Аналитика 1 квартала в офисной недвижимости

Аналитики ricci совместно с направлением ricci|офисы подвели итоги первого квартала в офисной недвижимости. Основные выводы:

• Средний уровень вакансии по офисам класса A, B+ и B снизился на 0,5 п.п. и составил 9%. Уровень вакансии конкретно в объектах класса A и B+ сократился на 0,6 п.п. по сравнению с концом 2021 г. – до 10,8% и 8,4% соответственно.
• По предварительным оценкам к концу 2022 г. “офисная” вакансия увеличится до 16-18% по рынку в целом и до 25% – по объектам А-класса.
• Увеличение вакансии в совокупности с инфляцией при ограниченном объеме новых площадей будут способствовать сохранению арендных ставок на уровне начала 2022 г., по крайней мере в офисах класса A.
• По итогам I квартала средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса А выросла на 3,1% и составила 26 200 руб./кв. м/год, в бизнес-центрах класса B – практически не изменилась по сравнению с концом 2021 г. и составила 16 400 руб./кв. м/год.
• Также прогнозируется спрос на более мелкие офисные блоки в связи с оптимизацией ряда крупных бизнес-игроков и роста активности малого бизнеса. Это предположение подтверждают и девелоперы.

Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE:

«Вследствие восстановления экономики страны максимальную заполняемость покажут бизнес-центры, где представлена разноформатная нарезка – от 50 кв. м до офисных этажей под крупного арендатора. Спрос в ближайшей перспективе сконцентрируется в сегменте небольших офисных блоков. Их будут рассматривать арендаторы малого и среднего бизнеса, который сейчас имеет потенциал для развития, а также компании, которые примут решение оптимизировать свои площади. Отметим, что мелкая нарезка сегодня представлена только в ряде строящихся бизнес-центров класса А в пределах МКАД. Дефицит такого предложения как в готовых, так и строящихся бизнес-центрах дополнительно будет удерживать вакансию от роста в мелкой нарезке».

Основные тренды

В начале 2022 года (январь-февраль) наблюдалась высокая активность на рынке офисной недвижимости. Все жили в парадигме конца 2021 года – уровень вакансии постепенно снижается, оказывая давление на ставки аренды в сторону роста. Однако последний месяц первого квартала скорректировал планы – санкции, макроэкономическая и геополитическая ситуации, высокая волатильность доллара и неопределенность заставила многих игроков рынка встать на паузу или вообще отказаться от намеченных планов.

Рынок офисной недвижимости не так быстро реагирует на развитие макроэкономической ситуации, поэтому изменение индикаторов в офисном сегменте мы увидим не ранее чем через полгода. Однако уже сейчас понятно, что деловая активность сократится, количество новых сделок значительно снизится, а работы по пересогласованию договоров аренды и оптимизации офисных пространств будет много.

За последние 10 лет иностранные компании арендовали в Москве около 2,8-3 млн кв. м, преимущественно в офисах класса А, что в целом составляет не менее 16% от общего объема рынка качественных офисных площадей на конец I квартала 2022 г., и более 50% общего объема класса А. Какая-то часть иностранных арендаторов, а также их партнерских бизнесов, безусловно, сократит свои площади или вовсе уйдет, что добавит на офисный рынок вакантных площадей в классе А, по нашим предварительным оценкам, около 600–800 тыс. кв. м.

Предложение  

Объем нового строительства класса А и B+ по итогам 2022 года может составить около 714 тыс. кв. м. Отметим, что уже сейчас, порядка 35% офисных площадей (250 тыс. кв. м) из данного объема арендованы или проданы. Тем не менее цифры по вводу скорее всего скорректируются в меньшую сторону, до 500–550 тыс. кв. м, учитывая выросшую стоимость финансирования, строительных материалах и оборудования, а также задержки в поставках. Прогнозы же по вводу на 2023-2024 гг. скорее всего существенно снизятся. Таким образом, в течение 2022 года в новых объектах на рынке появится около 300-400 тыс. кв. м свободных площадей, с учетом как задержек по вводу новых объектов, так и ожидаемого выхода из уже заключенных предварительных договоров некоторых компаний.

Объекты, планируемые к вводу в 2022 г.

Вакантность

По предварительным данным уровень вакантности по итогу I квартала 2022 года сократился во всех классах, что является следствием высокой деловой активности первых двух месяцев 2022 года.

Уровень вакансии в качественных объектах класса А сократился на 0,6 п. п по сравнению с концом 2021 года и составил 10,8%.

По результатам первых трех месяцев 2022 года доля вакантных площадей в объектах класса B+ также изменилась на -0, 6 п. п. по сравнению с концом 2021 годом и составила 8,4%.

Средний уровень вакансии на офисном рынке (в совокупности по классам А, B+ и B) сократился на 0,5 п. п. и составил 9%.

По нашим прогнозам, две ключевые тенденции будут оказывать влияние на уровень вакансии в 2022 году: с одной стороны – перенос ввода части новых объектов на 2023 год, а с другой –  очень ограниченное количество новых сделок, сжатие или уход с рынка некоторых иностранных и российских компаний, бизнес которых пострадал из-за санкций и изменений в геополитической ситуации. Таким образом, мы оцениваем, что вакансия в классе А с 10,8%, даже с учетом относительно небольшого ввода свободных площадей, увеличится до уровня в 25-30% в классе А, и до 16-18% на рынке в целом.

Вакансия в классе А будет увеличиваться, но ее рост будет неоднородным. Наибольший удар придётся на крупные блоки в диапазоне 1 000 - 3 000 кв. м, которые высвободятся из-за съезда иностранных компаний или сжатия бизнеса. В свою очередь небольшие офисные блоки до 150 кв. м в бизнес-центрах класса А будут востребованы со стороны мелкого и среднего бизнеса, собственники которого воспользуются рыночной конъюнктурой для улучшения местоположения и качества своего офиса.

Ставки аренды

Средневзвешенная ставка аренды по итогам I квартала 2022 года в классе А увеличилась по сравнению с концом 2021 года на 3,1% и составила 26 200 руб./кв. м/год. Данный показатель не отражает поведения рынка в целом, а обусловлен техническим увеличением ставок в объектах, экспонируемых в долларах, на конец I квартала 2022 года.

Показатель средневзвешенной ставки аренды в бизнес-центрах класса B+ по итогам I квартала 2022 года практически не изменился по сравнению с концом 2021 года и составил 16 400 руб./кв. м/год.

Таким образом, ставки аренды в I квартале 2022 года, в основном, находились на уровне конца 2021 года, при этом вымывание бюджетных площадей в первые 2 месяца нового года и волатильность курса доллара в марте вызвали техническое увеличение средневзвешенной ставки в классе А. Однако, учитывая тенденцию ужесточения валютного регулирования в Российской Федерации в целом, те единичные объекты в Москве, где ставки аренды котируются в долларах, возможно будут вынуждены вскоре перейти к рублевому ценообразованию.

Несмотря на то, что некоторые владельцы премиальных объектов уже индексировали запрашиваемые ставки в виду ожидаемой высокой рублевой инфляции, мы полагаем, что постепенный рост вакансии в совокупности с инфляцией, но ограниченным появлением новых площадей, должны будут способствовать сохранению запрашиваемых ставок аренды, как минимум, в офисах класса А, на текущих уровнях в течение 2022 года.