Адвокат Олег Сухов: Способы оплаты за ипотечную недвижимость, заложенную в банке

В последние 7-8 лет на российском рынке недвижимости все чаще и чаще наблюдаются сделки с объектами, находящимися в залоге у банков по ипотечным кредитам. В силу особого правового статуса предмета купли-продажи (залог) эти сделки имеют специфические черты, связанные в основном со способами оплаты. Таковых два. О преимуществах и недостатках каждого способа рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости, председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области.

Первый способ оплаты — реализация квартиры под контролем банка

Этот способ применяется, если у должника имеется просроченная ссудная задолженность по кредиту. Происходит это следующим образом. Представьте себе, что гражданин взял ипотечный кредит и стал счастливым обладателем квартиры. Однако через какое-то время он потерял работу (бизнес) или же ему урезали зарплату. Иными словами, сумма доходов уменьшилась, и должник больше не может платить по кредиту в прежнем объеме. Постепенно у заемщика возникает просрочка, растет его долг перед банком. В этом случае банкиры месяца два-три уговаривают должника погасить долг и войти в график: звонят, шлют письма и SMS-сообщения. Однако если дело так и не сдвигается с мертвой точки, а долг продолжает расти, то сотрудники службы взыскания (или безопасности) начинают убеждать клиента продать под их контролем квартиру и погасить за счет вырученных денег кредит. Подобное правило в работе службы взыскания не является чем-то исключительным и существует, например, в «Альфа-Банке», «Дельта-Кредите», «Кит-финансе» и других российских кредитных организациях.

Приведу пример из практики. В 2006 году жительница Подмосковья гражданка К-ва взяла в банке ипотечный кредит на покупку двухкомнатной квартиры. В 2008 году она потеряла работу и в течение четырех месяцев не могла выплачивать ипотеку. И хотя через пять месяцев она нашла новую работу, совершать платежи в прежнем объеме К-ва была не в состоянии. Тем более что на сумму долга уже начислялись не только проценты, но и штрафы. Поэтому должница согласилась продать квартиру под контролем сотрудников безопасности. Найдя покупателя, участники сделки заключили трехсторонний договор (банк, покупатель и продавец), по которому покупатель квартиры единовременным платежом погасил за гражданку К-ву сумму кредита и получил из банка письмо с закладной. С этими документами, а также договором купли-продажи квартиры приобретатель и сотрудники кредитной организации (по доверенности от продавца — должника) обратились в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) для регистрации права собственности. Росреестр принял документы, уточнил в банке факт погашения кредита и после этого снял обременение с недвижимости в виде залога, зарегистрировав переход права собственности от продавца к покупателю. Вскоре приобретатель получил свидетельство о государственной регистрации права на квартиру без какого-либо обременения.

Итак, подобный способ является сегодня самым распространенным вариантом продажи недвижимости под контролем банка, если у клиента имеется просроченная ссудная задолженность. Например, в 2007–2009 годах ОАО «Альфа-Банк» таким образом реализовывал одну-две, а иногда и три квартиры в месяц по России.

Для полноты картины уточню: многие банки применяют приведенный способ оплаты и по добросовестным, то есть не проблемным ссудам.

Есть ли недостатки у такой схемы? Гипотетически да. Дело в том, что между погашением кредита и регистрацией права собственности по договору купли-продажи проходит минимум пять дней (максимум две недели), и за это время продавец вполне может отказаться от сделки, оставив за собой право собственности на квартиру. При этом объект недвижимости окажется еще и свободным от обременения в виде залога. А вот приобретатель, который оплатил кредит за должника, рискует остаться с носом: и без денег и без квартиры, в результате чего у него останется только один путь защиты своих прав — судебный. А это, как известно, долгая процедура и не всегда, честно скажу, эффективная.

Однако ради успокоения замечу, что настолько бессовестные продавцы-должники встречаются крайне редко, и автору статьи подобные случаи вообще неизвестны, тем более что сам банк, являясь заинтересованным лицом, скрупулезно контролирует сделку от зачисления средств на счет до регистрации недвижимости на нового собственника. Но, как говорится, «раз в год и палка стреляет».

Второй способ оплаты — через банковскую ячейку

Теперь расскажу о втором способе расчетов. Он, конечно, более дорогой, но в то же время и наилучший для покупателя — оплата через банковскую ячейку. В основном банки разрешают так оплачивать недвижимость, если по ипотечному кредиту нет просроченной ссудной задолженности, а заемщик аккуратно вносит платежи — в срок и в полном объеме.

Приведу наглядный пример. Гражданин Т-в, проживающий в Москве, взял ипотечный кредит на приобретение квартиры. Платил он строго по графику и не допускал просрочек. Через четыре года, когда дела в его бизнесе пошатнулись, он решил продать квартиру знакомому. Заемщик получил разрешение банка и приступил к совершению сделки. В определенный день Т-в, покупатель и специалисты кредитной организации встретились в переговорной банка. Здесь они заключили договор аренды банковской ячейки, в соответствии с которым продавец вместе с представителями банка мог вскрыть ячейку, предъявив нотариально заверенные договор купли-продажи и копию свидетельства о праве собственности на имя нового владельца квартиры. Далее покупатель поместил в ячейку денежные средства за недвижимость. После этого стороны сдали необходимые документы в Росреестр, который вскоре зарегистрировал переход права собственности с обременением на третье лицо (то есть на покупателя). Получив эту информацию, банк курьером, чтобы не терять времени, направил в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии письмо о полном погашении кредита и закладную. Росреестр, рассмотрев полученные бумаги, тут же снял обременение в виде залога с недвижимости, и покупатель стал полноценным собственником жилища.

Еще через некоторое время на пороге банковского офиса появился продавец Т-в, который предъявил документы, оговоренные в договоре аренды банковской ячейки. После того как банкиры еще раз уточнили их подлинность, ячейка была вскрыта. Большую часть суммы сразу же забрал банк для зачисления на счет бывшего заемщика и погашения кредита, а остаток получил Т-в. Стороны расстались вполне довольные друг другом.

Подводя итог рассуждениям, еще раз отмечу: покупатель может оплатить заложенную недвижимость путем внесения денежных средств на ссудный счет продавца-заемщика в банке, где последний брал кредит, или же через банковскую ячейку.

Способ оплаты в основном зависит от состояния дел по ипотечному договору. Если заемщик имеет просроченную ссудную задолженность, то банк обязательно предложит покупателю зачислить деньги на счет клиента, а вот когда должник аккуратно платит по кредиту, то возможен и вариант с ячейкой.

Открою маленькую тайну: при наличии у заемщика просрочки с ним всегда работают специалисты по взысканию задолженности или из службы безопасности, главная задача которых — закрыть проблемное соглашение и вернуть деньги. Это их работа, а потому переговоры с потенциальным покупателем ведут они и редко соглашаются на аренду банковской ячейки. Но что же делать, когда кредит просрочен, а приобретатель все равно желает воспользоваться банковской ячейкой, чтобы снизить риски?

В этом случае я не советую вести переговоры с представителями служб взыскания или безопасности, а сразу же выходить на руководителей банка (департаментов и управлений), отвечающих за ипотечное кредитование. С ними гораздо легче найти общий язык, и они скорее пойдут навстречу покупателю. В конце концов, ведь приобретатель не имеет обязательств перед банком и готов своими деньгами закрыть проблемную ссуду, убрав ее с баланса кредитной организации.