Самовольные постройки: теория и практика борьбы за собственность, часть 2. Дом вашей мечты с точки зрения закона

Ориентируясь на право «дачной амнистии» и возводя на своем участке жилой дом, не получив разрешения на строительство, следует четко придерживаться строительных норм и правил как в части планировки садового или дачного участка, так и при проектировании здания. Особенно важно соблюдать такие нормы, если дом строится для круглогодичного проживания с регистрацией постоянного проживания.

Некоторые предприимчивые дачники возводят на своих участках многоквартирные дома, распродают вместе с долей участка и скрываются. Такие дома подлежат сносу, а жильцы – выселению без предоставления компенсации. Распространение этой формы мошенничества побудило руководство Московской области создать специальный реестр.

Сносу подлежат и те строения, которые были возведены в природоохранных зонах водоемов и лесных массивах. Планируя застройку на берегу озера, необходимо четко знать, сколько отступить от кромки воды, а в каких зонах бесполезно просить разрешения на строительство.

Правильный дом на грамотно распланированном участке

Ни один, даже самый лояльный судья не признает право собственности на самовольную постройку, если здание или сооружение не будет вписываться в градостроительные нормы, принятые для данной местности, либо угрожать жизни и здоровью окружающих. Надзирающие органы, от территориальных управлений Госстройнадзора до прокурора области, тоже посматривают, не нарушают ли постройки законы и интересы третьих лиц. Особое коварство ситуации заключается в том, что застройщику дадут довести самовольную постройку до конца, а затем вынесут решение о ее сносе. А как же? Пока здание не возведено, нет оснований судить, соответствует ли оно строительным, противопожарным, санитарным и другим нормам и правилам.

Необходимые документы для грамотной планировки садового или дачного участка и допустимые параметры жилого дома:

Градостроительный кодекс (федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ);

Земельный кодекс (федеральный закон от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ);

Федеральные законы:

• «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ;
• «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (в части дополнения от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «Дачная амнистия»);
• «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ;
• «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ.

Своды правил:

• СП 53.13330.2011 (СНиП № 30-02-97) «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения»;
• СП 55.13330.2011 (СНиП 31-02-2001) «Дома жилые одноквартирные»;
• СП 54.13330.2011 (СНиП 31-03) «Здания жилые многоквартирные»;
• СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений и др.»

Основополагающий документ при разметке садового или дачного участка это Свод правил СП 53.13330.2011, в котором приведены основные параметры и ссылки на другие нормативные и технологические документы. От него нужно стартовать, чтобы, пройдя через горнила справочников и многотомных сборников СНиПов составить проект, способный удовлетворить строительный надзор.

Параметры планировки садового или дачного участка

Согласно п. 6.1 СП 55.13330 минимальный размер индивидуального садового или дачного участка должен быть не менее 6 соток. Деление на меньшие доли нелегитимно; регистрационные органы и суды отказывают в выделении в натуре доли размером меньше 6 соток, невзирая на обоюдное согласие участников сделки (см. решение Видновского городского суда № 2-3531/12 от 02 октября 2012 года).

Под здания, сооружения, асфальтовые или бетонированные площадки на дачных, садовых участках размером до 12 соток разрешается занимать не более 30% территории.

Взаимное расположение зданий и сооружений на участке и по отношению к соседним территориям рассчитывается исходя из правил противопожарной безопасности и санитарно-бытовых условий. Не вдаваясь в подробности, приведем основные значения (см. рисунок).

Минимальные расстояния от жилого строения:

• до границы соседнего участка - 3 м;
• до курятника (крольчатника, вольера) — 4 м;
• до стволов деревьев: высокорослых — 4 м, среднерослых — 2 м, кустарника — 1 м.;
• до душа, бани (сауны), уборной — 8 м;
• до уборной и компостного устройства — 8 м.

Минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями или домами на соседних участках зависят от материалов, из которых построен дом, и варьируется от 6 метров между двумя каменными либо железобетонными строениями до 15 метров между двумя деревянными домами (каменный - деревянный – 10 м., каменный с деревянными перекрытиями – аналогичный дом – 8 м.).

Насколько реально соблюсти условия расстановки строений и сооружений иллюстрирует ситуация в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) «Прогресс» в Домодедовском районе Московской области, образованном в 1966 году. Выделенная территория, располагавшаяся полосой вдоль лесистого оврага, была разделена на участки площадью по 6 соток шириной 12-15 м и длиной около 50-45 м. Участки застраивались деревянными щитовыми домами. При такой геометрии единственной возможностью соблюсти положенные противопожарными правилами расстояния 15 метров между домами на соседних участках является расположение жилых строений в шахматном порядке. Однако, согласно документам территориального планирования и застройки в тогда еще дачном кооперативе «Прогресс», все дома должны строиться в одну линию, независимо от состояния грунта и других параметров.

Так, на участке автора этой статьи дачный дом, поставленный в шеренгу, попал на водяную линзу, из-за чего по весне здание «плывет», невзирая на заглубленный фундамент, а на огороде царит вечная сушь. Изыскания для устройства колодца в овраге кончились неудачей – работники сдались, дойдя до отметки 8 метров; а попытку обустроить подвал под домом пришлось прервать на первом же метре: выступила вода.

В советское время строго следили за выполнением подобных требований. В результате практически весь поселок застроен деревянными домами, отстоящими друг от друга на 5-6 метров, что в три раза меньше минимальных противопожарных расстояний. Причем, по мере дряхления деревянных и щитовых домиков, на фундаменте от них возводят новые крепкие жилые строения, продолжая тем самым традицию нарушения градостроительных норм.

Некоторые параметры проектируемого жилого дома

До 1990 года на садовых земельных участках, исходя из их целевого назначения, могли возводиться только одноэтажные летние садовые домики, размеры которых жестко нормировались типовыми уставами садоводческого товарищества (Постановления Совета Министров РСФСР от 11 ноября 1985 года N 517 и от 31 марта 1988 года N 112). В настоящее время законодатель позволяет возводить капитальные одноквартирные дома высотой до 3 этажей.

Попытка установить хотя бы основные значения и размеры индивидуального жилого дома привели автора статьи к выводу, что нужно быть специально обученным или весьма эрудированным и разносторонне образованным человеком, чтобы разобраться в комплексе Правил, технических регламентов, таблиц и перекрестных ссылок, необходимых для составления проекта. Причем, к каким аргументам обратится разработчик технических стандартов для ограничения тех или иных габаритов, непредсказуемо.

Например, для того, чтобы задать минимальную высоту потолка в жилом доме, необходимо определить, в какой климатической зоне находится застраиваемый участок. Для климатических зон IA – IД и IIA высота потолков должна быть не менее 2,7 м, остальным сгодится уровень 2,5 м.

Климатическая зона вычисляется по СНиП 23-01, по диапазону среднемесячной температуры в январе и в июле в регионах России и СНГ. Находим Москву, по таблице определяем среднемесячную температуру в июле 18,1; в январе -10,4; в Санкт-Петербурге соответственно: в июле 16,9, в январе -7,8. Эти значения вписываются в диапазон, закрепленный за климатическим районом IIВ, то есть высота потолков в жилых комнатах одноквартирного дома должна быть не меньше 2,5 метров.

А вот общая высота и площадь одноквартирного дома определяется правилами пожарной безопасности по СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные», исходя из материала постройки, причем под высотой с пожарной точки зрения понимается расстояние от земли до нижней границы самого верхнего окна в доме, включая мансарду. Согласно таблице 7.1 здания III степени огнестойкости (построенные из негорючих материалов в сочетании с трудногорючими) могут достигать высоты 15 метров; а здания класса огнестойкости IV из умеренно горючих материалов - до 5 метров. Наткнуться на эту информацию можно лишь случайно: в 55-м Своде правил (одноэтажные дома) есть ссылка на СП 54.13330 (многоэтажные дома), но она относится к другой части правил, к тому же в СП 54.13330 в первом абзаце имеется отпугивающее уведомление, что действие данных правил не распространяется на дома, спроектированные по СП 55.13330. Все понятно?

Между тем, знание о допустимой высоте дома очень важно, поскольку выделяющееся на фоне других домов строение весьма заметно и привлечет внимание строительного надзора в первую очередь. Так, в 2008 году в элитном поселке Раздоры владельца особняка заставили снести верхний этаж, поскольку высота здания превысила 15 метров. Аналогичная ситуация произошла в соседнем поселке Успенское, а всего на Рублевке было выявлено свыше 20 строений с превышением допустимой высоты.

К одно- и двухэтажным домам требования по степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности не предъявляются. Площадь этажа 3-этажного дома класса огнестойкости IV ограничивается 150 кв.м. (п. 6.4 СП 55.13330).

В своде правил определен необходимый состав помещений в одноквартирном доме, достаточный для полноценного проживания в круглогодичном режиме. Должны быть предусмотрены условия для отдыха, сна и другой деятельности, готовки и приема пищи, гигиенических процедур, хранения вещей и продуктов. В состав дома включаются в обязательном порядке:

• жилые комнаты;
• кухня-ниша и/или кухня-столовая;
• душевая или ванная комната;
• туалет;
• встроенные шкафы, кладовая, антресоли (карманы).

Здание должно быть оборудовано системами электроснабжения, отопления (воздушного, парового и др.), вентиляции, водоснабжения, а также канализации. Допускается индивидуальная форма канализации, в том числе выгребная с санитарной биообработкой.

Не каждый деревенский дом обладает подобной инфраструктурой, но дачнику или садоводу волей-неволей приходится придерживаться строгих норм и правил, если он намерен зимой и летом проживать на природе в официальном порядке. Прописка на садовом участке требует регистрации строения в качестве жилого дома с постоянным проживанием, что, в свою очередь, влечет обследование дома местной межведомственной комиссией, которая будет весьма пристрастно изучать соответствие здания и участка с требования всех правил и нормативов.

Вместе с тем законодатель оставил застройщику возможность возвести индивидуальный дом по нестандартному проекту, только на это нужно получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и пройти официальную процедуру приемки по акту.

Вообще, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, разрешение на строительство требуется получать на любой объект капитального строительства. Вместе с тем, закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, в народе именуемом «Дачная амнистия», предусматривает возведение без разрешения жилых домов на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на приусадебном земельном участке с последующей регистрацией права собственности. Действие закона продлено до 2015 года.

Правовые аспекты регистрации постоянного проживания в доме на садовом участке

Как следует из законодательных и подзаконных актов, жилые строения, возведенные на садовом участке, по определению не являются объектом права на регистрацию постоянного проживания. На основании статьи 1 федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ, органы Федеральной миграционной службы (ФМС) отказывали в регистрации проживания в жилом строении на садовом участке, даже если это жилье было единственным.

На исходе 2007 года в Конституционный суд независимо друг от друга обратились три семьи из Краснодарского края с жалобой и просьбой о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Указанные граждане проживали в домах, зарегистрированных в собственность, на территории собственных участков в садоводческих товариществах. По некоему совпадению, все три садовых участка относились к землям населенных пунктов, что в последствии породило ряд недоразумении и побудило Конституционный суд выносить еще одно постановление, но об этом позже.

Жилые строения, в которых проживали жалобщики, являлись единственным местом проживания, но, поскольку органы ФМС отказывали в регистрации, граждане не могли реализовать свое конституционное право на бесплатную медицинскую помощь, социальное обеспечение и пользоваться положенными льготами.

Не буду приводить аргументы судейской комиссии, с ними можно ознакомиться в постановлении Конституционного суда от 14 апреля 2008 г. N 7-П. В аналитической части суд пришел к выводу, что ст. 1 Федерального закона № 66-ФЗ, будучи излишне сосредоточенной на целевом назначении земельных участков, несоразмерно ограничивает право граждан и представляет собой формально-юридическое препятствие для выбора места жительства в нарушение статьи 55 части 3 Конституции Российской Федерации.

В Постановлении суда содержалось требование о внесении соответствующих изменений в ст. 1 Федерального закона № 66-ФЗ, а также пожелание субъектам Российской Федерации изменить местные правила землепользования и застройки в опережающем порядке.

Нельзя сказать, что эти предписания были проигнорированы. Не прошло и полутора лет, а губернатором Краснодарского края было принято постановление от 29 декабря 2009 года № 1185, регламентирующее процедуру и порядок комиссионного признания жилых строений пригодными для постоянного проживания и, соответственно, для постоянной регистрации в них. А спустя еще год, 6 декабря 2010 года Законодательное Собрание Санкт-Петербурга направило в Государственную думу проект закона по внесению дополнений в абзац 2 статьи 1 Федерального закона № 66-ФЗ в формулировке: «…с правом возведения хозяйственных построек и сооружений, а также жилого дома с правом регистрации в нем по месту жительства, если такой садовый земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, и (или) жилого дома с правом регистрации в нем по месту пребывания, если такой садовый земельный участок отнесен к землям иных категорий)». Законопроект не поддержало Правительство Российской Федерации и Комитет Государственной Думы по строительству и земельным отношениям, и он был отклонен.

Постановление Конституционного суда от 14 апреля 2008 г. N 7-П ставит определение понятия «жилое строение» вне закона. Между тем, свод правил СП 53.13330.2011, составленных в 2010 году в порядке актуализации СНиП 30-02-97, и утвержденный приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2010 г. № 849, по-прежнему содержит понятия «жилой дом» и «жилое строение», различающиеся по праву регистрации проживания, и чихать хотел Минрегион на какое-то Конституционное право!

А еще через полгода вышло постановление Конституционного суда РФ от 30 июня 2011 года N 13-П о не соответствии статьям 27 (часть 1) и 55 Конституции РФ пресловутого абзаца ст. 1 Федерального закона № 66-ФЗ в части, исключающей возможность регистрации граждан по месту жительства в строениях, расположенных на садовых участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

Одновременно Конституционный суд предупреждал, что такая регистрация не дает владельцам участков права требовать от местных властей выполнения обязанности по благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур как в населенном пункте. Хотите дышать свежим воздухом круглый год? Будьте любезны безропотно принять все неудобства, сопутствующие проживанию вне территории населенных пунктов.

Надо сказать, те граждане, которые предпочитают проживать за городом круглый год, мало страдают от отсутствия благ цивилизации. К примеру, в нашем садоводческом некоммерческом товариществе «Прогресс» в Домодедовском районе постоянно круглый год проживают 5-6 семей в крепких благоустроенных домах с централизованным в рамках дома отоплением, с собственной скважиной и биотуалетом. На джип сел, до поселка доехал – тут тебе инфраструктура во всей красоте. Большинство российских деревень не могут похвастаться такими условиями.

Но я могу себе представить ситуацию, когда повсеместное разрешение регистрации в садовых домиках приведет к тому, что в Москве не останется ни одного одинокого старичка, кого бы не обработали черные риэлторы с умеренными моральными принципами: убивать не надо – на дачу сослал и все в порядке.

Сносить нельзя помиловать

Закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, упростив регистрацию в собственность индивидуальных домов, возведенных без разрешения на строительство, породил ряд злоупотреблений и мошенничеств.

В Подмосковье типичной стала ситуация, когда застройщик возводил многоквартирный дом на дачном, садовом участке или участке, отведенном под индивидуальное строительство. Затем в судебном порядке или с помощью подкупленных сотрудников регистрационных органов застройщик оформлял здание в собственность, делил на доли дом и участок и продавал. Когда доверчивые любители свежего воздуха и дешевого жилья вселялись в такой дом, выяснялось, что в нем нельзя зарегистрировать постоянное проживание, отсутствует строительная инфраструктура (канализация, централизованное отопление и др.), и вообще строение стоит на земле сельскохозяйственного назначения и будет снесено, как только у местной администрации дойдут руки.

Застройщика к тому времени, естественно, и след простыл.

Удобнее всего было продавать дом на этапе строительства, поскольку согласно статье 25.3 закона № 93-ФЗ дозволяется оформить в собственность «создаваемый объект недвижимого имущества». Если площадь здания в 2-3 этажа, не предназначенного для проживания граждан, не превышает 1500 кв.м, то Градостроительный кодекс не настаивает на осуществлении государственного строительного надзора, (п.п. 4 п. 2 ст. 49, п.п. 1 п.1 ст. 54 Градостроительного Кодекса РФ). В такой ситуации можно совершенно открыто, по закону регистрировать недостроенный дом как нежилое строение, поскольку до окончания строительства не вполне ясно, что же получится в итоге.

Этим моментом в законодательстве воспользовался предприниматель Виктор Холод, начавший возведение здания в поселке Вешки Мытищинского района Московской области. На этапе строительства к нему предъявлялись претензии по поводу возведения предположительно многоквартирного жилого дома без разрешения на строительство. Поскольку застройщик скромностью не отличался и вырыл котлован для фундамента на виду у администрации Мытищинского городского поселения, те ужаснулись масштабам строительства и обратились в прокуратуру.

На претензии Холод отговаривался тем, что строит дом для себя и собирается в нем выращивать помидоры, однако в сентябре 2009 года по инициативе администрации началось судебное разбирательство. Пока неторопливое колесо правосудия раскручивалось, стройка продолжалась, а бункер для выращивания пасленовых обернулся изящной 60-квартирной пятиэтажкой с башенками, эркерами, только без канализации, централизованного газо- и теплоснабжения и с напором воды на одну квартиру. В 2010 году Виктор Холод продал три четверти квартир в доме, а трем многодетным семьям просто подарил. Жильцы вселились и попытались зарегистрировать квартиры в собственность. Тут-то и выяснилось, что сделать этого нельзя, поскольку собственность арестована, а предприимчивый застройщик скрылся и находится в розыске.

В сентябре 2011 года Мытищинский городской суд постановил признать холодовский дом самовольной постройкой и осуществить его снос.

Дом снесли. Жильцы, естественно, возмутились: многие из них продали квартиры в Москве, чтобы поселиться на природе. Администрации пришлось реагировать, поскольку не хотелось иметь клубок социальной напряженности под самыми окнами. На пресс-конференции в августе 2012 года Министр Московской области по долевому строительству Александр Коган отчитался перед прессой о мерах по пресечению незаконного строительства многоквартирных домов.

Организован оперативный штаб из восьми человек; выявлено пять аспектов происходящего вокруг снесенного дома: психологический, фактический, юридический, этический и национальный. Из жильцов 13 семей потребовали обеспечить их жильем, 10 обратились за компенсацией.

Министр сетует на неповоротливость судебных приставов, а Виктор Холод публикует в Интернете 37-минутный ролик с обвинениями в адрес «строительной мафии» и лично начальника Управления по строительству администрации городского поселения Мытищи Карандашова Д. Р. В отношении беглого застройщика возбуждено уголовное дело по статье 159 УК РФ (мошенничество).

Скандал вокруг холодовской пятиэтажки и других аналогичных строений дошел до бывшего губернатора Московской области Бориса Громова 2010 году. На совещании губернатор поставил задачу руководителям администраций: разобраться, а то «…многоквартирные небоскребы строят чуть ли не на садовых участках, а поселковые, муниципальные власти, контролирующие органы остаются в стороне!».

Поручение Б. В. Громова от 12.10.2010 года №1-18700 повлекло за собой повальные проверки территорий. Немало руководителей районного уровня были удивлены, обнаружив самовольно возведенные многоэтажки на подконтрольных садовых участках. Так, в Солнцевском районе в первом же рейде было выявлено 5 многоквартирных домов в 3-4 этажа, причем два из них уже зарегистрированы в собственность и полным ходом идет распродажа квартир.

Всего по Подмосковью было выявлено около 400 домов с признаками многоквартирности, возведенных с нарушением принципа целевого назначения земельного участка. Однако, среди них есть дома, которые возводились с учетом строительных норм, правил и габаритов. К примеру, в СНТ «Круиз» четыре семьи выкупили участок, возвели дом и оформили в собственность по «дачной амнистии», а потом поделили на доли. Те, кто читал данную статью, думаю, уже понял, почему такое деление не легитимно чисто по формальным признакам, но никто не мешает гражданам просто жить в доме. Более того, если снести перегородки между квартирами и установить, допустим, металлические двери, дом лишиться основного признака многоквартирности и станет просто особняком, каких много. Но выделить свою долю в натуре или продать ее ни одна семья уже не сможет.

Возможно, таким путем пошел предприимчивый застройщик, построивший на территории СНТ «Здравница» (с. Перхушково, участок 200) трехэтажный многоквартирный дом. Жители забили тревогу еще на этапе строительства, их поддержали надзорные органы и прокуратура. Не смотря на то, что на жалких шести сотках дом занял чуть ли не половину территории, а эксперты установили признаки 12 квартир, в иске о сносе незаконно построенного дома судья отказал. Застройщик заявил, что его особняк строится для одной семьи, и судья согласилась с этими доводами, хотя налицо было пренебрежение санитарными нормами.

И лишь в 2012 году, когда дом попал в Реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности, жильцы возобновили исковое требование. Пара заседаний прошла с переменным успехом, но все изменилось, когда на судебное заседание явилось семь граждан сопредельных республик с заявлением, что они живут в доме и оформляют регистрацию прав собственности. По крайней мере, судья удовлетворила ходатайство о прекращении всех сделок.

Как Шойгу в Госстройнадзоре МО порядок наводил

Каждому профессиональному аппаратчику (а Шойгу такой и есть, не смотря на всенародную любовь) очевидно, что для решения долгоиграющей проблемы надо создавать специальную бюрократическую структуру. Едва придя на должность, новый губернатор издал Постановление от 29.05.2012 N 154-ПГ о создании Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, призванного, в том числе, осуществлять исполнительно-распорядительную деятельность в сферах долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости, обеспечивать защиту прав и интересов дольщиков.

Комитету было поручено вести Реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности, расположенных на территории муниципальных образований Московской области.

Наглость квартирного мошенника Виктора Холода меркнет перед деловитостью некоторых застройщиков. Так, в реестре числилось более сотни четырехэтажных домов, 18 пятиэтажек, два 6-этажных дома. На хуторе Рожновка Одинцовского района на дачной территории обнаружился семиэтажный дом, а в Дмитровском районе в поселке Некрасовский на участке, предназначенном для индивидуального жилого строительства, была возведена восьмиэтажная громадина.

Таблица № 1. Сводные данные по реестру индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности (на октябрь 2012 г.)

В сентябре 2013 года Комитет был расформирован нынешним губернатором — Андреем Воробьевым, а его полномочия были переданы министерству стройкомплекса Московской области.

Почему Сергей Кужегетович не доверил ведение реестра Госстройнадзору Московской области, организации, в прямые обязанности которой входит контроль и надзор за установленным порядком строительства? Ответ, возможно, следует искать в непростом взаимоотношении этого ведомства с прокуратурой.

Еще в 2008 году прокурорская проверка выявила ряд нарушений и фактов прямого игнорирования требований законодательства. Два руководящих работника Главного управления Госстройнадзора МО организовали частные фирмы по строительству жилья в Подмосковье, записав их на близких родственников. Еще двое должностных лиц - начальников территориальных управлений Госстройнадзора МО входили в состав учредителей строительных компаний. Разумеется, у этих фирм не было проблем с разрешениями на строительство и другими вопросами.

По представлению прокуратуры руководители управлений были уволены, часть должностных лиц получили взыскания, а кто-то попал под уголовное преследование. Правда, начальника Главного управления Госстройнадзора МО Николая Чернова это не смутило, тем более, что в 2008 году он был не наказан, а поощрен орденом Знак Почета и Знаком Губернатора Московской области «Благодарю».

Видимо, от уверенности в благожелательном отношении губернатора, бессменный руководитель с 1997 года ГУ Госстройнадзора МО Н. В. Чернов в ноябре 2011 года отказался направить в прокуратуру информацию о сотрудниках – госслужащих, обязанных предоставлять сведения о доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера, аргументируя тем, что персональные данные без согласия служащих не предоставляются. Между тем, информирование о доходах является обязанностью государственного и военнослужащего в рамках законодательства по борьбе с коррупцией. Автор данной статьи вместе другими сотрудниками руководящего уровня каждый год заполнял документ по установленной форме для отсылки в надзирающий орган и попробовал бы кто возразить!

Интересно, что такое скрывал Чернов, что решился на конфликт с прокуратурой? За неадекватное, мягко скажем, поведение, Николаю Викторовичу впаяли штраф по ст. 17.7 КоАП РФ (невыполнение законных требований прокурора), а в феврале 2012 года в возрасте 64 лет уволили. Его преемник, Сергей Анпилов, продержался лишь до июля, передав должность и проблемы ведомства Василию Соловьеву – соратнику по Санкт-Петербургу заместителя председателя Правительства Московской области Романа Филимонова.

Тут и неприятности подоспели. По результатам очередной прокурорской проверки Госстройнадзора Московской области, прошедшей в августе 2012 года, были выявлены новые нарушения, факты принятия необоснованных решений и вынесения немотивированных постановлений по делам об административных правонарушениях; 13 должностных лиц привлечены к дисциплинарной ответственности.

Но Шойгу этого уже не застал…

Другие зоны, где ограничено строительство

Помимо земель сельскохозяйственного назначения, строительство ограничено на:

• землях особо охраняемых территорий и объектов;
• землях лесного фонда;
• землях водного фонда.

Особенности строительства на землях особо охраняемых территорий регулируется местными нормативными правилами и актами, которые нужно знать и соблюдать.

Так, было аннулировано разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ансамбля Ново-Иерусалимского монастыря. Застройщик, ОАО «Истринский опытный завод «Углемаш», получивший разрешение на строительство без заключения экспертизы проектной документации, не учел, что сопредседатель попечительского совета Благотворительного фонда по восстановлению Воскресенского Ново-Иерусалимского монастыря – премьер Российской Федерации.

На очередном собрании Попечительского совета Наместник монастыря игумен Феофилакт пожаловался Д. А. Медведеву на постороннее высотное здание в охранной зоне монастыря. Премьер согласился с тем, что многоэтажка нарушает гармонию «сакральной топографии вокруг монастырского ансамбля» и поручил прокуратуре разобраться. Досталось и застройщику, и главе района, которому Истринский городской прокурор объявил предупреждение о недопустимости нарушения закона.

Зоны допустимого строительства возле водоемов регламентированы Водным кодексом (ВК) Российской Федерации и имеют строго очерченные границы. Согласно п. 6 ст. 6 ВК РФ, береговая полоса водоема общего пользования принадлежит народу (в частную собственность может попасть только пруд или обводненный карьер на индивидуальном участке). Береговую полосу нельзя перегораживать забором, застраивать либо ограничивать передвижение по ней. Ширина береговой полосы: 5 метров на каналах, ручьях и реках протяженностью не более 10 км., 20 метров для остальных водоемов.

Статья 65 ВК РФ определяет размеры и допустимое использование водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Так, ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается протяженностью:

• до 10 км - в размере 50 метров;
• от 10 до 50 км - в размере 100 метров;
• от 50 км и более - в размере 200 метров.

Неважно, что Волга или Енисей в своем начале имеют ширину не больше 5-6 метров; водоохранная зона распространяется на реку от самого истока до устья. Ширина водоохранной зоны озер и болот составляет 50 м, моря – 500 м.

В пределах водоохранных зон допускаются строительство и эксплуатация зданий и строений при условии оборудования их сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод. Примеров скандалов вокруг дачных участков, построенных в береговой и водоохранной зоне, множество. Так, в 2004 году в Подмосковье была проведена инвентаризация береговых объектов, и среди них выявлено полторы тысячи, построенных с нарушениями в водоохранной и береговой зоне. В 2005-2006 годах по решению суда были снесены некоторые постройки в коттеджном поселке «Пятница» Солнечногорского района МО по жалобе ГУП «Мосводоканал» на самовольный захват территории в водоохранной зоне и полное перекрытие доступа местных жителей к берегу Истринского водохранилища.

В настоящее время суды завалены делами по «огораживанию» территорий береговой зоны, но застройщики не принимают всерьез судебные предписания. Так, несколько лет продолжается тяжба жителей поселка Шереметьевский города Долгопрудный с гражданкой США Татьяной Брандштеттер, развернувшей грандиозную стройку в береговой зоне Клязьминского водохранилища. Самовольная застройка началась еще в 2000 году, но лишь в 2011 году власти г. Долгопрудный, объединившись с прокуратурой, смогли хотя бы остановить строительство. Ущерб, причиненный городу и водохранилищу, составил около 15 миллионов рублей.

Полезные ссылки

Главное управление государственного строительного надзора Московской области: www.gusn.mosreg.ru

Служба государственного строительного надзора и экспертизы г. Санкт-Петербурга: www.expertiza.spb.ru

Читайте также первую часть статьи о самовольных постройках на нашем портале