Адвокат Олег Сухов: Как превратить квартиру в бизнес-центр

Последние несколько лет в российском бизнес-сообществе все большую важность обретает вопрос оптимизации расходов на аренду офисной недвижимости. Сегодня, в период экономической нестабильности, это более чем актуально, так как аренда офиса как в деловом центре, так и в административном здании далеко не всегда по карману предпринимателю, особенно начинающему. В связи с этим вызывает интерес альтернативное использование под офис жилого помещения. Возможно ли это? Да, возможно — при наличии и соблюдении определенных условий. О том, как сделать из обычной квартиры бизнес-центр и не нарушить закон, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Для справки: по данным портала «Росриэлт Недвижимость», в Москве средняя годовая стоимость аренды 1 квадратного метра офисной недвижимости в феврале 2014 года равнялась 20 765 рублей, при этом ее рост за год составил 69,12 %, предложений по ее аренде, по данным «ЦИАН», — 35 707; в Санкт-Петербурге средняя стоимость и рост составили 13 342 рублей в год и 18,25 % соответственно, в Новосибирске — 12 572 рубля и 100,32 %, а вот в Сочи, напротив, наметился спад цен — 12 446 рублей и минус 2,17 %.

Что говорит закон?

Согласно п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, «жилое помещение предназначено для проживания граждан». При этом п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан — членов семьи собственника (или нанимателя), соседей, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Одновременно с этим ст. 3 Жилищного кодекса запрещает размещать в жилых помещениях промышленное производство. К сожалению, как это часто бывает, закон не уточняет, что понимается под «профессиональной деятельностью», однако к ней уверенно можно отнести репетиторов, переводчиков, частнопрактикующих юристов, адвокатов, бухгалтеров. Таким образом, если ваш бизнес укладывается в эти рамки, закон дает вам возможность неплохо сэкономить на аренде чужого офиса, используя квартиру как свой собственный на приведенных выше условиях, либо, напротив, заработать на ней — в случае официального найма вашей квартиры указанными категориями лиц.

А если речь идет о таком альтернативном офисе для коммерческой организации? Не секрет, что многим владельцам квартир «повезло» иметь жилую площадь на первых этажах — на рынке недвижимости эти квартиры традиционно оцениваются ниже, чем аналогичные им, расположенные выше. Однако не стоит торопиться с продажей такой квартиры — она может приносить как ощутимый и стабильный доход ее владельцу, причем выше, чем при обычной сдаче внаем, так и одновременно существенно снизить арендные расходы фирмы. Закон предусматривает эту возможность, однако указывает, что для размещения собственником предприятий, учреждений, организаций в принадлежащем ему жилом помещении необходимо перевести такое помещение в категорию нежилых. Рассмотрим этот вопрос подробно.

Статьей 22 Жилищного кодекса РФ установлен ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в состав нежилого фонда 

- Если доступ к квартире осуществляется с использованием лифтов и лестничных площадок, которые используются другими лицами для доступа к своим квартирам, то перевод такой квартиры в нежилое помещение возможен только в одном случае: если существует техническая возможность организовать отдельный вход для квартиры, причем не связанный с изменением фасада дома. Иными словами, прорубить в стене многоквартирного жилого дома новый отдельный вход в ваш новый офис официально, скорее всего, не получится, хотя администрация может пойти навстречу, а вот конструктивно изменить для этого существующий удачно расположенный оконный проем вполне возможно.

- Если квартира расположена выше первого этажа, она может быть переведена в состав нежилого фонда только при условии, что все квартиры под ней находятся в статусе нежилых помещений. Это требование не относится к ситуации, когда под квартирой уже расположено нежилое помещение, например магазин.

- Перевод квартиры в число нежилых помещений невозможен, если она является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Это означает, что если квартира будет продолжать использоваться для проживания, одновременно выполняя функции офиса, то быть отнесенной к нежилому помещению она не может.

- И наконец, квартира не должна находиться в залоге, под арестом и не должна быть обременена иным образом правами третьих лиц. Необходимо также помнить об использовании так называемого общего имущества многоквартирного дома — лестничных клеток, лестниц, лифтов, коридоров, крыш, технических этажей и подвалов и прочих элементов инфраструктуры дома. Использование такого имущества при переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод влечет за собой реконструкцию, изменение указанных объектов инфраструктуры, возможно только на основании официальных согласований с большинством, а в отдельных случаях — со всеми собственниками жилых помещений.

«Если квартира отвечает указанным требованиям, собственнику остается инициировать процесс ее оформления в нежилое помещение, лично или через нотариально доверенное лицо, обратившись в уполномоченный административный орган. В Москве это межведомственная комиссия (МК) департамента жилищной политики и жилищного фонда (Газетный переулок, дом 1/12). Порядок оформления определяется постановлением правительства Москвы от 15 мая 2007 г. № 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме "одного окна" выписки из распоряжения департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение»», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

В части 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ представлен исчерпывающий перечень необходимых для этого документов

- Заявление;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);

- технический паспорт жилого помещения;

- поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Указанные документы сдаются в службу «одного окна» МК, взамен выдается расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе принимается в течение 45 рабочих дней с момента подачи документов.

Необходимо отметить, что причинами для отказа в переводе квартиры в нежилой фонд могут служить:

- требование заявителя выдать документы в срок меньший, чем предусмотрен для выдачи;

- представление поддельных документов; документов, утративших силу, недействительных документов;

- отзыв заявителем своего заявления о выдаче документа;

- обращение заявителя без предъявления соответствующей доверенности за документом для другого лица либо содержащим сведения о другом лице;

- иные основания для отказа в выдаче требуемых документов, предусмотренные законами и иными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

«Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд может быть обжалован у руководителя соответствующего структурного подразделения департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, отвечающего за работу службы «одного окна», руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы либо в суде, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Итогом этого процесса является выдача выписки из распоряжения департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола городской МК о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, осуществляемая на безвозмездной основе согласно постановлению правительства Москвы от 15.05.2007 года № 382-ПП. В том случае, когда для использования помещения в качестве нежилого требуются переустройство или перепланировка, указанная выписка является основанием для их проведения с учетом проекта, представленного заявителем. Затем собственник обязан заключить договоры на коммунальное обслуживание нового объекта недвижимости, ввести его в эксплуатацию, произвести инвентаризацию и заказать технический план и кадастровый паспорт с присвоением нового кадастрового номера и, наконец, получить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение».

Как видно, процедуру изменения статуса квартиры в нежилое помещение нельзя назвать ни простой, ни быстрой. В Москве время от начала сбора необходимых документов до получения свидетельства о праве собственности на вновь оформленное нежилое помещение занимает в среднем от 3 месяцев до полугода и больше, в Санкт-Петербурге — от 6 до 12 месяцев, в регионах в отдельных случаях — год и дольше ввиду отсутствия точной и единообразной процедуры этого процесса, регламентируемого на федеральном уровне по сути только Жилищным кодексом РФ, и из-за фактического отсутствия инструкций чиновникам на местах. К слову, услуги по сопровождению перевода жилого в нежилой фонд предлагают риелторские агентства, как правило, от первичного консультирования по самой возможности перевода имеющейся жилой недвижимости в нежилую до сбора необходимых документов и поиска арендатора для вновь оформленного нежилого помещения. Средняя стоимость таких услуг начинается от 1,8 млн рублей и зависит от сложности поставленных задач, однако существенно экономит время собственнику, особенно в случаях необходимости перепланировки, устройства отдельного входа для оформления статуса нежилого помещения.

«Перевод квартиры в нежилое помещение под офисную недвижимость — мероприятие не быстрое, но перспективное, — комментирует адвокат Олег Сухов. — Оно выгодно как собственнику жилья с целью его последующего использования для своего бизнеса либо для продажи, сдачи в аренду, так и для коммерческих организаций, желающих оптимизировать эту статью расходов. При благоприятном расположении такого нового офиса каждый квадратный метр его площади добавляет к стоимости прежней квартиры 20 % и больше. Особенно востребованы бизнесом помещения от 50 до 150 квадратных метров, расположенные либо в центральных районах города — из соображений престижа и статусности, либо в местах с развитой инфраструктурой, рядом с основными магистралями, метро. В таких офисах может с комфортом разместиться салон красоты, парикмахерская, продовольственный магазин, аптека, ювелирный бутик, юридическая консультация, салон цветов, в отдельных случаях и банк с небольшим штатом сотрудников, как правило, до 20 человек, одновременно минимизировав затраты на аренду помещения и, что немаловажно, на организацию питания персонала, ведь в бывших квартирах, разумеется, предусмотрены и кухня, и сантехническое оборудование».