Специалисты компании Villagio Estate провели мониторинг сделок за последние полгода с объектами на Новорижском направлении. Учитывались юниты, которые относятся к сегментам «бизнес», «премиум» и «de luxe».
Результаты исследования показали, что в 14% случаев покупатели обращались за кредитной поддержкой. Эта пропорция выше, чем стандартный показатель в 10%. Иными словами, загородная ипотека хотя и медленно, но все же развивается. Примечательно, что недвижимость, приобретаемая на заемные средства, в среднем стоит на 42% больше, чем та, на которую покупатели тратили только собственные сбережения.
Анализ спроса в 14 коттеджных поселках, которые расположены вдоль Новорижского шоссе, показал, что 11% всех объектов бизнес-класса реализуются в кредит. В сегменте, объединяющем домовладения премиум-класса и класса de luxe, доля ипотечных сделок в полтора раза выше – 17%. Это задает довольно высокий показатель стоимости для юнитов, которые покупаются при помощи банков. По состоянию на конец 2021 г. – первую половину 2022 г. он достигает в среднем 111,52 млн рублей. В то же время средний бюджет сделок, в основе которых лежат собственные средства покупателей, существенно меньше – 78,36 млн рублей.
«Очевидно, что аудитория, которую интересуют престижные загородные локации, обращается за кредитами, когда на кону находится покупка недвижимости с высоким и сверхвысоким прайсом. Более трех четвертей ипотечных сделок сосредоточено в ценовой категории 50+ млн рублей. Для состоятельных покупателей ипотека – даже в сегодняшних условиях – едва ли не главный источник «дешевых» свободных денег. Изъятие подобных сумм из работающего бизнеса или ценных активов (акции, облигации, депозиты, металлы и т.д.) обернется куда большими издержками», – объясняет Алена Ремизова, директор по ипотечным программам Villagio Estate.
Максимальная стоимость загородного лота на Новой Риге, купленного в кредит за последние полгода, равняется 300,0 млн рублей. Речь идет о домовладении класса de luxe с участком 20,29 сотки, расположенном в деревне Чесноково (20 км от МКАД). Эту сделку можно считать едва ли не уникальным событием, поскольку банки исключительно редко выдают столь крупные средства на покупку частного домовладения за городской чертой.
Так, правилами ВТБ предусмотрен лимит в 60 млн рублей. С учетом, что первоначальный взнос должен измеряться по крайней мере 30% от запрашиваемой суммы, бюджет лота не может превышать 86 млн рублей. За пределами этих ценовых рамок остались 30% всех загородных лотов на Новорижском шоссе, реализованных с декабря прошлого года.
В Россельхозбанке кредит в размере тех же 60 млн рублей можно взять только на квартиру или таунхаус. Сбербанк готов предоставить потенциальным заемщикам финансовую помощь в размере до 100 млн рублей. Это обстоятельство отчасти предопределило его лидерство среди ипотечных операторов в проектах новорижского направления. На его долю приходится две трети (67%) всех кредитных сделок за исследуемый период. Оставшуюся треть в пропорции 2 к 1 делят ВТБ и «Альфа-Банк».
Следует отметить, что ипотечная недвижимость распределена крайне неравномерно в географическом плане. В настоящее время на Новой Риге базируются семь коттеджных поселков, где были зафиксированы продажи первичной недвижимости классов «премиум» и «de luxe». Но лишь по трем адресам совершались сделки с привлечением кредитных средств. Причем две трети ипотечных лотов в высокобюджетном сегменте относятся к проекту «Миллениум Парк» (деревня Обушково).
«Массовое распространение ипотечных продуктов на загородном рынке – пока дело будущего. Доля премиальных и люксовых объектов, купленных на заемные деньги, в полтора-два раза ниже, чем в московских новостройках аналогичного класса. В бизнес-классе и вовсе наблюдается четырех-пятикратная разница. Банки вынуждены считаться с целым комплексом сдерживающих факторов. Высокобюджетные загородные лоты ориентированы на довольно узкую аудиторию. На их реализацию уходит как минимум несколько месяцев. Это всегда дает штраф к ликвидности – ведь кредитная организация по умолчанию исходит из того сценария, что заемщик не сможет выплатить кредит, а значит, имущество перейдет в залог.
У банковского менеджмента нет уверенности, что им удастся быстро и выгодно сбыть загородные активы, а потому он проявляет большую осторожность в финансировании подобных сделок. Однако если проект связан с надежным застройщиком, отличается развитой инфраструктурой, статусной локацией и качественными транспортными коммуникациями, то он по уровню ликвидности приближается к высококлассной столичной новостройке. И мы видим, что в этой ситуации отношение банков к выдаче займов меняется. Соответственно, чем больше будет таких проектов, тем активнее загородная недвижимость начнет интегрироваться в единый ипотечный рынок», – уверена Алена Ремизова, директор по ипотечным программам VillagioEstate.
Комментарии
(0)#