Золотая моя Москва

В ближайшее время правительство Москвы намерено вернуться к рассмотрению одного из самых болезненных для любого предпринимателя вопросов - аренде офисов. Проводивший в прошлый вторник заседание правительства глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин отправил на доработку постановление, посвященное основным направлениям политики города в области арендных отношений. По словам председателя бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы Игоря Антонова, потеснив Париж, Москва заняла второе место в мире по стоимости аренды нежилых помещений. Самый дорогой город в этом сегменте сегодня Лондон. Однако, учитывая динамику роста цен, к 2010 году российская столица может обогнать британцев.

Для сравнения: рост арендных ставок в прошлом году составил в Париже 9,2 процента, в Москве - 30,8 (в ММДЦ "Москва-Сити" - 40). Таких резких скачков нет нигде. В Лондоне, отмечают аналитики, ставки растут на 2-5 процентов в год. В абсолютном выражении это выглядит так: аренда "квадрата" в офисе класса "А" стоит в Москве 1180 долларов в год, класса "В+" - 835, класса "В" - 520 долларов. При этом глава московского департамента имущества Владимир Силкин посетовал на "колоссальную проблему дефицита" офисов для малого и среднего бизнеса. Минимальный объем необходимого столице строительства - около 15 миллионов квадратных метров в год. При этом частные компании строят 560-600 тысяч "квадратов".

За последние три года так и не удалось кардинально сократить разрыв между муниципальными и рыночными ставками аренды. Доходы городской казны от аренды нежилых помещений растут в среднем на 12,4 процента, однако они могли бы стать намного выше. Ведь средняя городская ставка, по словам Владимира Силкина, составляет сегодня 5 тысяч рублей за метр. Это менее половины рыночной цены. К тому же получить эти деньги полностью не так легко из-за "нерациональной политики льготирования арендаторов". Например, по словам Силкина, скидка в 50 процентов предоставляется и торгово-закупочным структурам (56 процентов столичного малого бизнеса), и инновационным, и жилищно-коммунальным малым предприятиям, доля которых - 8 и 10 процентов соответственно. "Мы фактически предоставляем всем конкурентные преимущества, - отметил глава департамента, - тогда как для инновационного бизнеса и сферы ЖКХ даже половина ставки - величина неподъемная".

Впрочем, если предпринимателям, снимающим офисы в принадлежащих городу зданиях, и стоит готовиться к повышению ставок, то все-таки не сегодня и не завтра. Предложение департамента имущества о необходимости ежегодно повышать ставки почти в 1,2 раза правительство города так и не утвердило, ведь эта мера самым негативным образом скажется на развитии малого бизнеса. Как уже говорилось, соответствующее постановление отправлено на доработку. Кстати, департамент предлагает собственную схему поддержки предпринимателей, занимающихся приоритетной для города деятельностью: первые четыре года работы применять к ним при заключении арендных договоров понижающие коэффициенты в размере 0,5, 0,6 и 0,75 городской ставки.

Людмила Картушева, руководитель департамента исследований CB Sheriff Inc.:

- В последнее время, когда право аренды выставляется на аукцион, некоторые нужные городу компании просто отсекаются богатыми коллегами. В качестве примера можно привести один из последних конкурсов в Юго-Восточном округе. На 13 лотов претендовало 113 организаций, в итоге цена выросла до 53 тысяч рублей за квадратный метр. Прозрачную и лишенную коррупционности систему доступа к подобным конкурсам еще предстоит разработать.

Рост цен в центре во многом связан с решением мэра запретить офисное строительство в пределах Садового кольца. Тенденцию может переломить лишь заметный рост предложения качественных площадей. Увеличение темпов их ввода в этом году уже внесло некоторые коррективы.

Не стоит забывать: в Москве, как ни в одной другой из мировых столиц, велик дефицит "хороших" площадей. На одного жителя у нас приходится половина квадратного метра приемлемой офисной недвижимости, в то время как на лондонца - 6-8 "квадратов". В то же время в столице много неликвидных офисов, которые хоть как-то, но заполняют рынок. Пример - "Москва-Сити". Башни стоят наполовину пустые, так как цены в них взвинчены. Зачастую отсутствие арендаторов связано и с неудачным позиционированием недавно открывшихся объектов.

За нынешним бумом в сфере недвижимости вполне может последовать и спад, как это было уже во многих городах. Жесткая ситуация на глобальном финансовом рынке "поможет" оттеснить на обочину мелких застройщиков и замедлить темпы нового строительства. Так что вряд ли цены в ближайшее время взлетят слишком резко. В среднем к концу года они скорее всего вырастут на 25 процентов.

Елена Дворцова