Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
09.12.2016
Интерьер и отделка
09.12.2016
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В последние 7-8 лет на российском рынке недвижимости все чаще и чаще наблюдаются сделки с объектами, находящимися в залоге у банков по ипотечным кредитам. В силу особого правового статуса предмета купли-продажи (залог) эти сделки имеют специфические черты, связанные в основном со способами оплаты. Таковых два. О преимуществах и недостатках каждого способа рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости, председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области.

Первый способ оплаты — реализация квартиры под контролем банка

Этот способ применяется, если у должника имеется просроченная ссудная задолженность по кредиту. Происходит это следующим образом. Представьте себе, что гражданин взял ипотечный кредит и стал счастливым обладателем квартиры. Однако через какое-то время он потерял работу (бизнес) или же ему урезали зарплату. Иными словами, сумма доходов уменьшилась, и должник больше не может платить по кредиту в прежнем объеме. Постепенно у заемщика возникает просрочка, растет его долг перед банком. В этом случае банкиры месяца два-три уговаривают должника погасить долг и войти в график: звонят, шлют письма и SMS-сообщения. Однако если дело так и не сдвигается с мертвой точки, а долг продолжает расти, то сотрудники службы взыскания (или безопасности) начинают убеждать клиента продать под их контролем квартиру и погасить за счет вырученных денег кредит. Подобное правило в работе службы взыскания не является чем-то исключительным и существует, например, в «Альфа-Банке», «Дельта-Кредите», «Кит-финансе» и других российских кредитных организациях.

Приведу пример из практики. В 2006 году жительница Подмосковья гражданка К-ва взяла в банке ипотечный кредит на покупку двухкомнатной квартиры. В 2008 году она потеряла работу и в течение четырех месяцев не могла выплачивать ипотеку. И хотя через пять месяцев она нашла новую работу, совершать платежи в прежнем объеме К-ва была не в состоянии. Тем более что на сумму долга уже начислялись не только проценты, но и штрафы. Поэтому должница согласилась продать квартиру под контролем сотрудников безопасности. Найдя покупателя, участники сделки заключили трехсторонний договор (банк, покупатель и продавец), по которому покупатель квартиры единовременным платежом погасил за гражданку К-ву сумму кредита и получил из банка письмо с закладной. С этими документами, а также договором купли-продажи квартиры приобретатель и сотрудники кредитной организации (по доверенности от продавца — должника) обратились в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) для регистрации права собственности. Росреестр принял документы, уточнил в банке факт погашения кредита и после этого снял обременение с недвижимости в виде залога, зарегистрировав переход права собственности от продавца к покупателю. Вскоре приобретатель получил свидетельство о государственной регистрации права на квартиру без какого-либо обременения.

Итак, подобный способ является сегодня самым распространенным вариантом продажи недвижимости под контролем банка, если у клиента имеется просроченная ссудная задолженность. Например, в 2007–2009 годах ОАО «Альфа-Банк» таким образом реализовывал одну-две, а иногда и три квартиры в месяц по России.

Для полноты картины уточню: многие банки применяют приведенный способ оплаты и по добросовестным, то есть не проблемным ссудам.

Есть ли недостатки у такой схемы? Гипотетически да. Дело в том, что между погашением кредита и регистрацией права собственности по договору купли-продажи проходит минимум пять дней (максимум две недели), и за это время продавец вполне может отказаться от сделки, оставив за собой право собственности на квартиру. При этом объект недвижимости окажется еще и свободным от обременения в виде залога. А вот приобретатель, который оплатил кредит за должника, рискует остаться с носом: и без денег и без квартиры, в результате чего у него останется только один путь защиты своих прав — судебный. А это, как известно, долгая процедура и не всегда, честно скажу, эффективная.

Однако ради успокоения замечу, что настолько бессовестные продавцы-должники встречаются крайне редко, и автору статьи подобные случаи вообще неизвестны, тем более что сам банк, являясь заинтересованным лицом, скрупулезно контролирует сделку от зачисления средств на счет до регистрации недвижимости на нового собственника. Но, как говорится, «раз в год и палка стреляет».

Второй способ оплаты — через банковскую ячейку

Теперь расскажу о втором способе расчетов. Он, конечно, более дорогой, но в то же время и наилучший для покупателя — оплата через банковскую ячейку. В основном банки разрешают так оплачивать недвижимость, если по ипотечному кредиту нет просроченной ссудной задолженности, а заемщик аккуратно вносит платежи — в срок и в полном объеме.

Приведу наглядный пример. Гражданин Т-в, проживающий в Москве, взял ипотечный кредит на приобретение квартиры. Платил он строго по графику и не допускал просрочек. Через четыре года, когда дела в его бизнесе пошатнулись, он решил продать квартиру знакомому. Заемщик получил разрешение банка и приступил к совершению сделки. В определенный день Т-в, покупатель и специалисты кредитной организации встретились в переговорной банка. Здесь они заключили договор аренды банковской ячейки, в соответствии с которым продавец вместе с представителями банка мог вскрыть ячейку, предъявив нотариально заверенные договор купли-продажи и копию свидетельства о праве собственности на имя нового владельца квартиры. Далее покупатель поместил в ячейку денежные средства за недвижимость. После этого стороны сдали необходимые документы в Росреестр, который вскоре зарегистрировал переход права собственности с обременением на третье лицо (то есть на покупателя). Получив эту информацию, банк курьером, чтобы не терять времени, направил в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии письмо о полном погашении кредита и закладную. Росреестр, рассмотрев полученные бумаги, тут же снял обременение в виде залога с недвижимости, и покупатель стал полноценным собственником жилища.

Еще через некоторое время на пороге банковского офиса появился продавец Т-в, который предъявил документы, оговоренные в договоре аренды банковской ячейки. После того как банкиры еще раз уточнили их подлинность, ячейка была вскрыта. Большую часть суммы сразу же забрал банк для зачисления на счет бывшего заемщика и погашения кредита, а остаток получил Т-в. Стороны расстались вполне довольные друг другом.

Подводя итог рассуждениям, еще раз отмечу: покупатель может оплатить заложенную недвижимость путем внесения денежных средств на ссудный счет продавца-заемщика в банке, где последний брал кредит, или же через банковскую ячейку.

Способ оплаты в основном зависит от состояния дел по ипотечному договору. Если заемщик имеет просроченную ссудную задолженность, то банк обязательно предложит покупателю зачислить деньги на счет клиента, а вот когда должник аккуратно платит по кредиту, то возможен и вариант с ячейкой.

Открою маленькую тайну: при наличии у заемщика просрочки с ним всегда работают специалисты по взысканию задолженности или из службы безопасности, главная задача которых — закрыть проблемное соглашение и вернуть деньги. Это их работа, а потому переговоры с потенциальным покупателем ведут они и редко соглашаются на аренду банковской ячейки. Но что же делать, когда кредит просрочен, а приобретатель все равно желает воспользоваться банковской ячейкой, чтобы снизить риски?

В этом случае я не советую вести переговоры с представителями служб взыскания или безопасности, а сразу же выходить на руководителей банка (департаментов и управлений), отвечающих за ипотечное кредитование. С ними гораздо легче найти общий язык, и они скорее пойдут навстречу покупателю. В конце концов, ведь приобретатель не имеет обязательств перед банком и готов своими деньгами закрыть проблемную ссуду, убрав ее с баланса кредитной организации.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Продажа квартир в Ульяновске от застройщика

Как купить квартиру в Ульяновске?

«ГринПарк» - это элитный город в городе с безопасной территорией, развитой инфраструктурой, с детскими и спортивными площадками. Современные комфортные новостройки в Ульяновске ждут своих хозяев. Продажей квартир занимается застройщик - компания Премьера.
00
Грязезащитные решетки

Грязезащитные решетки получили широкое распространение в общественных зданиях

В местах с большим потоком людей (магазинах, вокзалах, общественных зданиях, торгово-развлекательных центрах и т.д.) достаточно трудно постоянно поддерживать чистоту и порядок
00
Новостройки Красноярска

Приоритетом при выборе новостройки покупатели считают развитость инфраструктуры

Выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья сегодня все чаще склоняется в пользу первого. И это вполне оправдано, ведь стоимость недвижимости в строящемся доме, зачастую, существенно ниже готовых квадратных метров
00
Фрески на шкафах-купе

Фрески на шкафах-купе

Великолепные античные дворцы и элегантные виллы, чьи стены и потолки украшены фресками, слегка выцветшими от времени, но от этого не менее прекрасными, вызывают у современного жителя мегаполиса легкий вздох зависти
00
ЖК «Фили Град»

Жилой комплекс «Фили Град»: уютный дом, где любят и ждут

Совсем недавно по адресу Береговой проезд, 5 появились четыре новых необычных корпуса. Они относятся к многофункциональному жилому комплексу «Фили Град», который входит в состав района «Большой Сити»
00
Электроника для авто

Ищите качественную электронику для авто на tehnomarkt.com

Для многих автовладельцев машина – это вторая любовь, которая всегда должна быть ухоженной и прекрасной. Поэтому они стараются сделать все возможное, чтобы их любимица ни в чем не нуждалась и всегда была в строю
00
Недвижимость в Азербайджане

Специальный сайт недвижимости в Азербайджане предложит множество любопытных вариантов

Нередко поиск жилья для аренды или приобретения в Баку или другом регионе Азербайджана сопровождается массой особенностей. Некоторые собственники по старинке предпочитают использоваться печатные варианты для размещения объявлений, тогда как другие обращаются к специализированным виртуальным доскам
00
Магазин напольных покрытий Империя Пола

Станьте владельцем качественного напольного покрытия благодаря магазину «Империя Пола»

Занимаясь ремонтными работами или просто обновлением интерьера, особое внимание уделяется деталям. Речь идет не только о мебели, декоре и прочем, но и о таких важных моментах, как напольное покрытие
00
Информационные стенды

Маяки в океане информации

Предупреждён – значит вооружён. Но в наше время можно переформулировать высказывание, делая его при этом более точным, а именно: вовремя проинформирован – значит подготовлен к жизни со всеми её перипетиями и сюрпризами. Но что же делать с тем, что новости летят на нас немыслимым потоком и не всегда получается найти среди этого водопада то, что действительно нужно?
00
Энтеросорбент фишант

Спорт и энтеросорбент фишант

Иногда, после тяжелых тренировок, пища неспособна полностью усваиваться и перевариваться в организме, в следствии чего, в крови человека могут накапливаться желчные кислоты, токсины и жиры, которые ядовитее для человеческого организма
00
Удобные элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга

Покупка квартиры в «Доме с атмосферой успеха» – гарантия комфортного и удобного проживания

На рынке недвижимости Питера появилась информация о новом проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Монополист». Строительная компания СКТ «Стимул» приступила к реализации архитектурной разработки еще в 2014 году.
00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: