Скачать программу
27.01.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
27.01.2022
Новости и комментарии
27.01.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Дольщики получат дополнительную защиту.

На этой неделе Госдума рассмотрит поправки к закону о долевом строительстве, который был принят в 2004 году (214-ФЗ). После принятия закона государство практически самоустранилось от решения проблемы обманутых дольщиков. В результате их число составляет около 70 тысяч. Многие из них годами не могут решить свои проблемы, теряют собственность и деньги, ничего не получая взамен.

В связи с этим предлагается расширить понятие объекта долевого строительства фразой "объект незавершенного строительства", так как действующее законодательство о регистрации прав на объекты недвижимости содержит понятие "объект незавершенного строительства", а в случае с долевым строительством объект не имеет определенного титульного права, так как невозможно зарегистрировать право собственности.

Поскольку правила привлечения денежных средств населения для долевого строительства определяются законом, принятым государственными органами власти и подписанным президентом, необходимо усилить ответственность власти за надлежащее исполнение статей закона. В связи с этим действующий закон дополняется статьей, в которой записано: "Каждый договор об участии в долевом строительстве, заключаемый между организацией застройщика и отдельным гражданином-дольщиком, должен быть подтвержден поручительством со стороны саморегулируемого сообщества региона или, при его отсутствии, со стороны регионального органа власти".

Предлагается также расширить перечень способов обеспечения обязательств. По мнению авторов законопроекта, особенно эффективным будет включение в договор долевого участия всех участников строительства положений о внесении денежных средств на строительство через депозит нотариуса или использование банковского аккредитива банков с государственным участием. То есть участник вносит средства на депозит нотариуса, а застройщик, чтобы списать часть средств на свой счет, должен документально подтвердить, что, во-первых, имеет право на привлечение денежных средств, во-вторых, выполнил объем работ, определенный договором для оплаты. Так может быть достигнут поэтапный контроль хода исполнения договора сторонами, а в случае нарушения договора застройщиком - сохранены средства дольщика.

В случае несоблюдения условий договора застройщиком нотариус или банк может списать деньги с депозита за вычетом предусмотренной договором суммы штрафа за ненадлежащее исполнение договора. В связи с тем, что действующее законодательство имеет ограниченную возможность по регистрации прав участников долевого строительства на создаваемый объект и земельный участок под ним, предлагается обеспечить дополнительную защиту прав населения. В случаях, когда их права уже нарушены, с помощью закрепления за ними прав на объект незавершенного строительства и на земельный участок.

В практике строительства возникают ситуации, при которых, после заключения договора на строительство дома, фирма была признана банкротом и в результате этого у граждан забрали недостроенный дом, создаваемый на их средства. Следовательно, законодательство о долевом участии в строительстве в нынешнем виде ущемляет права граждан, не гарантирует их право на жилище.

Сейчас закон регулирует отношения одного участника и строительной компании. Но, как правило, группа дольщиков, инвестирующих в строительство объекта, является самым крупным инвестором. И если Законом "Об иностранных инвестициях в РФ" предусмотрено право коммерческих инвесторов на создаваемый объект пропорционально внесенным денежным средствам, то в отношении отдельных граждан, вкладывающих средства для личного строительства, это право еще необходимо конкретизировать. Общее собрание участников долевого строительства должно быть наделено дополнительными полномочиями. Тем самым устанавливается дополнительный механизм поэтапного контроля за ходом строительства со стороны отдельных некоммерческих дольщиков.

По мнению исполнительного директора филиала Консалтинговой группы "НЭО Центр" в Санкт-Петербурге Александра Соколовского, предлагаемые в законопроекте механизмы мало пригодны для обеспечения интересов дольщиков, и не согласуются с существующими нормами законодательства РФ и позициями судебной практики.

"Например, авторы законопроекта предлагают регистрировать за дольщиками права на строящийся дом, как на объект незавершенного строительства. Согласно позиции ВАС РФ право собственности на такой объект может быть зарегистрировано только в том случае, если строительство объекта прекращено (здание не является предметом действующего договора подряда), а собственнику необходимо совершить сделку с этим объектом, - говорит он. - Законопроектом предлагается также обеспечить интересы дольщиков с помощью внесения долевых взносов на депозит нотариуса или путем оплаты взносов по аккредитиву банка с государственным участием. Однако исполнение путем внесения долга на депозит согласно действующему законодательству используется только в тех случаях, когда должник не имеет возможности исполнить свое обязательство перед кредитором напрямую (например, кредитор уклоняется от принятия исполнения или местонахождение кредитора неизвестно). Установление правила о расчетах по аккредитиву через банки с госучастием противоречит нормам о защите конкуренции, поскольку создает неоправданные преимущества для государственных банков. В целом, процедура, при которой девелопер будет получать деньги только после завершения определенного этапа строительства, идет вразрез со смыслом договора долевого участия, поскольку привлечение денег дольщиков осуществляется именно для финансирования строительства".

Координатор Союза дольщиков MiraxGroup Дмитрий Учитель полагает, что интеграция понятия "объекта незавершенного строительства" как объекта права в текст закона с целью возможности досрочной регистрации своих прав, должна быть дополнена другим не менее важным параметром - страхованием строительства. Бремя достройки дома за счет дольщиков в случае банкротства застройщика не должно лежать на участниках долевого строительства. Зачастую, когда продано 70% квартир, а построено даже 70% здания, это бремя непосильно. Ответственность застройщика должна быть застрахована страховщиком из списка, утвержденного правительством региона.

Необходимо, по мнению Учителя, также внести поправки в ряд нормативов и регламентов, связанных с самим процессом строительства. Застройщик даже при желании не может заключить договор долевого участия (ДДУ) с покупателем квартиры. В Москве сложилась практика производства только краткосрочных (меньше года) договоров аренды земли под строительством жилых домов. ФРС не регистрирует договора аренды такого рода. А для заключения ДДУ необходимо зарегистрированные права аренды. Не реально быстро сменить застройщика, не выполняющего условия инвестиционного договора.

"На этапах начала строительства действительно необходимо создание Некоммерческих объединений дольщиков с контрольными полномочиями. Эти объединения должны иметь возможность формирования контрольно-ревизионных групп из числа членов своего правления, представителей местной законодательной власти, органов стройнадзора. Жалобы и обращения от подобных организаций должны иметь ускоренный режим рассмотрения. Практика и опыт работы таких групп может быть использована не только в целях ревизии и контроля за этапами строительства, но и с целью формирования законодательных инициатив в области строительства жилых объектов в РФ", - считает Учитель.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК «NOW. Квартал на набережной»

«Золотая коллекция»: продажи квартир в первой очереди NOW близки к завершению

В продаже осталось восемь квартир из «золотой коллекции» - Tekta Group подготовила подборку самых интересных квартир в первой очереди квартала на набережной NOW, которые можно успеть выгодно приобрести до сдачи проекта.
00
Подсветка зданий, фото1

CTS lighting expert: архитектурная подсветка жилых комплексов – современный тренд формирования городской среды

Создать вечерний облик здания, подчеркнуть отдельные элементы или скрыть недостатки может грамотно организованное архитектурное освещение, уверены в компании CTS lighting expert.
00
Росреестр

Можно ли стать владельцем заброшенной недвижимости?

Во многих населенных пунктах нашей страны существуют заброшенные земельные участки. Эксперты Росреестра рассказали, можно ли стать владельцем заброшенной недвижимости и что при этом стоит учитывать.
10
Vangarden — жилой квартал в районе Очаково-Матвеевское

ПИК запускает линейку проектов повышенного комфорта ПИК+

Первым проектом линейки стал Vangarden — жилой квартал в районе Очаково-Матвеевское, в западном округе Москвы. Подробнее о проекте читайте в пресс-релизе компании ПИК.
00
Агентство недвижимости «Бон Тон»

Редкие форматы жилья: что предлагает сегодня рынок?

Как отмечают аналитики компании «Бон Тон», одним из трендов ушедшего года стал рост популярности среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса жилья с эксклюзивными планировочными решениями.
00
Новый мост на Яузе

Строительство нового пешеходного моста через реку Яузу подстегнуло спрос на коммерческую недвижимость

Строительство нового пешеходного моста через реку Яузу в составе масштабного проекта ТПУ «Электрозаводская» подстегнуло спрос покупателей коммерческой недвижимости в данной локации.
00
ЖК MOD

Самые успешные девелоперы «старой» Москвы по итогам 2021 года

По подсчетам аналитиков «Метриум», в проектах 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году было продано на 22% больше площади, чем в 2020 году. Это обеспечило рост выручки почти на 39%.
00
JLL логотип компании

Спрос на офисном рынке Москвы по итогам 2021 года вырос в два раза по сравнению с предыдущим годом

По данным компании JLL, объем сделок аренды и продажи офисных площадей под собственные нужды компаний достиг 1,43 млн кв. м. В 4-м квартале спрос на офисные площади втрое превысил аналогичный показатель предыдущего года.
00
Метриум Групп, логотип компании

Рекорды и признаки замедления – итоги 2021 года на рынке жилья Москвы

Спрос на новостройки в ушедшем году вырос на 19% относительно 2020-го, а на вторичном рынке жилья – на 15%. Такая динамика стала возможна благодаря увеличению на 22% кредитования ипотечных заемщиков.
00
Knight Frank, логотип

Рекордный спрос на жилье бизнес-класса зафиксирован на первичном рынке Москвы – результат на 45% превысил допандемийные значения

Аналитики Knight Frank подвели итоги 2021 г. на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы. Было продано порядка 21,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 14% больше, чем за 2020 г, и на 45% больше, чем за «допандемийный» 2019 г.
10
Департамент градостроительной политики Москвы лого

На северо-востоке Москвы введен в эксплуатацию Многофункциональный центр «Байконур»

С учетом «Байконура», на сегодняшний день уже 11 кинотеатров - «Ангара», «Эльбрус», «Будапешт», «Нева», «Рассвет», «Марс», «Высота», «Саяны», «София» и «Янтарь» уже реконструированы и введены в эксплуатацию
00
Центр управления городским имуществом лого

Здание от 1,7 млн рублей выставлено на аукцион в Ступинском районе

Лот расположен по адресу – Московская область, Ступинский район, вблизи пос. Малино, дом отдыха «Здоровье». Его площадь составляет 99,2 кв. м. Торги планируется провести 7 февраля.
00
Новостройка по программе реновации, улица Гродненская, владение 7/9

Жилой дом по программе реновации будет построен на Гродненской улице

В районе Можайский по адресу улица Гродненская, владение 7/9 строится дом по программе реновации. Ввод в эксплуатацию запланирован в 2022 году. В новостройке будет 269 квартир.
Или войти с помощью: