6 отличий ЖСК от любой другой организации, направленной на привлечение средств для строительства новостроек

Жилищно-Строительный кооператив (далее ЖСК) – один из механизмов привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов. Указанный вид реализации жилищных прав через кооператив существовал еще в советские времена, в 90-х и 2000-х годах, существует и в настоящее время. Для большинства покупателей словосочетание: Жилищно-Строительный кооператив ничего особенного не говорит, а зря. ЖСК имеет особый, специфический вид отношений по реализации и приобретению недвижимости. Указанный вид отношений имеет самостоятельное правовое регулирование и абсолютно специфическую судебную практику по разрешению споров между членом ЖСК, т.е. покупателем или пайщиком и, собственно, самим ЖСК. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» рассказал, чем именно ЖСК отличается от любой другой организации, направленной на привлечение денежных средств от покупателей для строительства многоквартирных домов.

Итак, первое отличие ЖСК от любой другой организации, направленной на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов – это право ЖСК действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и вне рамок данного Закона, что запрещено любой другой строительно-инвестиционной компании. Т.е. если Застройщикам в настоящее время разрешается заключать только Договоры участия в долевом строительстве, а так же в их обязанность входит соблюдение всех норм указанного Закона, то ЖСК могут действовать как в рамках данного Закона, так и вне его рамок, придерживаясь лишь законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Второе отличие приобретения квартиры или нежилого помещения через ЖСК заключается в том, что кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5 % от стоимости недвижимого имущества, а так же членские взносы, которые могут взиматься в течение достаточного долгого времени, вплоть до прекращения деятельности кооператива. Более того, членские взносы – это ничто иное, как право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, осуществлять такого рода дополнительные платежи. Подчеркну, что ни одна строительно-инвестиционная компания не обладает в силу закона правом требовать с дольщиков дополнительные денежные средства, превышающие стоимость договора на приобретение недвижимости. Только Кооператив вправе осуществлять указанную деятельность.

Третье отличие – это те договоры, которые заключаются покупателями недвижимости через ЖСК, и через любую другую строительную организацию, Застройщика. Т.е. если с Застройщиком оформляется лишь один договор, который может иметь приложения и дополнительные соглашения, в котором прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из Устава кооператива, иного правоустанавливающего документа кооператива. В указанном Уставе как раз и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договоров с Застройщиками и строительными компаниями, что подпадают под регулирование законодательства о защите прав потребителей и общих положений норм обязательственного права по заключению договора, его исполнению, а так же расторжению договора и взысканию денежных средств. Нормативные положения Устава кооператива, иных документов, входящих в состав обязательных к подписанию или применению в отношениях с ЖСК, не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственного права, и наоборот, содержат специфические обязанности по дополнительным взносам, необходимым, к примеру, на достройку дома, или осуществлению любых иных строительных мероприятий, а так же работ, связанных со сдачей дома в эксплуатацию, расходов по оформлению документов, любых иных расходов Кооператива, другим дополнительным обязательствам.

Четвертое отличие – основания расторжения договоров, получения денежных средств и сроки их получения. Если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договоры с кооперативом, то их право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива, т.е. пайщик должен написать заявление в ЖСК о своем выходе и только после этого обратиться в суд. При этом у пайщиков не возникает прав ни на убытки, ни на неустойку. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с Застройщика, то пайщик может получить присужденное только при условии наличия свободных денежных средств, достаточных для погашения указанной задолженности. При отсутствии достаточных активов у Кооператива, даже суд не удовлетворит требование пайщика о выплате ему внесенных в ЖСК денежных средств. Указанные решения судов всех инстанций имеют уже достаточно широкую практику.

Пятое отличие – не применение к указанному виду отношений законодательства о защите прав потребителей. Хочу подчеркнуть, что Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями. Кроме того, указанный закон напрямую применяется ко всем отношениям, возникающим между строительными, инвестиционными компаниями, Застройщиками по любым договорам участия в долевом строительстве, договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам на приобретение недвижимости, и даже к вексельным схемам, однако указанный Закон не применяется к рассматриваемым нами отношениям, возникающим между покупателями недвижимости через ЖСК и, соответственно, самим ЖСК. Т.е. дольщик, приобретающий квартиру через Кооператив, так называемый пайщик, намного в меньшей степени юридической защищен, нежели дольщик, приобретающий квартиру у Застройщика, или любой другой строительной компании.

Как определила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в "Обобщении практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" к спорам между Кооперативом и членами ЖСК не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"…..

Шестое отличие: Покупатели квартир через ЖСК - пайщики в отличие от покупателей квартир через ДДУ (договор долевого участия) у Застройщика или строительной компании, не могут претендовать на возмещение им убытков и неустойки в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. При всех перечисленных обстоятельствах приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса, это меньше, чем он вообще затратил на квартиру при вступлении в Кооператив, повторюсь, такие взносы, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из членов Кооператива.

Указанные выше специфические отношения, возникающие у всех приобретателей квартир через Жилищно-Строительные кооперативы, должен знать любой потенциально заинтересованный покупатель недвижимости, чтобы сделать правильный выбор, относительно той схемы покупки квартиры, которая в большей степени способна его защитить.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» специально для REALTO.RU