Кредит под залог коммерческих объектов

Кредит под залог коммерческой недвижимости – одна из самых любимых кредитных операций для банков, по причине «твердости» залога. С другой стороны, для заемщика наиболее востребованным является кредит под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, когда вместо аренды он оплачивает кредит.

В среднем процентные ставки по краткосрочным залоговым кредитам на один-два года «под недвижимость» держатся в диапазоне 13-16% годовых. Однако количество заманчивых предложений с особыми условиями и удивительно низкими ставками в 8-10% постоянно растет.

Низкие ставки обязывают
В частности, с начала 2013 года произошло значительное снижение процентных ставок по программе «Коммерческая ипотека» в Росбанке. Кредит под залог недвижимости в этой организации предприятия и предприниматели могут получить по ставке от 9% годовых, а клиенты, имеющие статус добросовестного заемщика Росбанка, – от 8%. В «ЮниКредит Банке» ставки по «Коммерческой ипотеке» при определенных условиях могут составить 9,5% годовых. В Сбербанке кредит по программе «Бизнес-недвижимость» могут предоставить ИП и малым предприятиям под 10,69%. Конечно, низкие проценты «не дарят за красивые глаза», а предоставляют на особых условиях. Например, в Сбербанке от заемщика потребуют поручительство физического или юридического лица. В «ЮниКредит Банке» не финансируют объекты нежилого фонда, расположенные в хрущевках. В целом итоговая процентная ставка зависит, прежде всего, от финансового состояния заемщика, от срока и суммы кредита, истории сотрудничества клиента и банка…

«Наличие качественного залога снижает потенциальные риски банка и позволяет предлагать более лояльные условия кредитования», – поясняет начальник отдела экспертизы залогов Энергомашбанка Юлия Алексеева. Справедливости ради стоит отметить, что в реальности для большинства заемщиков ставки по кредитам под залог недвижимости будут заметно выше «привилегированных». Наталья Меремьянина, эксперт по работе с сегментом МСБ (малый и средний бизнес) Абсолют Банка, отмечает: «Процентные ставки по «Коммерческой ипотеке» в среднем по рынку колеблются от 13 до 16% годовых. Если говорить о средней по рынку сумме первоначального взноса, то она может составлять от 15 до 30%».

Идеальные формы вне конкуренции
Чаще всего банки предлагают кредиты в сумме не более 70% от оценочной стоимости залоговой недвижимости. Главными требованиями к недвижимости со стороны кредитора остаются правильное оформление документов, наличие регистрации в Росреестре и отсутствие обременений недвижимости, например залога. Часто кредитор проверяет и отсутствие неузаконенных перепланировок. Кроме того, коммерческие банки предъявляют очень жесткие требования к уровню физического износа конструкций. Кредиторы очень не любят деревянные перекрытия.

«Банк должен быть уверен в возможности последующей реализации данного залога. Кроме того, для коммерческой недвижимости, кроме физического состояния, важен характер ее использования. Например, помещения, предназначенные для каких-то специфических производств, не всегда могут быть использованы в других целях, соответственно, возникают вопросы с возможностью реализации такой недвижимости», – отмечает Юлия Алексеева.

Оценка оценке рознь
Процедура выдачи кредитов ...