Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Клиенты рынка недвижимости постоянно слышат: самый надежный договор – долевого участия, который заключается в соответствии с законом № 214-ФЗ. Однако на загородном рынке ситуация своеобразная – здесь в основном работают по предварительным и по прямым договорам купли-продажи. 214-й не приживается.

Почему продажи по закону об участии в долевом строительстве ФЗ-214 оформляются исключительно редко, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» узнавал у своих экспертов.

Во многом это объясняется особенностями загородного рынка. Клиент приобретает объект, обычно, поэтапно: сначала покупает землю, а потом строит на ней дом. Реже приобретает уже готовый дом на земельном участке. Вот от этого и зависит, какие договоры заключаются между ним и застройщиком.

«Как правило, на рынке загородной недвижимости существует стандартная схема по строительству загородных домов, - говорит Ирина Аятова, директор Департамента маркетинга рекламы и PR компании ЗАО «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ». - Между продавцом и покупателем заключается первичный договор в отношении прав на участок - это либо предварительный договор, либо договор купли-продажи».

Затем стороны подписывают договор подряда на строительство дома, в котором прописаны обязательства построить объект в срок с требованием качеств, перечисленных в техническом задании. В нем указываются такие параметры как площадь застройки, сроки возведения, перечень строительных материалов и их качество. А иногда, добавляет Светлана Илюхина, руководитель юридического департамента ГК «САПСАН» заключается инвестиционный договор на создание объекта в коттеджном поселке.

Как отмечает Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton, самые «продвинутые» и самые клиентоориентированные застройщики добавляют договор на приобретение части коммуникаций, либо долю в компании, которой коммуникации принадлежат.

«Это может быть и договор об условиях подключения или договор об условиях членства в Дачном Некоммерческом Партнерстве (ДНП). Или договор об оказании услуг, если в поселке создана управляющая компания (УК), которая возьмет на себя строительство, подключение собственников участков и дальнейшее обслуживание этих коммуникаций», - добавляет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» .

Ну, а если речь идет о приобретении готового, уже построенного дома, тогда заключается прямые договоры купли-продажи земельного участка и дома.

Подозрительные договоры, опасные схемы

Между тем, опрошенные нами эксперты свидетельствуют, что на загородном рынке существуют схемы, весьма рискованные для покупателей, например, векселя и договоры бронирования.

Ольга Матюгова, финансовый директор «Феникс Групп» отмечает, что довольно распространена схема, при которой застройщик заключает с покупателем не подрядный договор на строительство дома, а договор поручения. Суть его заключается в том, что поверенный (застройщик) обязуется от имени доверителя (покупателя) и за его счет осуществить определенные действия – получить разрешительные документы, привлечь подрядчиков, принимать работы. «При такой схеме, предупреждает эксперт, - застройщик практически не несет ответственности перед покупателем за соблюдение сроков и качество строительства».

А что с 214-ФЗ?

По практически единодушному мнению наших комментаторов закон об участии в долевом строительстве не годится для загородного рынка, особенно, если речь идет об индивидуальных домах.

«Закон № 214-ФЗ ориентирован, прежде всего, на многоквартирные жилые дома, - подчеркивает Ольга Матюгова («Феникс Групп»). - Законом абсолютно не учтена специфика строительства объектов индивидуального малоэтажного строительства, наличия упрощенных согласовательных и разрешительных процедур».

Например, обращает внимание эксперт, заключение договора об участии в долевом строительстве возможно после получения разрешения на строительство, а при строительстве дачных домов в соответствии с Градостроительным кодексом РФ такое разрешение не требуется. Практически неприменимы в загородном строительстве нормы закона о долевой собственности на общее имущество дома.

В договоре долевого участия чрезвычайно сложно объединить и продажу земли, и оформление подряда на строительство дома, объясняет Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» . Кроме того, при застройке по 214-ФЗ девелопер должен соблюсти ряд необходимых условий (например, наличие проектной документации на весь поселок), что само по себе вызывает определенные трудности.

Тем не менее, есть сегменты загородного рынка, где застройщики и девелоперы уважают закон № 214-ФЗ. Договоры долевого участия «используются только в малоэтажных комплексах, которых сейчас не так много, и в небольшой части таунхаусов», - говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» .

При участии в сделках таунхаусов и дуплексов, схема реализации в данном случае близка к городскому рынку жилья, - отмечает Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент» .

А по наблюдениям Екатерины Гиляровой, руководителя юридической службы «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» процент застройщиков, привлекающих денежные средства в строительство многоквартирных домов по иным договорам, сильно сократился с течением времени, так как сейчас очень серьезный контроль со стороны властей и существенные санкции.

Впрочем, как уже понятно из приведенных выше комментариев, все-таки далеко не все таунхаусы продаются по договорам долевого участия. Как объясняет Дмитрий Щеглов, старший партнер адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» , действующее законодательство не содержит такого понятия как «таунхаус». Либо это многоквартирный дом, либо это жилой дом с прилегающим земельным участком. И эта неопределенность дает возможность застройщикам избегать закона № 214-ФЗ.

Журнал www.metrinfo.ru также попросил экспертов рассказать, по каким юридическим схемам они реализуют недвижимость в своих проектах.

Светлана Илюхина, руководитель юридического департамента ГК «САПСАН» :

Поскольку поселок «Княжье Озеро» имеет стопроцентную степень готовности, компания заключает прямые договоры купли-продажи недвижимости. Здесь нет никаких подводных камней, покупатель может посмотреть всю историю дома – от первоначального приобретения земли до регистрации дома. По иным проектам компании, где степень готовности почти близкая к 100%, например европейский поселок «Ла-Манш», компания предлагает прямые договоры купли-продажи земли и заключение договора подряда на строительство дома. При этом проект дома должен быть выбран из линейки типовых, предложенных покупателю.

Ольга Матюгова, финансовый директор «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream) :

При продажах готового дома компания заключает с покупателем договор купли-продажи дома и земельного участка. После оплаты и государственной регистрации покупатель становится собственником дома и земельного участка. Договор купли-продажи содержит гарантийные обязательства, как на конструктив дома, так и на отдельные виды работ.

Но в тех случаях, когда строительство дома не завершено, либо производится процедура оформления права собственности застройщика на вновь построенный дом, «Феникс Групп» заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи в данном случае заключается в течение 1-2 месяцев. У покупателя также есть возможность выбрать один из разработанных нашими архитекторами типов домов, который мы возведем в кратчайшие сроки по договору подряда. На строительство дома от фундамента до полной готовности уходит не более 4 месяцев и на все работы распространяется гарантия».

Ильи Дискин, директор проекта «Фламандия eco village»:

В поселке «Фламандия eco village» все земельные участки продаются по договорам купли-продажи, так как участки I очереди размежеваны и свидетельства на них получены. Участки II очереди еще не размежеваны, и если клиенты хотят купить именно их, то заключается предварительный договор, который предполагает временной лаг (обычно полгода) для межевания и оформления участков, после чего оформляется основной договор купли-продажи.

Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton:

Один из наших эксклюзивных проектов - это поселок Западная резиденция. Поселок полностью построен и частично заселен. Продажи ведутся по предварительному договору на землю и дом (либо таунхаус), по причине того, что еще не на все объекты получены свидетельства о собственности, но на землю собственность уже давно получена.

Иван Кудряшов, руководитель юридического отдела Управляющей компании «Экодолье»:

Все зависит от вида объекта. Если это многоквартирный дом – используется договор участия в долевом строительстве. Если это индивидуальный жилой дом или секция в таунхаусе, применяется, преимущественно, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Мы считаем эту форму наиболее защищающей как права покупателя, так и застройщика, поскольку он достаточно четко урегулирован Гражданским кодексом РФ, и в нем отражены обязательства и ответственность сторон. И, что самое важное, договор считается заключенным с момента его подписания, в отличие от договора участия в долевом строительстве, который считается заключенным только с момента его регистрации. Таким образом, покупатель защищен с момента подписания договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, может реализовать свои права, вытекающие из этого договора, исходя из норм гражданского законодательства, применяемых при заключении договоров купли-продажи недвижимости. Это и обязанность передать жилой дом, когда он будет построен и право на него будет зарегистрировано за застройщиком, и все прочие обязательства, предусмотренные в этом случае.

Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль»:

В отношении гарантий самый продвинутый – это ФЗ №214. Именно по этой причине мы его и используем, чтобы наши клиенты чувствовали себя защищенными. Не очень значительная доля загородного рынка может позволить себе работать по этому закону.

В Медовом (Всеволжский район Ленинградской области), в основном, заключены договоры прямой купли-продажи, потому что мы сдали в эксплуатацию дома и получили свидетельства на них. В Близком (Всеволжский район Ленинградской области) действует ФЗ №214. Вторичные наши объекты мы продаем тоже по прямому договору купли-продажи.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Продукция и услуги от компании «Корда»

В настоящее время термочехлы используют в промышленности, энергетике, ЖКХ и нередко на транспорте. Целью этого является защита оборудования, помещений и транспортных средств от энергопотерь, холода, шума и других нежелательных факторов.
00

Защита от грязи общественных учреждений

Грязь вредит не только эстетике, но и санитарному состоянию помещений. Особенно велика такая опасность в общественных учреждениях. Здесь грязь грозит стать настоящим бедствием. Даже самые аккуратные посетители приносят ее с улицы на своих подошвах. Защититься от опасности помогут специальные грязезащитные системы.
00

Развивайтесь и получайте новые данные о рынке Форекс благодаря специализированному форуму

Не секрет, что известный международный рынок Форекс уже не первый год успешно покоряет множество пользователей Сети. Люди развивают свои аналитические способности, узнают много нового из мира экономики и учатся управляться с финансами.
00

Как стать резидентом технопарка?

Резиденты технопарков могут рассчитывать на существенные налоговые и арендные льготы. Экономия средств на создание высокотехнологичного предприятия составит от 30% по сравнению с самостоятельным запуском старт-апа.
00

Как выбрать маркизы для террас: секреты профессионалов

Планируете купить маркизу для террасы, балкона или уличного кафе? Прежде чем отправляться в магазин, определитесь с требованиями, которым должна отвечать конструкция.
00

В одной из частей Нагатинской поймы появится жилой микрорайон

Помимо основной части жилых многоквартирных домов, школы и детских садов, там возведут административно-деловой центр, медицинский центр с поликлиникой, а также очистные сооружения и другие необходимые объекты.
00

Весь жизненный цикл инвестиционных проектов позволит видеть новая система ценообразования

На сегодняшний день система находится в стадии активного формирования. В будущем она будет представлять собой базу для сбора данных по стоимости стройматериалов и расчета себестоимости строительства по ресурсной модели.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: