Аренда: доверительное управление. Кому выгодно?

Люди, знакомые с рынком недвижимости Северной Америки и Европы, знают, что там весьма распространено такое явление, как доверительное управление. Суть его очень проста – владелец объекта real estate, который по каким-то причинам не может или не хочет заниматься его управлением, приглашает для этого сторонних специалистов. Разумеется, не просто так, а за определенное комиссионное вознаграждение.

На Западе услуга – повторимся – очень популярна. Часто она оказывается едва ли не единственно возможным вариантом для владельца – например, если вы покупаете недвижимость в другой стране, где не знаете ни законов, ни реалий рынка, да и просто постоянно проживаете за тысячи километров. Кто тут найдет адекватных арендаторов, проследит за тем, чтобы они не портили имущество и исправно платили? Только местный управляющий. На нашем же рынке доверительное управление не то чтобы вовсе отсутствует, а – скажем так – пребывает в зачаточном состоянии. И причин этому корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru обнаружил множество.

Нечеткие законы

На первый взгляд, доверительное управление не может пожаловаться на невнимание к себе со стороны законов. В Гражданском кодексе имеется целая глава (53-я, она так и называется - «Доверительное управление имуществом»), состоящая из полутора десятков статей. Однако детальное ознакомление с этим документом приводит к неутешительному выводу: все нормы слишком общие, они касаются доверительного управления любым имуществом (промышленными предприятиями, акциями и т.п.). Для квартирного рынка хотелось бы иметь что-то более конкретное, «заточенное» именно на существующие здесь реалии. Но таких законов, к сожалению, нет.

Но, помимо «неспециализированности», к нормам ГК есть и другие претензии. Например, п.1 ст. 1022 («Ответственность доверительного управляющего») провозглашает вроде бы прекрасную вещь: «доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду». Однако, по словам наших консультантов, это норма законов – «мертвая»: никому и никогда не удавалось истребовать эту самую «упущенную выгоду».

А от чтения п.3 все той же ст. 1022 вообще волосы встают дыбом: «Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности его имущества – и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление».

Для тех, кто не искушен в юридическом речекряке, переводим на общепонятный русский: если вы доверили кому-то управление вашей квартирой, и этот управляющий чего-то там начудил (скажем, сделал ремонт с перепланировкой, от которого по фасаду здания пошли трещины), то для покрытия ущерба квартиру у вас могут отобрать. А если ее стоимости окажется недостаточно для ремонта здания – то отберут еще что-нибудь из вашего имущества. Например, другую квартиру…

Экономическая нецелесообразность

Сдача квартир в аренду – это, как известно, бизнес. Любой бизнесмен следит за тем, чтобы рентабельность его деятельности была не ниже некоего порога. Маркс по этому поводу даже сформулировал «Закон стоимости», который – если простым языком – сводится к тому, что в разных отраслях экономики доходность примерно одна. Если где-то она вдруг окажется выше – сюда со всех сторон устремляются деньги, в результате чего предложение увеличивается, и цены снижаются. Стала доходность ниже – деньги разбегаются. Закону этому уже 150 лет, и никто его пока не опроверг.

Следует напомнить, что арендный бизнес (во всяком случае, в Москве) демонстрирует совершенно нищенскую доходность. Типовая однокомнатная квартира стоит (в продаже) никак не меньше $200 тысяч, сдать же ее можно за $1000. Поделив одно на другое, получаем 0,5% в месяц, т.е. 6% годовых. Причем и это – «брутто», в реальности же оказывается еще меньше: нужно тратиться на поддержание квартиры в нормальном состоянии, платить квартплату, налоги. Так что реальная доходность московских рантье не превышает 4,5-5% годовых. Депозит в банке (который без забот и хлопот) и то приносит больше. Поэтому если предложить владельцам квартир платить что-то еще и управляющим (например, 10% от валового дохода) – они вряд ли согласятся. Как отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», даже если собственник физически не может заниматься сдачей своей квартиры (скажем, живет за границей), он обычно поручает присмотр кому-то из знакомых или родственников. Так дешевле.

Добавим и еще одно соображение. Арендный рынок – в высшей степени закрытый, все деньги там передаются «налом», налоги большинство арендодателей не платит. Поэтому сам факт, что эти финансовые потоки увидит кто-то посторонний, владельцев квартир настораживает. Лучше уж по старинке, без всяких там управляющих.

Управляющий тоже рискует

Людям обычно свойственно концентрироваться на собственных проблемах и забывать о проблемах других. За обдумыванием собственных «траблов» потенциальные клиенты доверительного управления (частные лица) как-то не задумываются, что и управляющий по нашим законам очень незащищен.

Ст. 1024 ГК предусматривает, что договор доверительного управления может быть прекращен по разным основаниям. При этом противоположная сторона уведомляется об этом (п.2 данной статьи) за три месяца. Ситуация, которая иногда встречалась на нашем рынке: владельцы «убитой» коммуналки в хорошем районе, понимая, что для сдачи ее в аренду за хорошую цену необходимо сделать ремонт, договаривались с агентством недвижимости о том, что оно квартиру ремонтирует и получает в управление, например, на пять лет. После того, как ремонт сделан, жильцы внезапно «передумывали», и агентство оставалось с большущим носом.

Примечательно, что с юридической точки зрения частные лица в России защищены гораздо лучше, чем юридические – закон «О защите прав потребителей» исходит из того, что «физики» менее информированы, они не обладают специальными знаниями и т.д. Как в реальности решались такие проблемы, особенно в 90-е, все хорошо знают: любая компания тогда имела «крышу», и «серьезные пацаны» при случае объясняли зарвавшимся клиентам всю глубину их заблуждений. Но сегодня, когда подобный способ урегулирования конфликтов ушел в прошлое, хотелось бы, чтобы закон предложил взамен нечто жизнеспособное.

Услуга прижилась в элитном секторе

Несмотря ни на что, услуга доверительного управления прокладывает себе дорогу на нашем рынке. Компания Ostogenka Real Estate является здесь одним из лидеров – по словам Ольги Твороговой, управляющего партнера компании, за последние годы у них был 31 такой клиент. Один из них, например, купил квартиру в новостройке в состоянии «под отделку», и компания организовала производство ремонтных и отделочных работ, закупку мебели и оборудования, поиск арендаторов и составление договора аренды. Квартира успешно сдавалась в течение четырех лет, а потом собственник продал ее – также через Ostogenka Real Estate.

Как говорит О.Творогова, условия, на которых компания предлагает сегодня доверительное управление, таковы: эксклюзивный договор на сдачу ее в аренду и предоплата в размере 100% месячной аренды. Если Ostogenka Real Estate занимается регистрацией собственника в качестве индивидуального предпринимателя и сдачей всей бухгалтерской отчетности по доходам, полученным от сдачи в аренду квартиры, то это стоит 8000 рублей в месяц. Если он потом продает ее – комиссия составляет 4% от стоимости.

Но это, конечно, элитный класс. В «экономе», где арендные цены составляют в районе 20-30 тысяч рублей в месяц, такая услуга, похоже, пока никому не нужна – во всяком случае, отыскать «экономных» управляющих нам не удалось.

Перспективы растут вместе с инвестициями

Причины, по которым доверительное управление не очень распространено, О.Творогова считает преимущественно психологическими. «Отношения между доверителем и управляющим должны быть очень тесными, - отмечает эксперт. – А заработать хорошую репутацию за столь короткое время существования этого рынка еще не удалось никому. Кроме того, в нашей стране не принято платить за услуги. Заказчики очень тяжело расстаются со своими деньгами, если платить приходится за то, что реально нельзя пощупать. Это касается всех видов услуг: доверительного управления, юридических, риэлторских услуг и так далее».

Однако общеизвестно, что психологические отличия нашего человека от западного не столь велики, как кажется. Всего лет 20 назад мы все были «гомо советикус» - а сегодня уже кушаем биг-маки и летаем на отдых в Турцию и Египет. «Понимание, что не все нужно делать самостоятельно, а многое разумнее поручить профессионалам, уже приходит, - отмечает Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». – Посмотрите на автомобили: раньше в каждом гараже люди самостоятельно ремонтировали все сами, а сегодня большинство пользуется услугами автосервиса». «Управление представляет собой новую услугу, которая может оказаться интересной агентствам недвижимости как возможность дифференцировать свой бизнес», - убеждена Жанна Лобанова, аналитик агентства «Октава-Недвижимость».

Большой импульс развитию доверительного управления дает и инвестирование в недвижимость. Месяца четыре назад автор этих строк побывал на презентации коттеджного поселка «Катерина-Альпик» в Красной Поляне (Сочи). На первый взгляд, событие это типовое – новые поселки растут сегодня с такой скоростью, что всевозможные презентации проходят каждую неделю. Однако на том мероприятии, проведенном компанией IntermarkSavills, были сказаны принципиально новые слова: мы ориентируемся не только на тех, кто собирается сам жить в данном поселке, но и на инвесторов. Поэтому создаем собственную управляющую фирму, которая берет на себя все заботы по управлению и сдаче в аренду. Подсчитали и ожидаемую доходность - 9% годовых плюс прирост капитализации в ближайшие 2-3 года на 20-25% в год. Оправдаются ли заявленные цифры – это отдельная тема, но сама постановка вопроса для нашего рынка новая.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Для того, чтобы собственник квартиры мог воспользоваться услугой по доверительному управлению, он, прежде всего, должен обладать квартирой соответствующего качества. Арендная цена должна быть минимум 80 тысяч рублей в месяц – только в этом случае заниматься управлением будет интересно и агентству, и вам.

Кроме того, поскольку этот рынок новый, стандарты на нем еще не очень сформировались. Так что все конкретные вопросы о сроках, суммах и т.п. являются предметом переговоров. Наконец, поскольку законодательство в данном вопросе не очень четкое, лучше все же найти управляющего по рекомендации. Впрочем, этот совет вообще универсальный: он распространяется на любые услуги – от адвокатов до стоматологов.

Владимир Абгафоров