Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Жилищно-Строительный кооператив (далее ЖСК) – один из механизмов привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов. Указанный вид реализации жилищных прав через кооператив существовал еще в советские времена, в 90-х и 2000-х годах, существует и в настоящее время. Для большинства покупателей словосочетание: Жилищно-Строительный кооператив ничего особенного не говорит, а зря. ЖСК имеет особый, специфический вид отношений по реализации и приобретению недвижимости. Указанный вид отношений имеет самостоятельное правовое регулирование и абсолютно специфическую судебную практику по разрешению споров между членом ЖСК, т.е. покупателем или пайщиком и, собственно, самим ЖСК. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» рассказал, чем именно ЖСК отличается от любой другой организации, направленной на привлечение денежных средств от покупателей для строительства многоквартирных домов.

Итак, первое отличие ЖСК от любой другой организации, направленной на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов – это право ЖСК действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и вне рамок данного Закона, что запрещено любой другой строительно-инвестиционной компании. Т.е. если Застройщикам в настоящее время разрешается заключать только Договоры участия в долевом строительстве, а так же в их обязанность входит соблюдение всех норм указанного Закона, то ЖСК могут действовать как в рамках данного Закона, так и вне его рамок, придерживаясь лишь законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Второе отличие приобретения квартиры или нежилого помещения через ЖСК заключается в том, что кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5 % от стоимости недвижимого имущества, а так же членские взносы, которые могут взиматься в течение достаточного долгого времени, вплоть до прекращения деятельности кооператива. Более того, членские взносы – это ничто иное, как право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, осуществлять такого рода дополнительные платежи. Подчеркну, что ни одна строительно-инвестиционная компания не обладает в силу закона правом требовать с дольщиков дополнительные денежные средства, превышающие стоимость договора на приобретение недвижимости. Только Кооператив вправе осуществлять указанную деятельность.

Третье отличие – это те договоры, которые заключаются покупателями недвижимости через ЖСК, и через любую другую строительную организацию, Застройщика. Т.е. если с Застройщиком оформляется лишь один договор, который может иметь приложения и дополнительные соглашения, в котором прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из Устава кооператива, иного правоустанавливающего документа кооператива. В указанном Уставе как раз и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договоров с Застройщиками и строительными компаниями, что подпадают под регулирование законодательства о защите прав потребителей и общих положений норм обязательственного права по заключению договора, его исполнению, а так же расторжению договора и взысканию денежных средств. Нормативные положения Устава кооператива, иных документов, входящих в состав обязательных к подписанию или применению в отношениях с ЖСК, не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственного права, и наоборот, содержат специфические обязанности по дополнительным взносам, необходимым, к примеру, на достройку дома, или осуществлению любых иных строительных мероприятий, а так же работ, связанных со сдачей дома в эксплуатацию, расходов по оформлению документов, любых иных расходов Кооператива, другим дополнительным обязательствам.

Четвертое отличие – основания расторжения договоров, получения денежных средств и сроки их получения. Если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договоры с кооперативом, то их право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива, т.е. пайщик должен написать заявление в ЖСК о своем выходе и только после этого обратиться в суд. При этом у пайщиков не возникает прав ни на убытки, ни на неустойку. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с Застройщика, то пайщик может получить присужденное только при условии наличия свободных денежных средств, достаточных для погашения указанной задолженности. При отсутствии достаточных активов у Кооператива, даже суд не удовлетворит требование пайщика о выплате ему внесенных в ЖСК денежных средств. Указанные решения судов всех инстанций имеют уже достаточно широкую практику.

Пятое отличие – не применение к указанному виду отношений законодательства о защите прав потребителей. Хочу подчеркнуть, что Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями. Кроме того, указанный закон напрямую применяется ко всем отношениям, возникающим между строительными, инвестиционными компаниями, Застройщиками по любым договорам участия в долевом строительстве, договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам на приобретение недвижимости, и даже к вексельным схемам, однако указанный Закон не применяется к рассматриваемым нами отношениям, возникающим между покупателями недвижимости через ЖСК и, соответственно, самим ЖСК. Т.е. дольщик, приобретающий квартиру через Кооператив, так называемый пайщик, намного в меньшей степени юридической защищен, нежели дольщик, приобретающий квартиру у Застройщика, или любой другой строительной компании.

Как определила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в "Обобщении практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" к спорам между Кооперативом и членами ЖСК не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"…..

Шестое отличие: Покупатели квартир через ЖСК - пайщики в отличие от покупателей квартир через ДДУ (договор долевого участия) у Застройщика или строительной компании, не могут претендовать на возмещение им убытков и неустойки в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. При всех перечисленных обстоятельствах приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса, это меньше, чем он вообще затратил на квартиру при вступлении в Кооператив, повторюсь, такие взносы, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из членов Кооператива.

Указанные выше специфические отношения, возникающие у всех приобретателей квартир через Жилищно-Строительные кооперативы, должен знать любой потенциально заинтересованный покупатель недвижимости, чтобы сделать правильный выбор, относительно той схемы покупки квартиры, которая в большей степени способна его защитить.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» специально для REALTO.RU

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Квартирный переезд

Реновация в Москве, стоит ли прибегать к услугам бесплатных грузчиков?

Сегодня для многих москвичей, которые проживали в старых домах, наступило волнительное время – ведь по программе реновации их жилье будет сноситься и взамен старых квартир им будут предложены новые. Можно предположить, что аналогично с былыми временами, когда проводились сносы старых домов, переселенцам будут предоставляться грузчики и автотранспорт бесплатно.
00
«Сердце Столицы»

В первой очереди квартала «Сердце Столицы» стартовал монтаж лифтов

В первой очереди квартала «Сердце Столицы» стартовал монтаж лифтов – на сегодняшний день уже установлен 21 лифт в подземной и стилобатной части корпусов, в наземной части идет монтаж 8 пассажирских лифтов, предназначенных для подъема на жилые этажи зданий.
00
Реклама на транспорте

Убедитесь в эффективности рекламы на транспорте вместе с TMG

Многие люди не замечают, как они неосознанно проводят взглядом брендированный транспорт, на котором очень креативно и грамотно размещена реклама. Самым любопытным является то, что человек запоминает привлекшую внимание информацию.
00
Окна из стеклокомпозита

Установите качественные окна и наслаждайтесь преимуществами подобных конструкций

Современное разнообразие оконных конструкций и используемых материалов просто впечатляет, поэтому люди очень скрупулезно относятся к выбору подходящего изделия для своего дома.
00
Строительная компания «Форвард»

Компания «Форвард» докажет, что сотрудничать с серьезными людьми –одно удовольствие

В последнее время современные строительные компании расширяют спектр своих услуг. Они делают все, чтобы предоставить клиенту уверенность в правильности выбора организации для сотрудничества. В Челябинске особой популярностью в вышеуказанной области пользуется компания «Форвард», выполняющая самые разнообразные задачи уже более 7 лет.
00
Гостиная "Соломон" от фабрики "Прогресс"

Насладитесь всеми преимуществами классической мебели из массива отечественного производства

Несмотря на все актуальные тренды, классические интерьерные изделия из массива всегда были в моде и остаются такими. Их изысканность, шарм и благородство не перестают покорять поклонников строгости и истинной красоты.
00
Компания BI Group

Запущен новый портал продаж компании BI Group, позволяющий получить всю необходимую информацию о компании и объектах

В современных условиях качественные строительные компании на вес золота, поэтому организация BI Group является одной из немногих представителей высокого уровня и надежности в Казахстане.
00
Холодильное оборудование

Компрессоры холодильных установок: лучшие предложения в "СТОР"

Работа различных холодильных установок во многом зависит от используемых компонентов и узлов. Одним из самых важных является компрессор – устройство, которое обеспечивает постоянную циркуляцию хладагента в системе. Они устанавливаются на аппараты различного назначения, подбираются в зависимости от уровня мощности установки, ее конструктивных особенностей.
00
Участки по Симферопольскому шоссе

Как превратить дачу в шикарное место для отдыха

Дачи давно превратились из пресловутых «приусадебных хозяйств» в полноценные места для отдыха и приятного времяпрепровождения. Как сделать обычную дачу в роскошное и комфортное место, куда хочется возвращаться вновь и вновь?
00

В следующем году в районе Марфино будет открыта детская поликлиника

Как сообщил начальник Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, основные работы по строительству объекта здравоохранения в районе Марфино, а именно детской поликлиники на ул. Академика Комарова, практически окончены.
00

Через портал mos.ru можно будет подключить объект к инженерным сетям

К концу следующего года услуга подключения объектов к инженерным сетям будет доступна в электронном виде через портал mos.ru. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: