Загородный рынок еще зелен

Застройщики коттеджных поселков обсуждают перспективы конкуренции с мегапроектами, а под боком у них строятся сотни садовых домиков и индивидуальных жилых домов. Ближайшая перспектива – не столкновение, а сосуществование нестыкующихся форматов на загородном рынке. Аносов крупных проектов загородной застройки в Ленобласти и на окраинах Санкт-Петербурга становится все больше. Одни девелоперы обещают создавать крупные поселки на тысячу и больше домовладений, другие – заняться реализацией мегапроектов, созданием городов-спутников на несколько десятков тысяч жителей каждый. Но до сих пор все девелоперы в Ленобласти вводят всего лишь до тысячи домовладений в год, а грандиозные планы остаются лишь планами. Эксперты приходят к выводу, что загородный рынок вокруг Петербурга еще не вышел из «коротких штанишек».

«Тонкая корочка» рынка
Прежде всего, посмотрим на ситуацию с коттеджными поселками. В нынешнем году в Ленобласти, если судить по прогнозам застройщиков и оценкам аналитиков, будет построено от 800 тыс. до 1 млн кв. м жилья. Около 40% его составит малоэтажка (в которую, впрочем, не включены садовые домики, апарт-отели и ряд других категорий жилых построек). Изрядная часть малоэтажных построек – это и есть коттеджи.

Сегодня коттеджная застройка в Ленинградской области и Курортном районе Санкт-Петербурга занимает территорию 1680 га, за последние полтора года эта площадь выросла на треть. С начала года в регионе построено 8516 домов (на 81% больше, чем год назад). Число домовладений растет быстрее, чем занятые ими земли. Это означает, что застройка становится все более плотной.

В июле, по данным компании «Петербургская недвижимость», в стадии продаж находилось 133 поселка и еще 78 проектировалось. По оценке фирмы «Проект Консалт», реализуется 250-260 проектов малоэтажной застройки, причем из 120-140 застройщиков многие ведут только по 1-2 проекта.

При разбросе стоимости квадратного метра от 45 до 120 тыс. руб. основной массив продаж приходится на сегмент 50-90 тыс. руб. за кв. м, т. е. «загородные» цены на 30-35% ниже городских при качестве жилья, как правило, аналогичном городскому или более высоком.

Объем первичных продаж на загородном рынке остается относительно небольшим и составляет до 1000 объектов в год, т. е. до 500 домов и столько же участков. В сравнении с городом это сущий мизер, всего около 2% первичного рынка городских квартир.

По мнению экспертов, «загородного рынка сегодня еще нет, он развивается тонкой корочкой вокруг города».

Мегапроекты – мегаугороза?
Сообщения о запуске мегапроектов были восприняты частью девелоперов как угроза: большие объемы, казалось, грозили захлестнуть множащиеся островки коттеджной жизни. Конкуренция с «монстрами» невозможна: инфраструктура будущих городов в расчете на каждый квадратный метр жилья стоит явно дешевле. Под вопросом мог бы оказаться сам характер строительства и организации пространства в поселках – города-спутники с их комплексной застройкой ничем не напоминают огороженные зеленые пятна с коттеджами, охраной и полем для гольфа.

Уже заявлено о 16 крупных проектах загородной застройки - 8 к югу и по 4 к северу и востоку от Санкт-Петербурга. Генеральный директор фирмы «Проект Консалт» Константин Сафронов демонстрирует несопоставимость масштабов «малых» игроков коттеджного рынка и «больших», реализующих мегапроекты: «Даже если крупные проекты будут растянуты во ...