Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2018 года на рынке новостроек Москвы в ходе совместной пресс-конференции с партнерами из CBRE в «Кафе Пушкинъ». По мнению экспертов, основным драйвером развития рынка стала ипотека, которая подняла покупательскую активность на новую рекордную высоту, остановила снижение цен и рост предложения нового жилья. Однако уже сейчас ясно, что ипотечный бум заканчивается, и с точки зрения продаж 2018-й может стать последним «урожайным» годом в уходящем десятилетии. С анализом текущей ситуации на рынке столичных новостроек и прогнозом на будущий год выступила управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая.     

Ипотека – perpetuum mobile?

Основным фактором развития рынка в 2018 году стал относительно дешевый ипотечный кредит. Средняя ставка по кредитам на первичные квартиры в Москве достигла 9,4%, что на 3 п.п. ниже среднего уровня ставок за всю документированную историю рынка ипотеки (12,4%). Это привело к достижению новых рекордов по количеству сделок. За 9 месяцев 2018 года зарегистрировано больше ипотек (62,5 тыс.), чем за весь прошлый год (54,4 тыс.). На этом фоне спрос на новостройки вырос на 47% (до 54 тыс. договоров долевого участия), а на вторичные квартиры – на 25% (до 105 тыс. договоров купли-продажи).

Однако если в конце 2017 года перспектива снижения ставок не вызывала сомнения, то осенью 2018 года после соответствующих решений Центробанка стало очевидно, что кредит вновь начинает дорожать. По мнению экспертов «Метриум», такая тенденция создает главный риск для рынка новостроек в следующем году, так как сейчас больше половины всех сделок с новостройками (52% против 45% в 2017 году) проходят с привлечением займов.

«Судя по всему, ипотека не станет «вечным двигателем» для рынка жилья, в этом главный риск и, не побоюсь этого слова, угроза, для отрасли в наступающем году, – заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Повышение ставок крупнейшими банками может привести в перспективе к замедлению темпов прироста спроса, которые мы наблюдали последние три года, а затем и к снижению активности покупателей. Помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается. Именно поэтому нельзя исключать, что 2018 год станет последним «урожайным» на сделки годом на рынке новостроек в уходящем десятилетии».

Квартир меньше, жилых комплексов – больше

Сокращение предложения стало основным следствием роста спроса на новостройки в уходящем году. За девять месяцев на рынке уменьшилось число квартир на 15% и апартаментов –на 14%. В абсолютном выражении эти сегменты сократились до 33 тыс. и 9,6 тыс. лотов соответственно.

Однако несмотря на уменьшение числа квартир, проектов жилых комплексов в продаже стало больше. За прошедшие 9 месяцев на рынке появились 42 комплекса с квартирами и 21 – с апартаментами. В итоге их общее число, учитывая мультиформатные проекты, составило 327, что на 5,5% больше, чем в конце прошлого года. Впрочем, указывают эксперты «Метриум», это не меняет сути процесса: квартир в продаже всё меньше, но число проектов – растет.

«Клиенты раскупают наиболее доступные квартиры и апартаменты, которые обычно представлены в проектах на ранней стадии строительства, – заявила Мария Литинецкая. – Таким образом, каждый новый ЖК «на котловане» отвлекает часть потенциальных клиентов у комплексов на более зрелой стадии строительной готовности (а значит, с более высокими ценами). Именно поэтому квартир становится меньше – их раскупают, но ассортимент проектов расширяется, а значит, сохраняется высокая конкуренция застройщиков. Впрочем, в следующем году прирост предложения вновь может обогнать темпы спроса. Застройщики ускорят выход на рынок проектов (до 1 июля), чтобы вести продажи в них по текущим, а не новым правилам с использованием эскроу-счетов».

Цены растут

При увеличении спроса и снижении предложения закономерно начали расти цены. В целом за девять месяцев 2018 года новостройки Москвы подорожали на 5%. Средняя стоимость квадратного метра квартир увеличилась на 4,5% и достигла 224 тыс. рублей. Апартаменты подорожали менее значительно – на 0,2% до 276 тыс. рублей. В самом крупном сегменте рынка (массовом) цены выросли на 4,6%   до 158 тыс. рублей.

Помимо мощного спроса, цены вверх подтолкнул ажиотаж, вызванный реформой закона о долевом строительстве. Дополнительный повод к повышению расценок дало ожидание роста себестоимости нового жилья из-за ужесточения требований к девелоперам. Кроме того, внесла свою лепту девальвация рубля и последовавший за ней инфляционный скачок.

«Рост цен на новостройки нельзя назвать равномерным, – отметила Мария Литинецкая. – На рынке четко выделяются проекты-лидеры, «середняки» и аутсайдеры. Для каждой из этих групп характерна своя ценовая динамика. Наиболее ликвидные жилые комплексы дорожают очень быстро. В уходящем году мы наблюдали, как в некоторых проектах цены повышались на 10-20% за несколько месяцев. Менее успешные объекты также росли в цене, но медленнее. Именно такие комплексы составляют сегодня основную массу предложения, поэтому средний рост цен относительно скромный, но важен сам факт положительной, а не отрицательной динамики».

Новая Москва: рост с локальной спецификой

Для рынка новостроек Новой Москвы в 2018 году характерны те же процессы, что наблюдались в старых границах столицы. Основным стимулом роста спроса стала ипотека. Доля сделок с привлечением кредита возросла до 57% против 44% в 2017 году.

Общее число договоров долевого участия, заключенных на присоединенных территориях с января по сентябрь, выросло на 41% до 20 тыс. ДДУ. С начала 2018 года застройщики реализовали почти 1 млн кв. м жилья.

Общее число квартир в продаже сокращалось в первом полугодии, а в III квартале выросло, составив 9,3 тыс. Однако в сравнении с концом 2017 года объем предложения снизился на 17%.  

В отличие от «старой» Москвы, число представленных в продаже жилых комплексов здесь сократилось на 17% (до 30 проектов). В продажу поступило всего три новых ЖК, что было компенсировано увеличением числа корпусов в уже реализуемых проектах. Таковых стало на 65 единиц больше, чем в начале года. Опережающий рост предложения за счет новых корпусов, а не комплексов – типичная ситуация для Новой Москвы.

Средняя цена квадратного метра первичного жилья в Новой Москве возросла на 7%, достигнув 106 тыс. рублей. Это свидетельствует о том, что новые корпуса поступают в продажу с более высокими ценами, чем их предшественники в том же комплексе.

«Новая Москва в 2018 году оставалась одним из самых динамичных локальных рынков Московского региона, – отметила Мария Литинецкая. – Здесь заключается порядка 40% всех сделок Большой Москвы – это весьма красноречиво свидетельствует о том, что покупатели нашли здесь «золотую» середину с точки зрения цены, качества, площади и комфорта проживания. Полагаю, даже если нас ждет осложнение ситуации со спросом в 2019 году, Новую Москву негативные тенденции затронут в последнюю очередь».

2019 – год испытаний

«В следующем году ситуация на рынке новостроек качественно изменится, –прогнозируют Мария Литинецкая. – Влиять на рынок продолжат те же факторы, что и в уходящем году – реформы и ипотека, но их роль вырастет, при этом добавится усложнение экономической обстановки.

Риск снижения спроса создает повышение ипотечных ставок. В следующем году базовые ставки банков могут достигнуть и превысить уровень 10% годовых. Это приведет к снижению темпов роста спроса или вовсе стагнации. Поддержать рынок может новая программа субсидирования ипотеки, которая сейчас разрабатывается Минстроем.

Реформа 214-ФЗ повлияет на объем предложения, а также на цены. Переход к новой системе финансирования строительства подтолкнул застройщиков к получению большего числа разрешений на строительство (21 млн кв.м) в 2018 году. Теперь необходимо успеть до 1 июля начать реализацию проектов, чтобы отсрочить переход на новые правила «игры». Это приведет к росту объема предложения.

Переход на эскроу-счета и проектное финансирование во второй половине 2019 года запустит новую волну санации застройщиков. Число «игроков» в отрасли уменьшится, а проекты с эскроу-счетами, скорее всего, будут дорогими.

Наконец, негативно повлияет на рынок новостроек ухудшение финансового положения населения из-за роста НДС, повышения цен на бензин, коммунальные услуги, нестабильности рубля. По всей совокупности факторов следующий 2019 год, скорее всего, уже не поставит новых рекордов по спросу. С высокой степенью вероятности отрасль ожидает «посадка», но будет она «мягкой» или «жесткой» спрогнозировать невозможно».

Полностью доклад компании Метриум можно скачать по ссылке.

 

О компании Метриум

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 125 проектов общей площадью 7,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона.

В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Всеостройке.рф, логотип

Когда ставка станет ниже, льготной ипотеки все равно не будет - мнение

Снижение ключевой ставки Банком России на 1% прибавляет строительной отрасли оптимизма, но какова судьба у льготной ипотеки, что ждать рынку? Об этом и других вопросах читайте в новом материале от портала Всеостройке.рф.
00
Обучение MBA

Курсы бизнес-аналитика в Москве: старт для карьеры в анализе данных

Онлайн-обучение бизнес-аналитике подойдет тем, кто хочет разобраться в данных и научиться применять их для роста компании. Это профессия, которая востребована в разных сферах. Курсы подходят новичкам и действующим специалистам. Учиться можно в удобное время и с любого устройства.
00
Сергей Александрович Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов остается непопулярной мерой – депутат

Госдума не планирует вносить поправки, позволяющие внедрить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, рассказал председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
00
Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю». Июль 2025

Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю»

Asterus сообщил о ходе строительства четвертой очереди жилого района ÁLIA в Покровском-Стрешневе. В стадии завершения ряд ключевых этапов «нулевого цикла», строители приступили к надземной части работ.
00
Проектная компания ГЕФЕСТ, логотип

ТОП-5 факторов, сдерживающих развитие инновационных технологий в строительстве

Строительная отрасль находится на пороге радикальной трансформации под влиянием развития новых технологий. Игроки рынка стремятся к автоматизации и гибкости в проектировании и строительстве, цифровизации и даже внедрению AI на различных жизненных циклах проектов.
00
ЖК Чкалов (Chkalov)

Территория арт-кварталов: как меняется городская среда Басманного района

В Москве продолжается перезагрузка общественных пространств. Эксперты Ikon Development изучили последние изменения в городской среде Басманного района и отметили, что территория рядом с Курским вокзалом переживает второе рождение.
00
Росреестр

Как скорректировать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости. Из статьи вы узнаете: из чего складывается размер кадастровой стоимости, как исправить ошибки, допущенные при ее определении, а также как ее можно оспорить.
00
На показе квартиры - риэлтор разговаривает с покупателями

Агентство недвижимости: когда стоит обратиться за помощью к риелторам

Агентства недвижимости предлагают комплексные услуги по покупке и продаже жилья. Профессиональные риелторы экономят время клиентов и обеспечивают юридическую безопасность сделок.
00
В производственном цеху

Нержавеющий металлопрокат: классификация стали, виды проката, правила выбора марок

Классификация нержавеющей стали по структуре и сортамент металлопроката. Критерии выбора марок для различных условий эксплуатации.
00
В магазине около кассового аппарата - кассир выдает покупателю чек

Бумага — рулоны, ленты и этикетки: выбор и применение

В современном бизнесе и быту бумажная продукция в рулонах и на лентах остаётся одним из самых востребованных материалов. Рассмотрим ключевые виды расходных материалов и их особенности.
00
Упаковывание товаров в гофрокоробы

Гофрокартон: экологичные тренды, технологии и рыночные перспективы упаковочной индустрии

Анализ ключевых тенденций рынка гофрокартона в 2025 году. Экологические приоритеты, технологические инновации и изменения потребительских предпочтений в упаковочной индустрии.
00
ЖК МИRА графика

Архитекторы и девелоперы создают новый облик столицы

Москва — один из самых динамично развивающихся городов мира. Здесь реализуются масштабные инфраструктурные проекты и внедряются новаторские архитектурные решения. Ключевую роль в процессе изменений играют крупные девелоперские компании.
00
Детский сад 350 мест ЖК Первый Московский

Шестой детский сад сдан в составе жилого комплекса в Филимонковском районе

Детский сад возведён в составе ЖК «Первый Московский». Учреждение рассчитано на 350 мест и включает 14 групп с игровыми комнатами, спальнями, буфетными и раздевалками. В здании также размещен физкультурный зал.
00
Акрил в оформлении кухни

Что печатают на акриле: идеи, примеры, преимущества

Акрил – это прочный, прозрачный пластик, похожий на стекло, только легче и безопаснее. Именно эти свойства сделали его популярным в интерьерном дизайне, рекламе и оформлении помещений.
00
Геомембрана ГЕОПРУФ®

ТЕХНОНИКОЛЬ выводит на рынок долгожданную новинку – геомембрану ГЕОПРУФ®

Материал стал результатом глубокого анализа потребностей отрасли – он направлен на обеспечение максимальной герметичности, долговечности и экологической безопасности при строительстве объектов различного назначения.
Или войти с помощью: