Стройки в 214-м законе

В ближайшее время Госдума намерена принять поправки к закону №214-ФЗ, согласно которым продавать строящееся жилье можно будет только в рамках договора долевого участия. Взамен депутаты обещают отменить НДС для застройщиков и предоставить им другие преференции. Девелоперы законодательный «пряник» принимают с удовольствием, а от «кнута» пытаются увернуться.

Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вступил в силу пять лет назад и с тех пор не дает депутатам покоя. С прошлого года в Думе активно обсуждались изменения, направленные на ликвидацию обходных схем, позволяющих девелоперам продавать жилье по договорам, не подпадающим под действие закона. В мае эти изменения были приняты во втором чтении. Третье не за горами. Тем временем застройщики и аналитики уже бьют тревогу, опасаясь, что принятие таких поправок принесет рынку новостроек больше вреда, чем пользы.

«Учитывая, что сегодня по 214-му закону в Москве работают не более 20% застройщиков, ужесточение мер может серьезно сказаться на рынке первичной недвижимости Московского региона, – отмечают специалисты компании Est-a-Tet. – Возможным сценарием станет временный дефицит жилья». Но так ли страшен черт, как его малюют?

Закон нужно соблюдать

Принятие закона №214-ФЗ стало для девелоперов неприятным сюрпризом. Большинство руководителей строительных компаний публично заявляли, что работать по нему невозможно, а перспективы рынка вследствие его принятия самые мрачные. Именно вступлением в силу этого документа девелоперы объясняли галопирующий рост цен на недвижимость в 2006–2008 годах.

Правда, позже выяснилось, что закон тут не при чем. Анализ рынка показал, что в рамках закона №214-ФЗ продается в целом по стране не более 15% нового жилья, а остальные квартиры реализуются с помощью придуманных юристами обходных схем. Несмотря на воззвания чиновников и депутатов к сознательности девелоперов, эти схемы продолжают процветать.

«По нашим оценкам, – рассказывает директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина, – сегодня 214-й закон охватывает не более 15–20% проектов строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве. В элитном сегменте ему полностью соответствует около четверти новостроек. В Московской области застройщики более дисциплинированны. Но в целом на первичном рынке Московского региона лишь 20–30% проектов реализуется по закону о долевом участии».

Именно этот факт подтолкнул законодателей и чиновников к введению более жестких норм. «При использовании обходных схем покупатели жилья не защищены вообще, – объясняет необходимость принятия поправок депутат Госдумы, руководитель депутатской группы по принятию поправок в закон №214-ФЗ Александр Коган. – И в случае если, не дай Бог, застройщик не сможет выполнить свои обязательства, соинвестор рискует не получить ни денег, ни квартиры. Права граждан максимально, да и то не полностью, защищает лишь 214-й закон. Поэтому мы и решили, что все договоры, заключаемые на рынке, должны заводиться под действие этого закона».

Впрочем, решили еще в начале 2009 года, а поправки до сих пор не приняты. Против их вступления в силу взбунтовалось почти все девелоперское сообщество. «214-й закон действительно хороший и защищает интересы покупателей, однако рынок пока не готов работать по нему. И обстоятельства, препятствующие этому, во многом не зависят от девелоперов», – тактично замечает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов.

«Мы ведем переговоры с достаточно большим количеством застройщиков, планирующих выходить с новыми проектами, и практически все они изначально намерены продавать по договору долевого участия», – рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. Рынок в целом идет в этом направлении: инвесторы и застройщики готовы к изменениям. «Застройщики в большинстве своем с удовольствием перешли бы на 214-й закон, но он составлен таким образом ...