Загородные ЖК: цена метра не снижается, а доля маленьких квартир растет

Парадокс или закономерность?

По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сегмент загородных ЖК оказался более устойчив к кризису, нежели это ожидалось осенью 2008 года. Как отмечалось в предыдущих статьях, средняя цена метра загородной квартиры с начала 2008 года держится на отметке 92-93 тыс. руб. И это несмотря на заметное снижение стоимости жилья в других сегментах загородного рынка. Напомним, например, что, по данным регулярного мониторинга, средняя стоимость 1 кв.м. таунхауса снизилась примерно на 8%.

Одной из причин стабильности уровня цен на загородные ЖК следует признать те изменения в структуре предложения, которые происходят в данном сегменте в последнее время. Дело в том, что качественные характеристики строящихся сегодня объектов отличаются от показателей, зафиксированных до осени 2008 года. Так, результаты «Исследования рынка загородных жилых комплексов за 2008-2009 годы» показывают, что за прошедший год после кризиса заметно выросло число квартир в загородных ЖК. Если в 3 квартале 2008 года на каждый объект, в среднем, приходилось порядка 211 квартир, то спустя год этот показатель вырос до 230 квартир, то есть примерно на 9%. Такая динамика связана с увеличением количества комплексов, рассчитанных на большое количество семей. Как видно из графика, за последний год возросла доля объектов, в которых предусмотрено более 230 квартир.

При этом, как уже было отмечено www.irn.ru, средний показатель общей площади квартир в доме в 3 квартале 2009 года сохранился на уровне осени 2008 года, т.е. порядка 23,7-23,8 тыс. кв.м. (см. статью «За год стоимость квартир в загородных ЖК снизилась примерно на 1 млн. руб.»). Это в свою очередь свидетельствует об уменьшении средней площади квартир в реализуемых загородных ЖК. Следует отметить, что эта тенденция имела место и в прошлые годы. Так, согласно данным «Исследования рынка загородных жилых комплексов за 2008-2009 годы», за период с 1 по 3 квартал 2008 года средняя площадь квартир в ЗЖК снизилась на 2%. Однако после кризиса эта динамика еще больше усилилась, в результате к 3 кварталу 2009 года средняя площадь квартир в загородных жилых комплексах уменьшилась на 8% по сравнению с осенью 2008 года и составила около 103,5 кв.м. против 112,5 кв.м., соответственно.

Снижение средней площади квартир обусловлено изменением набора квартир в объектах. Об этом, в частности, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал еще в конце 2008 года (см. статью «Площади маленьких квартир становятся еще меньше»). Так, за последние 2 года четко прослеживается тенденция к увеличению доли квартир небольшой комнатности (1-3 комнаты). В то время как доля ЗЖК, в которых проектом предусмотрены квартиры 4-х и более комнат, постепенно сокращается.

Перечисленные выше факты, безусловно, свидетельствуют о том, что сегмент ЗЖК повторяет общую тенденцию рынка к увеличению доли экономичного предложения. Однако стоит отметить, что изменения качественных характеристик загородных ЖК начали происходить еще до кризиса 2008 года, что подтверждают данные регулярных маркетинговых исследований. С одной стороны, это сыграло положительную роль в сохранении уровня цен на квартиры в загородных ЖК. С другой стороны, возникает вопрос, будет ли пользоваться спросом данный сегмент, если стоимость жилья здесь окажется значительно выше, чем в городах Подмосковья, где лучше уровень развития инфраструктуры и транспортное сообщение. Для ответа на этот вопрос требуется более глубокое изучение проблемы емкости спроса и потребительских предпочтений. Задачами такого рода Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» занимается в рамках индивидуальных исследований.