Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
16.01.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Офисная недвижимость - самый обширный по количеству предложений сегмент коммерческой недвижимости. Уж чего-чего, а офисов на недвижимом рынке хоть отбавляй. В том и парадокс: объектов масса, но выбрать из них для аренды желаемый очень непросто.

Выбор офиса

Заключение договора

Выбор офиса

Поиск помещения

Искать офис можно сразу в нескольких направлениях и источниках:

  • в специализированных периодических изданиях;
  • государственных и муниципальных органах;
  • ТСЖ, жилищных и гаражных кооперативах;
  • закрывающихся организациях, освобождающих свои помещения;
  • агентствах недвижимости.

Различные компании занимаются различными видами деятельности, поэтому и офисы им нужны разные. Размер, форма, географическое положение, стоимость офиса будут напрямую зависеть от рода деятельности фирмы. Поэтому, в первую очередь, необходимо определиться с типом будущего офиса.

Для начинающих бизнесменов аренда офиса предпочтительнее покупки, так как аренда офиса не требует значительных затрат на старте. Чаще всего в самом начале поисков офиса руководители недавно созданных компаний думают о его размерах, чтобы в нем было просторно и комфортно работать. По местоположению, безусловно, всем бы хотелось найти офис в центре города или рядом с домом. И еще одна составляющая новенького офиса молодой компании - его безопасность. То есть по всем параметрам большинство подбирает себе офис класса "А". Однако такой офис очень скоро перестает радовать, так как финансовые средства рекой текут на оплату аренды и оплату бытовых нужд в бизнесцентре. Молодые компании прогорают, не успевая оплачивать счета.

Для работы с людьми, конечно, лучше подобрать офис в центре, а для каких-то внутренних работ подойдет и офис на окраине города. Если арендатору важны представительские функции, размещение клиентского или back-офиса, то, конечно, предпочтителен офис класса А или B+ в центральном деловом районе. Если же нужен офис для организации нового направления бизнеса, то необходимо выбирать офис там, где поток потенциальных клиентов высок. И это необязательно центр города.

Нередко помещения под офис сдаются в зданиях, располагающихся на территории бывших фабрик. Это так называемые лофты. Они обычно располагаются в центре города или вблизи такового, но их стоимость гораздо ниже стоимости офиса с евроремонтом в новом здании.

Офис на окраине города представляет собой гораздо большее по площади помещение, чем офис в центре, который сдается в аренду за те же деньги.

После определения основных характеристик здания, арендатор должен сформировать свой бюджет на аренду.

Нужно будет просчитать и необходимую площадь будущего офиса, как для размещения сотрудников, так и для дополнительного функционала – кухня, переговорные, конференц-зона, шоу-рум и т.п. Это можно сделать самостоятельно, а можно привлечь брокеров.

Брокеридж

Профессиональная брокерская компания, осуществляющая подбор офисных помещений, поможет арендатору сделать примерный план рассадки сотрудников. И уже будет использовать такой план для поиска наиболее эффективных предложений от управляющих компаний и собственников. Нельзя забывать, что в офисных зданиях класса А и B применяется коридорный коэффициент, то есть к ставке использования полезной (арендованной) площади будет добавляться определенный процент за пользование арендатором общих зон объекта. Поэтому при подборе офиса нужно всегда выяснять полезную площадь предлагаемого помещения и размер коридорного коэффициента.

Коридорный коэффициент

Считается вполне логичным взимать арендную плату с арендатора не только за те квадратные метры, где расположены мебель и компьютеры, но и за то пространство, которое он повседневно использует: санитарные узлы, рецепшн и лобби на первом этаже, лифтовой холл, коридоры, курительные комнаты, помещения кофе-пойнт и другие. Причем, плата за эти помещения распределяется пропорционально между всеми арендаторами здания.

Так повелось, что в разных российских городах и в разных зданиях цифры допустимых коридорных коэффициентов ох как отличаются. Считается, что для класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18%, для класса В - в пределах 20%. Если арендатор нашел помещение, где коридорный коэффициент не превышает 10%, можно считать, что ему повезло.

Для зданий советской постройки, особняков и НИИ коэффициент потерь, по мнению специалистов, составляет 35–40%. Для класса С этот показатель обычно не рассчитывается отдельно, а включается в общую стоимость аренды с примерными расчетами.

Минимизировать коридорный коэффициент можно только на стадии разработки проекта, когда архитекторы могут внести в него поправки. В готовом бизнес-центре коридор нельзя сдавать, к примеру, как часть офиса, так как по планам БТИ (и правилам пожарной безопасности) коридор является коридором и использовать его не по назначению противозаконно.

Коридорный коэффициент зависит и от архитектурных особенностей здания. Например, чем больше входная группа, тем шире лестницы и лестничные площадки. Порой величина коридорного коэффициента становится определяющей при выборе проекта.

Оптимальный вариант для владельца - сдавать здание целыми этажами, поскольку всякая «нарезка» площадей, особенно если каждый арендатор хочет иметь отдельный вход, отдельный холл и т.д.- это дополнительная потеря площадей.

Кстати, площадь несущих стен и колонн также включается в арендную площадь, а если стена разделяет двух разных арендаторов, то каждому приходится платить за половину ее толщины.

Существует два варианта оплаты. Либо стоимость коридорных коэффициентов включается в эксплуатационные расходы, либо закладывается в арендную ставку.

В договоре аренды коэффициент общих площадей может быть учтен и путем увеличения арендуемой площади – это так называемая общая площадь, включающая в себя зоны общего пользования). Так, при коэффициенте 1,2 арендатор платит за условную площадь, превышающую общую площадь офиса на 20% больше.

Общие зоны можно разделить по функциональному назначению на две категории. Одна из них, к которой относятся рестораны, комнаты отдыха, фитнес-залы, бассейны,- это дань современным требованиям. Другая категория - техзоны, лифтовые холлы, лестницы - рабочая и нормативная необходимость.

Как бы то ни было, понятно, что коридорный коэффициент - часть ценовой политики владельца здания наряду с другими элементами арендной ставки. Этот коэффициент повышает стоимость аренды и работает на собственника.

BOMA или БТИ

Ключевое понятие во взаимоотношениях арендатора и арендодателя — арендуемая площадь (rentable area). Для арендатора это один из основных параметров центра издержек. Для арендодателя — основа доходной части. Поэтому метод расчета арендуемой площади крайне важен – это или американский стандарт BOMA, или отечественный БТИ.

Система оценки БТИ широко применяется при заключении арендных договоров для бизнес-центров класса «В» и «С», а при расчете полезной площади в бизнес-центах класса «А» зачастую используется метод BOMA, так как он считается более точным. BOMA (Building Owners and Managers - Ассоциация владельцев и управляющих зданиями) – это международная общественная организация, регламентирующая отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости. Впервые эти стандарты были разработаны в 1916 году. Последняя редакция стандарта утверждена в 1996 году. Сегодня на отечественном рынке коммерческой недвижимости много компаний, профессионально занимающихся расчетами здания по стандартам BOMA.

Стандарты BOMA являются более выгодными для собственника, так как позволяют учесть все площади бизнес-центра, кроме лифтовых шахт. Во-первых, они позволяют на законных основаниях, то есть со ссылкой на действующие международные стандарты, требовать от арендаторов оплаты всех используемых ими площадей, начиная от конференц-зала и центрального рецепшена, и заканчивая помещениями охраны и лифтовыми холлами. Во-вторых, точный подсчет помогает определить показатели доходности и окупаемости всего проекта и позволяет подсчитать денежные потоки от зон общего использования, что немаловажно при реализации девелоперского проекта для привлечения внешних инвестиций.

Итоговая площадь помещений, замеренных по стандарту ВОМА, всегда больше, чем площадь помещений, замеренных по стандарту БТИ. И в выигрыше арендодатель, а не арендатор.

Несоответствие расчетов по БТИ и BOMA происходит не потому, что один метод лучше другого, а по причине принципиально разных подходов и методик расчета. Если рассматривать вопрос в юридической плоскости, то принципиально именно значение арендуемой площади, которое фигурирует в договоре аренды, а не метод его расчета. Соответственно, вопрос о том, каково значение арендуемой площади, решается между арендатором и арендодателем за столом переговоров, как, собственно, и значения арендной ставки, срок договора и т.д.

Методика проведения обмеров и расчета площадей БТИ строго регламентирована и законодательно закреплена в СНиП 31-05-2003 и СНиП 2.0801-89. Однако методы измерения и подсчета площади для объектов коммерческой недвижимости с точки зрения сдачи их в аренду законом не ограничены.

Предположим, арендатор подписал договор, по условиям которого для определения границ арендуемых площадей используются данные БТИ, а при расчете суммы арендной платы размер площадей рассчитывается исходя из стандартов BOMA. В этом случае может возникнуть несколько очень весомых юридических вопросов.

Размер площадей, определенный по стандартам BOMA, в некоторых случаях может превосходить размер площади, определенной в соответствие с документами БТИ, на 10-25%. В этом случае Минфин России, опираясь на статьи 614 ГК РФ и 264 НК РФ, указал, что компания вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на арендную плату, рассчитанную исходя из условий договора аренды, в том числе с использованием механизмов расчета платы на основе размера арендуемых площадей, отличных от данных БТИ (письмо Минфина России от 24.09.2004 № 03-03-01-04/4/8).

Сегодня не существует единой системы расчета помещений. В конечном счете все сводится к «итоговой» арендной ставке, которая определяет итоговую стоимость аренды офиса. Поэтому при переговорах нужно запрашивать конечную стоимость аренды офиса в месяц или год, а также площадь офиса в стандартах БТИ – при данном подходе можно понимать реальную стоимость «квадратных метров» и легко рассчитать эффективную арендную ставку.

Аренда через посредника

Аренда офиса через посредника – дорогое удовольствие, проще и выгодней порой заключить договор с арендодателем напрямую. Но иногда в базах данных риэлторских фирм могут храниться и «особые» эксклюзивные варианты офисов, а такие объекты не так-то просто найти. Но договор аренды заключается один и тот же, несмотря на то, заключается ли он напрямую с арендодателем или через фирму-посредника.

Заключение договора

Когда «идеальное» помещение найдено, наступает самый важный момент – составление и подписание договора об аренде. В российском законодательстве вопросы, касающиеся аренды помещений, регулирует глава 34 Гражданского Кодекса РФ. Здесь обязательно должны быть указаны:

  • Подробное описание объекта, включающее адрес, место расположения офиса на поэтажном плане, размер занимаемой площади.
  • Срок договора об аренде. Если срок не обозначен, то договор будет считаться бессрочным, а значит любая из сторон, руководствуясь статьей 610 Гражданского Кодекса РФ, может его расторгнуть, предварительно (за 3 месяца до даты расторжения) направив уведомление об отказе второй стороне.
  • Обязанность по регистрации арендного договора одной из сторон (в случае если договор заключен на срок более года).
  • Права на объект аренды третьих лиц.
  • Размер арендной платы, коммунальных услуг и прочих расходов.
  • Порядок возврата снимаемого помещения арендодателю.
  • Ответственность за нарушение условий договора каждой из сторон.

По соглашению обеих сторон, в стандартный договор могут быть внесены дополнительные пункты.

При заключении договора аренды офиса следует обращать внимание на следующие ключевые моменты:

  1. Помещение, предоставляемое в аренду, должно быть точно описано. Достаточно приложить план помещения к договору. В таком случае можно будет определить соответствие. Иначе договор об аренде в любой момент может быть признан недействительным.
  2. Проверьте полномочия арендодателя. Не является ли он посредником. В противном случае вам понадобится согласие собственника на совершение сделки.
  3. Кроме указанной конкретной суммы арендная плата может устанавливаться в процентах от дохода, полученного с помощью арендованного имущества, а также иными способами.
  4. В договоре аренды оговаривается количество предоставляемых телефонных точек, их номера, а также количество электрической мощности, потребляемой при использовании помещения.
  5. По истечении срока договора аренды арендатор имеет право на преимущественное заключение с ним договора аренды, однако договором такое право может быть исключено. Право на перезаключение договора аренды действует при прочих равных условиях таким образом, что если вы не готовы платить повышенную плату, то договор может быть заключен не с вами, а другим арендатором, который заплатит предложенную более высокую цену.
  6. По общему правилу капитальный ремонт помещения производится за счет средств арендодателя, а текущий ремонт — за счет средств арендатора, однако данное правило может быть изменено договором.
  7. Настоятельно рекомендуется составление акта приемки. В нем следует указать все недостатки. В дальнейшем это может помочь избежать проблем.
  8. Если под офис вы хотите арендовать жилую квартиру, поинтересуйтесь, возможен ли перевод ее в нежилое помещение и какова будет цена такого процесса.
  9. Если сфера деятельности арендатора подлежит обязательной сертификации, нужно будет обратиться в орган по сертификации, чтобы узнать, отвечает ли помещение требованиям законодательства о стандартизации.
  10. При аренде помещений, находящихся в муниципальной или государственной собственности, проверьте, имеете ли вы право на получение в аренду помещение на льготных условиях.
  11. Если договор заключается менее чем на год, то регистрировать его не обязательно. В иных случаях договор вступает в силу лишь после государственной регистрации. Так, чтобы избежать лишних хлопот, некоторые арендодатели умышленно заключают договора на 364 дня или же вовсе на неопределенный срок.

В целом же, аренда офиса, кажущаяся на первый взгляд такой простой, на самом деле требует достаточно серьезного и внимательного подхода. Лишь потратив свои усилия и время, можно избежать риска и арендовать подходящее вашей фирме помещение.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(3)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
МФК Фили Град

«Метриум Групп»: Эволюция Западного административного округа

Эволюция Западного административного округа Москвы рассмотрена в разрезе изменений в системах образования, здравоохранения, спортивной инфраструктуры, общественном транспорте и улично-дорожной сети. Дополнительно эксперты сравнили основные показатели рынка первичной недвижимости по состоянию на текущий момент и пять лет назад.
00
ФСК "Лидер"

Доля сделок со 100% оплатой в новостройках массового сегмента достигла минимума

Специалисты ФСК «Лидер» проанализировали структуру сделок в жилых комплексах корпорации с 2015 по IV квартал 2017 года. Согласно полученным данным, за этот период доля сделок со 100% оплатой сократилась почти в два раза.
00
Бест-Новострой логотип

В новостройках Москвы преобладают квартиры стандарт- и комфорт-класса

По данным Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», по итогам 2017 года в Москве на реализации находилось свыше 21 тыс. квартир в новостройках массового сегмента – классов «стандарт» (бывший «эконом») и «комфорт».
00
XVI Всероссийская конференция "Ипотечное кредитование в России" 26 января 2018 г

В рамках XVI Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России" эксперты обсудят применение механизма blockchain в развитии системы ипотечного кредитования

XVI Всероссийская конференция "Ипотечное кредитование в России" состоится 26 января 2018 года в Москве. На конференции, в частности, планируется обсудить тему цифровых технологий в системе ипотечного кредитования и уникальные возможности, открывающиеся при применении современных моделей и IT-решений в ипотечной среде.
00

Программа реновации может сделать из района Царицыно зеленый город

В ходе программы реновации из района Царицыно, возможно, создадут инновационный проект, сообщил основатель архитектурного бюро SERGEY SKURATOV ARCHITECTS и один из авторов концепции преобразования этого района Сергей Скуратов.
00

В Щапово достроили детский сад

Подошло к концу строительство здания детского сада в поселке Щапово. Благодаря его появлению 225 малышей этого района получат возможность посещать детсад.
40

Информация о старте переселения двух домов в Хорошево-Мневниках опровергнута

Власти столицы опровергнули слухи о том, что два жилых пятиэтажных дома в районе Хорошево-Мневники расселяются в рамках программы реновации. Жители покидают свои дома по совершенно другой причине – там запланирована постройка метро.
10

К 2025 году 50% семей России получат возможность брать ипотечный кредит

Совету при президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам совместно с ЦБ РФ и АИЖК поступило поручение, согласно которому в течение 6-7 лет необходимо обеспечить доступность ипотеки так, чтобы возможность ее выплачивать получили 50% семей.
00

Группа компаний «СКМ» выстроит металлические каркасные строения в самые короткие сроки

Капитальные постройки хотя и отличаются большой крепостью и основательностью, но для своего возведения требуют слишком много времени и ресурсов. Не каждая компания может себе позволить их потратить на огромные промышленные или торговые объекты.
00

Правильная установка пластиковых окон позволит продлить срок службы конструкции

Широкое распространение пластиковых окон способствовало стремительному росту числа компаний, занимающихся их установкой. Однако далеко не всегда при этом соблюдаются все необходимые правила и требования...
00

«Ю-Софт»: позвольте надежному помощнику упростить выполняемые бизнес-задачи

Не секрет, что в современном мире без информационных технологий и программного обеспечения не сможет нормально работать и развиваться ни один бизнес. Поэтому специализированный центр сопровождения 1С «Ю-Софт» сделал акцент на предоставлении качественных услуг вышеуказанного плана всем, кто в этом нуждается.
00

Как получить кадастровый паспорт на дом

Любые операции с недвижимым имуществом сегодня невозможны без предоставления кадастрового паспорта. Он является аналогом удостоверения личности для человека и содержит в себе все важные данные относительно объекта недвижимости.
00

Кэшбек - это отличный способ сделать интернет-покупки еще более выгодными

Современным шопоголикам уже не обязательно часами ходить по магазинам и торговым центрам, подыскивая нужные товары. Многим из них такое времяпровождение заменили онлайн-покупки, которые сегодня широко доступны каждому интернет-пользователю.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: