Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Клиенты рынка недвижимости постоянно слышат: самый надежный договор – долевого участия, который заключается в соответствии с законом № 214-ФЗ. Однако на загородном рынке ситуация своеобразная – здесь в основном работают по предварительным и по прямым договорам купли-продажи. 214-й не приживается.

Почему продажи по закону об участии в долевом строительстве ФЗ-214 оформляются исключительно редко, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» узнавал у своих экспертов.

Во многом это объясняется особенностями загородного рынка. Клиент приобретает объект, обычно, поэтапно: сначала покупает землю, а потом строит на ней дом. Реже приобретает уже готовый дом на земельном участке. Вот от этого и зависит, какие договоры заключаются между ним и застройщиком.

«Как правило, на рынке загородной недвижимости существует стандартная схема по строительству загородных домов, - говорит Ирина Аятова, директор Департамента маркетинга рекламы и PR компании ЗАО «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ». - Между продавцом и покупателем заключается первичный договор в отношении прав на участок - это либо предварительный договор, либо договор купли-продажи».

Затем стороны подписывают договор подряда на строительство дома, в котором прописаны обязательства построить объект в срок с требованием качеств, перечисленных в техническом задании. В нем указываются такие параметры как площадь застройки, сроки возведения, перечень строительных материалов и их качество. А иногда, добавляет Светлана Илюхина, руководитель юридического департамента ГК «САПСАН» заключается инвестиционный договор на создание объекта в коттеджном поселке.

Как отмечает Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton, самые «продвинутые» и самые клиентоориентированные застройщики добавляют договор на приобретение части коммуникаций, либо долю в компании, которой коммуникации принадлежат.

«Это может быть и договор об условиях подключения или договор об условиях членства в Дачном Некоммерческом Партнерстве (ДНП). Или договор об оказании услуг, если в поселке создана управляющая компания (УК), которая возьмет на себя строительство, подключение собственников участков и дальнейшее обслуживание этих коммуникаций», - добавляет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» .

Ну, а если речь идет о приобретении готового, уже построенного дома, тогда заключается прямые договоры купли-продажи земельного участка и дома.

Подозрительные договоры, опасные схемы

Между тем, опрошенные нами эксперты свидетельствуют, что на загородном рынке существуют схемы, весьма рискованные для покупателей, например, векселя и договоры бронирования.

Ольга Матюгова, финансовый директор «Феникс Групп» отмечает, что довольно распространена схема, при которой застройщик заключает с покупателем не подрядный договор на строительство дома, а договор поручения. Суть его заключается в том, что поверенный (застройщик) обязуется от имени доверителя (покупателя) и за его счет осуществить определенные действия – получить разрешительные документы, привлечь подрядчиков, принимать работы. «При такой схеме, предупреждает эксперт, - застройщик практически не несет ответственности перед покупателем за соблюдение сроков и качество строительства».

А что с 214-ФЗ?

По практически единодушному мнению наших комментаторов закон об участии в долевом строительстве не годится для загородного рынка, особенно, если речь идет об индивидуальных домах.

«Закон № 214-ФЗ ориентирован, прежде всего, на многоквартирные жилые дома, - подчеркивает Ольга Матюгова («Феникс Групп»). - Законом абсолютно не учтена специфика строительства объектов индивидуального малоэтажного строительства, наличия упрощенных согласовательных и разрешительных процедур».

Например, обращает внимание эксперт, заключение договора об участии в долевом строительстве возможно после получения разрешения на строительство, а при строительстве дачных домов в соответствии с Градостроительным кодексом РФ такое разрешение не требуется. Практически неприменимы в загородном строительстве нормы закона о долевой собственности на общее имущество дома.

В договоре долевого участия чрезвычайно сложно объединить и продажу земли, и оформление подряда на строительство дома, объясняет Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» . Кроме того, при застройке по 214-ФЗ девелопер должен соблюсти ряд необходимых условий (например, наличие проектной документации на весь поселок), что само по себе вызывает определенные трудности.

Тем не менее, есть сегменты загородного рынка, где застройщики и девелоперы уважают закон № 214-ФЗ. Договоры долевого участия «используются только в малоэтажных комплексах, которых сейчас не так много, и в небольшой части таунхаусов», - говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» .

При участии в сделках таунхаусов и дуплексов, схема реализации в данном случае близка к городскому рынку жилья, - отмечает Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент» .

А по наблюдениям Екатерины Гиляровой, руководителя юридической службы «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» процент застройщиков, привлекающих денежные средства в строительство многоквартирных домов по иным договорам, сильно сократился с течением времени, так как сейчас очень серьезный контроль со стороны властей и существенные санкции.

Впрочем, как уже понятно из приведенных выше комментариев, все-таки далеко не все таунхаусы продаются по договорам долевого участия. Как объясняет Дмитрий Щеглов, старший партнер адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» , действующее законодательство не содержит такого понятия как «таунхаус». Либо это многоквартирный дом, либо это жилой дом с прилегающим земельным участком. И эта неопределенность дает возможность застройщикам избегать закона № 214-ФЗ.

Журнал www.metrinfo.ru также попросил экспертов рассказать, по каким юридическим схемам они реализуют недвижимость в своих проектах.

Светлана Илюхина, руководитель юридического департамента ГК «САПСАН» :

Поскольку поселок «Княжье Озеро» имеет стопроцентную степень готовности, компания заключает прямые договоры купли-продажи недвижимости. Здесь нет никаких подводных камней, покупатель может посмотреть всю историю дома – от первоначального приобретения земли до регистрации дома. По иным проектам компании, где степень готовности почти близкая к 100%, например европейский поселок «Ла-Манш», компания предлагает прямые договоры купли-продажи земли и заключение договора подряда на строительство дома. При этом проект дома должен быть выбран из линейки типовых, предложенных покупателю.

Ольга Матюгова, финансовый директор «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream) :

При продажах готового дома компания заключает с покупателем договор купли-продажи дома и земельного участка. После оплаты и государственной регистрации покупатель становится собственником дома и земельного участка. Договор купли-продажи содержит гарантийные обязательства, как на конструктив дома, так и на отдельные виды работ.

Но в тех случаях, когда строительство дома не завершено, либо производится процедура оформления права собственности застройщика на вновь построенный дом, «Феникс Групп» заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи в данном случае заключается в течение 1-2 месяцев. У покупателя также есть возможность выбрать один из разработанных нашими архитекторами типов домов, который мы возведем в кратчайшие сроки по договору подряда. На строительство дома от фундамента до полной готовности уходит не более 4 месяцев и на все работы распространяется гарантия».

Ильи Дискин, директор проекта «Фламандия eco village»:

В поселке «Фламандия eco village» все земельные участки продаются по договорам купли-продажи, так как участки I очереди размежеваны и свидетельства на них получены. Участки II очереди еще не размежеваны, и если клиенты хотят купить именно их, то заключается предварительный договор, который предполагает временной лаг (обычно полгода) для межевания и оформления участков, после чего оформляется основной договор купли-продажи.

Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton:

Один из наших эксклюзивных проектов - это поселок Западная резиденция. Поселок полностью построен и частично заселен. Продажи ведутся по предварительному договору на землю и дом (либо таунхаус), по причине того, что еще не на все объекты получены свидетельства о собственности, но на землю собственность уже давно получена.

Иван Кудряшов, руководитель юридического отдела Управляющей компании «Экодолье»:

Все зависит от вида объекта. Если это многоквартирный дом – используется договор участия в долевом строительстве. Если это индивидуальный жилой дом или секция в таунхаусе, применяется, преимущественно, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Мы считаем эту форму наиболее защищающей как права покупателя, так и застройщика, поскольку он достаточно четко урегулирован Гражданским кодексом РФ, и в нем отражены обязательства и ответственность сторон. И, что самое важное, договор считается заключенным с момента его подписания, в отличие от договора участия в долевом строительстве, который считается заключенным только с момента его регистрации. Таким образом, покупатель защищен с момента подписания договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, может реализовать свои права, вытекающие из этого договора, исходя из норм гражданского законодательства, применяемых при заключении договоров купли-продажи недвижимости. Это и обязанность передать жилой дом, когда он будет построен и право на него будет зарегистрировано за застройщиком, и все прочие обязательства, предусмотренные в этом случае.

Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль»:

В отношении гарантий самый продвинутый – это ФЗ №214. Именно по этой причине мы его и используем, чтобы наши клиенты чувствовали себя защищенными. Не очень значительная доля загородного рынка может позволить себе работать по этому закону.

В Медовом (Всеволжский район Ленинградской области), в основном, заключены договоры прямой купли-продажи, потому что мы сдали в эксплуатацию дома и получили свидетельства на них. В Близком (Всеволжский район Ленинградской области) действует ФЗ №214. Вторичные наши объекты мы продаем тоже по прямому договору купли-продажи.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Элитный ломбард - быстрое, но временное решение проблем

Элитный часовой ломбард LUXOR.WATCH поможет решить финансовые проблемы

Швейцарские часы стали классическим вариантом капиталовложения, который никогда не обесценится. Если же наступил непростой период жизни, а такое бывает практически у каждого, эти вещи помогут удержаться на плаву и с достоинством пройти испытание.
00
Проверка бетона на прочность

Методы испытания бетона

Для определения качества и предназначения бетона существуют некоторые методы проверки. Достаточно популярным является неразрушающий способ. Речь в данной ситуации идет о самом оптимальном варианте тестирования представленного строительного материала.
00
«СИМВОЛ»: выбраны материалы для фасадов квартала «Свобода»

«СИМВОЛ»: выбраны материалы для фасадов квартала «Свобода»

Компания «ДОНСТРОЙ» выбрала облицовочные материалы для фасадов трех корпусов проекта «СИМВОЛ». Эти корпуса относятся к кварталу «Свобода», расположенному на границе парка «Зеленая река», рядом с образовательным кластером с физико-математическим лицеем.
00

Новые жилые районы столицы будут проектироваться при помощи урбан-блоков

На конференции Москомархитектуры «Комфортный город. Нормы и правила» специалистами были представлены новые условия проектирования жилых районов Москвы. В первую очередь они касаются обеспеченности территорий объектами, необходимыми для создания комфортной городской среды, а также плотности и высотности застройки.
00

Стадион «Олимп» будет готов до конца лета

Как сообщил начальник Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, уже на 80% готовы конструкции строящегося на востоке Москвы стадиона «Олимп». После того, как закончатся отделочные работы конструкций фасада, строители сразу же приступят к специальным работам над внутренностями стадиона.
00

ГПЗУ в Москве будут выдавать только через Интернет

С 1 июля 2017 года в действие вступают новые правила получения Градостроительного плана земельного участка. В связи с этим его можно будет получить только через Интернет, оставив заявку на сайте мэра и правительства столицы.
00

Условия присоединения к инженерным сетям будут занесены в ГПЗУ

В состав Градостроительного плана земельного участка принято решение включить информацию по подключению новых объектов к инженерным сетям. Изменения в ГПЗУ, касающиеся состава и порядка в нем сведений, будут действительны с 1 июля текущего года.
00

Крупный пешеходный переход на ЗИЛе будет готов в следующем году

О том, что рабочие уже приступили к отделочным работам на объекте крупного пешеходного перехода на территории промышленной зоны бывшего завода им. Лихачева, сообщил глава Департамента строительства города Москвы Андрей Бочкарев.
00
Газовый генератор GENERAC воздушного охлаждения серии GUARDIAN

Газовый генератор решит проблему поставки электроэнергии на стройплощадку

При строительстве различных объектов не обойтись без устройств и техники, работающих на электроэнергии. К сожалению, далеко не всегда удается обеспечить стройплощадку централизованной подачей электричества. В особенности, если речь идет об отдаленных территориях, буровых, вахтовых поселках и т.д. В этом случае оптимальный вариант - это подобрать газовый генератор.
00
Авиаперевозки

Авиаперевозки – идеальный вариант для тех, кто ценит свое время

Авиаперевозки грузов дают возможность соединить между собой сотни пунктов назначения по всему миру. Это самый быстрый и удобный способ доставки грузов, он же является одним из самых надежных на данный момент.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: