Застройщики снимают с продажи квартиры с отделкой

Весной 2022 года застройщики столкнулись со сложностями поставок импортных строительных и отделочных материалов, а также их существенным подорожанием.  В качестве оптимизации бизнеса девелоперы стали снимать с продажи квартиры с отделкой, а покупатели приобретают жилье без отделки по цене квартир с отделкой два месяца назад. Эксперты Циан выяснили, какие столичные компании отказались от ремонта в своих проектах и как снизилась доля квартир «под ключ».

• Доля жилья с отделкой снизилась на фоне санкций с 62,1% до 59,6%.
• В 160 проектах Московского региона доступно жилье с отделкой в продаже. В ⅔ из них нельзя купить квартиру без ремонта от застройщика.
• Жилье с отделкой на 9% дороже, чем без ремонта.
• Четыре крупных девелопера отказались от продажи квартир с отделкой на фоне санкций. Сегодняшние покупатели приобретают жилье без отделки по цене квартир с отделкой два месяца назад.
• Лидер продаж отказался от меблировки в своих проектах. Застройщики наращивают объемы white box вместо отделки «под ключ».
• В Новой Москве и Московской области доля продаж квартир с отделкой увеличивается на фоне подорожания самостоятельного ремонта.

1. Всего за два месяца доля жилья с отделкой снизилась на 5 п.п.

Доля квартир с отделкой в новостройках Московского региона в продаже снижается. В середине апреля 2022 года доля квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона с ремонтом составила порядка 62,1%, что на 2,7 п.п. ниже, чем в начале марта, когда девелоперы еще не успели отреагировать на введенные санкции.

Спустя еще две недели – в начале мая – доля квартир с отделкой снизилась еще на 2,6 п.п. – до 59,6%. За два месяца – вместе с вводом санкций и разрывом логистических цепочек – доля квартир с отделкой снизилась более чем на 5 п.п.

Наибольшее снижение отмечено для Московской области: -6,5 п.п. и Москвы в старых границах (-5,4 п.п.), впрочем, наибольшая доля квартир с отделкой в продаже  – именно в «старой» Москве.

Произошло преломление тренда – до марта 2022 года доля квартир с отделкой планомерно увеличивалась.

Например, в апреле 2021 года она составляла 47,6%, в мае 2021 года – 48,3%, осенью – уже 57,6%. Несмотря на существенное снижение, в целом по Московскому региону, доля квартир с отделкой – на 11,3 п.п. выше, чем еще год назад. Однако наблюдаемый отказ девелоперов от отделки вернул рынок к показателям осени 2021 года.

Доля квартир с отделкой* на рынке в продаже на первичном рынке Москвы

*) Включает white box и «под ключ», только строящиеся дома

2. Более 160 проектов с отделкой - половина проектов столичного региона

Сегодня на рынке недвижимости столичного региона представлено 305 проектов с предложением от 10 лотов в реализации. Из них в 161 проекте можно приобрести жилье с отделкой (53%). До санкций - в конце февраля-начале марта - на рынке в продаже было 299 комплексов (от 10 лотов в продаже), из них в 178 - были варианты с отделкой (59%). Таким образом, на выбор проектов с отделкой стало меньше на 10%.

Для сравнения - годом ранее - в мае 2021 года на первичном рынке Московского региона в продаже были представлены 311 проектов, в 171 из них (55%) - лоты с отделкой.

Большинство проектов c отделкой не предполагает наличие вариантов без ремонта от застройщика. ⅔ проектов (62% или 100 комплексов из 161) не имеют в продаже жилье без отделки на выбор. Год назад девелоперы чаще предлагали смешанный формат - как с отделкой, так и без в рамках одного проекта. Из 171 проекта с отделкой в 90 (53%) не было вариантов без ремонта от застройщика. То есть за год доля новостроек “без альтернативы” - только с ремонтом от девелопера - выросла на 9 п.п.: с 53% до 62%.

В среднем по Москве в старых границах жилье с отделкой дороже на 7%, чем жилье без отделки. В Московской области - разница в 10%. В целом по Московскому региону - 9%. Год назад разница в целом по региону была 7%.

Для тех проектов, где представлены все три формата: без отделки, white box и с отделкой “под ключ” наценка следующая:

• без отделки/white boх: +3%
• без отделки/”под ключ”: +10%
• white boх/”под ключ”: +7%

3. Три крупных девелопера перестали продавать квартиры с отделкой

Из-за возникших сложностей девелоперы стали снимать с продажи квартиры с отделкой. Перестали предлагать такое жилье (white box или «под ключ») девелоперы: «Донстрой», Ingrad. Хотя в среднем еще в начале марта доля квартир с отделкой в данных компаниях была на уровне 25%. Еще один девелопер (AFI Development) отказался от отделки в двух своих проектах.

Циан отмечает, что в середине апреля квартиры с отделкой сняли с реализации также в компании «Гранель», однако в начале мая жилье с ремонтом снова вернулось в продажу.

В проектах Ingrad средняя доля квартир с отделкой была на уровне 31% в начале марта. Через два месяца – в начале мая – в 8 проектах квартиры в строящихся домах с отделкой были сняты. В Москве это «КутузовGRAD II», RiverSky, Top Hills, FORIVER. В Московской области: «Весна», «Новое Медведково», «Новое Пушкино» и «Одинград. Семейный квартал».

Средняя стоимость квадратного метра в столичных проектах девелопера с отделкой была на 2,5% выше, чем за квартиры без отделки (разброс – от -5% в FORIVER до 10% в «КутузовGRAD II»). В Московской области разница выше: на уровне 19% (диапазон – от 7% до 26%). В начале мая средняя стоимость квадратного метра по столичным проектам для жилья теперь уже без отделки – в среднем на 0,9% выше, чем жилья с отделкой в марте, до санкций. То есть сегодняшние покупатели приобретают жилье без отделки по цене квартир с отделкой два месяца назад.

В «Донстрое» доля квартир с отделкой в марте составляла 23,3%, а мае таких квартир больше нет. Жилье с отделкой больше не продается в четырех проектах: «Остров», «Река», «Символ» и «Событие». Разница в стоимости квадратного метра для квартир с отделкой и без была на уровне 11% в марте (от 7% в «Реке» до 19% в «Событии»). В мае средняя стоимость квадратного метра оказалась на 8% выше, чем по корпусам с отделкой в тех же проектах два месяца назад. То есть снова, как и в Ingrad, средняя цена «квадрата» без отделки оказалась выше, чем с отделкой в начале марта.

Впрочем, есть исключения. В ЖК «Событие» варианты с отделкой все же были дороже, чем текущий объем без отделки. Девелопер сообщил, что квартиры временно сняты для переоценки.

Еще один девелопер AFI Development отказался от квартир с отделкой не во всех проектах, а частично. Это – «Сиреневый парк» и «AFI Park Воронцовский», где сейчас нет в продаже квартир с отделкой, хотя еще в марте в данных ЖК больше половины квартир реализовывались с отделкой. Разница в цене жилья с отделкой и без была на уровне 2-6% (по цене кв.м), сейчас же варианты без отделки продаются на 10-14% дороже, чем квартиры с отделкой еще в марте.

Среди девелоперов с наибольшим объемом предложения, существенное снижение доли жилья с отделкой в продаже отмечено для «Гранель» (с 34% до 21%) и Level Group (с 34% до 29%). Девелоперы подходят аккуратно к выводу новых объемов с отделки. Например, в ЖК «Level Мичуринский» в конце апреля вышли в продажу два корпуса без отделки, в то время как еще один корпус с отделкой пока не в реализации.

Девелоперы Московского регионам с наибольшим предложением и доля жилья с отделкой

Источник: Циан.Аналитика. Данные за май 2022 - из сплошной обработки прайс-листов от 04 мая 2022.

4. Лидер продаж отказался от меблировки

Не все компании решили кардинально сменить стратегию и отказаться от квартир с отделкой. Ряд компаний трансформировали свой продукт с отделкой.

Компания ПИК убрала из реализации все квартиры с мебелью – еще в марте на рынке было доступно 11 проектов не просто с отделкой, но и меблировкой. В мае во всех проектах данную опцию убрали - на рынке остались только варианты с отделкой без мебели.  Девелопер сообщил о временной приостановке продаж квартир  с мебелью “из-за неустойчивых цен на производство мебели и бытовой техники”.

Не все девелоперы решили кардинально отказаться от того или иного типа продукта. Например, в компании «ФСК» снизилась доля помещений с чистовой отделкой при росте предложения с отделкой white box. Если в феврале примерно половина квартир с отделкой были “под ключ”, то в мае доля стала чуть менее четверти от объема с ремонтом от девелопера. Остальное - white box.

Аналогичная ситуация и с «Ферро-строй» - в феврале “под ключ” продавалось порядка 40% квартир, в мае - менее четверти.

Среди других ведущих девелоперов тенденция не так выражена. Например, в “Тройка РЭД” в феврале все квартиры с отделкой были “под ключ”, а в мае также появились варианты и с white box - 9% от всего объема с отделкой.

5. На фоне удорожания ремонта растет доля сделок с отделкой

Доля продаж с отделкой соответствует предложению от девелоперов: в Москве сделки с отделкой составляют порядка 53% сделок, в Московской области – чуть меньше – на уровне 61%.

На фоне сокращения выбора отделочных материалов и резкого их удорожания, в Новой Москве и Московской области на первичном рынке зафиксирован рост доли сделок с отделкой. В апреле 2022 года в Новой Москве с отделкой прошло 57% сделок против 50,3% в феврале 2022 года. В Подмосковье прирост ниже – в апреле 63,5% сделок с отделкой против 61,1% в феврале. В старых границах Москвы подобной динамики нет - с отделкой прошло 64,2% сделок против 65,3% в феврале.

«Квартиры с отделкой – конкурентное преимущество девелопера, позволяющее привлечь покупателей, ориентированных на вторичный рынок, - комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Поэтому снятие с продажи квартиры с отделкой не означает отказ от данного формата – это скорее временная мера, вызванная паузой с поставкой импортных строительных и отделочных материалов, сложностями с расчетами с зарубежными компаниями, поиском новых поставщиков из других стран. По мере решения данных вопросов доля жилья с отделкой стабилизируется и прекратит падение. При этом ремонт от застройщика обходится покупателю фактически по себестоимости - разница в 7-10% к цене объекта “без ремонта” - минимальна».