, магистральный газопровод, канализация. Цена предложения – 3,9 до 7,6 млн руб. Чьи деревья? Эксперты предупреждают, что при покупке землевладения, на территории которого имеются вековые деревья, необходимо проверить, есть ли у девелопера документы на собственность этой земли, имеют ли земли статус ИЖС или сельхозназначения, относится ли участок к землям Гослесфонда. Если земля относится к Гослесфонду, то это означает, что продавец взял ее в аренду и получить ее в собственность покупатель никогда не сможет. Согласно Лесному кодексу РФ, регулирующему все возможные сделки с лесными массивами, участки леса запрещается продавать и покупать, однако возможно приобрести в аренду сроком до 49 лет. Но на арендованный участок земли действуют ряд ограничений, например, запрет на массовое строительство, уточняет Елизавета Малых (Atlas Development). Реализация крупных проектов, к примеру, строительство организованного коттеджного поселка, становится реальным только после изъятия участка из лесного фонда. Процедура это сложная, требующая разрешения лесничества и положительной оценки экологической экспертизы. В целом примеров изъятия участков из лесного фонда и перевод их в категорию под ИЖС - единицы. Прогулочная зона за счет аренды леса Еще одна опция, которая становится все популярнее, – это аренда участка леса, который прилегает к собственному землевладению потенциального арендатора. Понятно, что она доступна только тем собственникам, участки которых граничат с лесным массивом. Правда, как отмечает Дмитрий Гордов («Интегра»), в связи с тем что в Московской области за последние два года сменилось два губернатора, вопросы с арендой леса решаются тяжело (если не сказать что никак). «Насколько нам известно, в настоящее время подано и не рассмотрено около 2500 заявок, - отмечает эксперт. - Думаем, что после грядущих выборов процедуры станут более понятными». Но Анна Соколова («Метриум Групп») говорит, что в дорогих сегментах (поселки бизнес- и элиткласса) аренда лесного участка – это распространенная практика и арендные ставки могут составлять примерно 30% от стоимости земли за сотку. Покупателям сегмента эконом такое предложение не очень интересно. «Они считают деньги и не готовы доплачивать за дополнительные деревья», - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Хотя в девелоперской группе «Интегра» уверены в том, что арендовать лес хочет каждый пятый из тех, кто купил прилесные участки, и это не зависит от класса поселка. Наибольшим спросом пользуются участки, расположенные в ближней и средней частях Подмосковья. Если поселок расположен рядом с лесом, застройщик обычно покупает или арендует его. Сейчас наиболее распространенным является второй случай, поскольку подобные участки получить в собственность довольно сложно. Впрочем, Анна Соколова («Метриум Групп») добавила, что раньше застройщики могли на вполне законных основаниях стать владельцами целых лесных массивов. Например, на старых картах, составленных в 70-80-х годах, территория, находящаяся за границами леса, могла быть обозначена как обычное поле. И за прошедшие годы лес вполне мог отвоевать себе существенный кусок земли. Застройщики покупали этот участок, который по старым документам относился к категории земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас же чаще всего они могут лишь арендовать лесную территорию. Как правило, на данном участке леса девелоперы устраивают рекреационные зоны или предлагают участки покупателям в субаренду. Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») предупредил, что далеко не любой лес можно взять даже в аренду, например, лес I категории. Правила аренды лесных участков регулируются Лесным кодексом Российской Федерации, в соответствии с ним физические лица могут заключить договор аренды сроком до 49 лет. Объектом аренды могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет и находящиеся в муниципальной или государственной собственности. Елизавета Малых (Atlas Development) советует будущим арендаторам в первую очередь проверить, не находится ли он в пользовании другого арендатора. Кроме того, нужно учитывать, что договор аренды подразумевает определенные обязанности со стороны арендатора, которому необходимо следить за сохранностью лесного фонда на участке, обеспечивать противопожарные меры. Нельзя огораживать участок леса забором – одним из условий аренды леса в Подмосковье является возможность доступа на арендованную территорию других граждан. Запрещено на данном участке и строительство, так как земли относятся к Гослесфонду. Кроме этого, добавила Анна Соколова («Метриум Групп»), на арендованном участке можно только возвести временные постройки на сваях, которые легко демонтировать, например, беседку, и в целом использовать как прогулочную зону.