Говорят, что браки заключаются на небесах. Однако как юридическое событие брак обычно считается состоявшимся с даты его государственной регистрации органами ЗАГС. Как известно, в жизни случаются также и разводы. Расторгаются браки либо опять же в ЗАГСе либо через суд. В первом случае моментом прекращения семейных отношений является дата государственной регистрации данного события, во втором дата вступления в силу судебного решения. Одним из последствий развода является выяснение имущественных отношений, о чем здесь и пойдет речь.
Все знают, что, расходясь, делить следует совместно нажитое имущество. В случае с недвижимостью имеется в виду квартира, дача или иной объект, государственная регистрация собственности на который произошла со дня брака до дня, предшествующего его расторжению. Основные принципы раздела имущества супругов при разводе определяются Семейным Кодексом, в статье 34 которого написано, что имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью супругов. При этом они являются сособственниками имущества (в том числе недвижимого) с равными правами независимо от уровня достатка в период официальной семейной жизни.
Для совершения операций по купле-продаже недвижимости во время брака требуется разрешение на проведение сделки от другого супруга, иначе потом ее можно будет признать недействительной в судебном порядке. Поэтому при появлении перспектив развода заниматься продажей квартиры тайно от другого супруга нет смысла. Годичная исковая давность по опротестованию такой сделки будет фактически бессрочной, поскольку год отсчитывается не с момента перехода прав собственности, а с момента, когда другой супруг узнал о том, что сделка была проведена без его разрешения.
В соответствии с Жилищном Кодексом (ст. 31, п. 4), не подлежит разделу недвижимость, находившаяся в собственности у одного из супругов до регистрации брака. Кроме того, к недвижимости, на которую не распространяется общее правило о разделе при расторжении брака, относится имущество, полученное одним из супругов в порядке дарения или наследования. Однако, к сожалению, даже неприкосновенность собственности, полученной таким путем, не всегда является достаточным условием для ее безраздельного использования, к чему мы сейчас и перейдем.
Применительно к жилой недвижимости существует, помимо прав собственности, еще и право пользования, которым один из супругов может воспользоваться. Дело тут вот в чем.
По идее, если после развода один из бывших супругов не может иметь претензий на квартиру другого, то он не может даже и проживать в ней. Однако на практике выселить бывшего супруга из квартиры не так уж просто. Если суд признает, что бывшему супругу финансовое положение не позволяет найти иное жилье, а собственного у него не имеется, то бывший член семьи может остаться в квартире. На некий срок, который в судебной практике устанавливается обычно как годичный. Однако если для судебных органов станет очевидным, что бывший супруг и в перспективе не сможет обеспечить себя жильем, то он останется в квартире пожизненно.
Обычно подобные судебные решения принимаются в отношении разводящихся супругов пожилого возраста или людей, имеющих ту или иную инвалидность, тем не менее гуманность российского суда может распространяться и на вполне дееспособных людей вовсе не преклонного возраста – такие случаи известны. Стоит добавить: право пользования распространяется не только на второго супруга, но и на несовершеннолетних (на момент принятия судебного решения о пользовании) детей, даже если они от другого брака. Получается, что собственник квартиру продать может, только ее потенциальный покупатель получает прописанного в ней человека (а может, и не одного), пусть и не нуждающегося в содержании, как в случае с пожизненной рентой. Далеко не всякий человек согласиться приобрести недвижимость с подобного рода «нагрузкой».
Подобная ситуация может сложиться не только в случаях, когда права собственности на недвижимость были у одного из супругов до брака или он получил квартиру в подарок или по наследству. Речь идет о приватизации, совершенной во время брака. Бывает так, что квартиру приватизирует только один из супругов. Приватизация относится к безвозмездным сделкам – равно как и дарение и вступление в права собственности в рамках наследственного дела. Собственник может распоряжаться приватизированной квартирой по своему усмотрению, не интересуясь мнением другого законного или уже бывшего супруга, и проводить сделки с данным недвижимым имуществом. Однако другой супруг (а также дети) при этом не утрачивают права пользования квартирой, то есть не обязаны оттуда выселяться. Такого парадокса не возникает, если приватизация была проведена одним из супругов до того, как второй зарегистрировался в квартире – в этом случае право пользования после развода не сохраняется.
Еще одна деталь: даже если другой супруг не был зарегистрирован в квартире на протяжении брака, операции, проводимые с собственностью, не подлежащей разделу, требуют большой аккуратности. Например, если один из супругов во время брака продал ранее имевшуюся в его собственности квартиру и купил другую, то второй супруг на данную недвижимость претендовать не может. Но для этого нужно доказать, что вновь купленная недвижимость была приобретена именно на деньги от продажи добрачной – иначе бывший супруг может претендовать на половину этой квартиры.
В отношении пользования недвижимостью существует один потенциально неприятный нюанс. Один из супругов может добиться возможности проживания в квартире, даже если официально брак не был зарегистрирован, то есть, в простоте говоря, был «гражданским». Для этого надо доказать суду наличие фактической семейной жизни, то есть, по сути, совместной хозяйственной деятельности. В судебной практике это скорее экзотика, но иногда все-таки встречается и она.
При разводе раздел недвижимости может происходить по обоюдному согласию, однако часто из-за испорченных отношений между супругами это осуществляется в судебном порядке. По идее квартиру следует поделить путем оплаты части ее стоимости одному из супругов, при этом стоимость квартиры устанавливает независимый оценщик, а расходы на его услуги бывшие муж и жена несут поровну.
Однако даже если один из супругов способен заплатить деньгами долю второго или погасить необходимые расходы, возникающие при разъезде (если рыночная цена новой квартиры другого бывшего супруга окажется меньше того, что ему причитается), не всегда имущество может быть поделено действительно поровну. Например, если один из супругов не работал, ведя домашнее хозяйство, ему причитается половина цены квартиры. Если же суд признает, что один из супругов не получал доходов по неуважительной причине или расходовал общее состояние (пьянствовал, проигрывал деньги в игорных заведениях, бессмысленно торчал в салонах красоты), то доля такого супруга уменьшается. На сколько именно – зависит от решения суда.
Свою лепту в вопросы раздела имущества вносят дети. При наличии в семье несовершеннолетнего ребенка, дело зависит от того, с кем из родителей он останется. Доля такого родителя при разводе увеличивается – даже если ребенок рожден от предыдущего брака или вовсе вне брака. В каком размере – также зависит от решения суда, однако есть некие судебные стандарты, по которым супруг с ребенком может претендовать на 2/3 имущества.
Стоит также сказать пару слов о ремонте. Если один из супругов вложил в ремонт значительные деньги, что может документально подтвердить в суде (контрактами, чеками и т.п.), то он может претендовать на увеличение своей доле при разделе. В случае же, когда супруг, оплативший ремонт, не может иметь претензий на долю собственности, он способен обязать в судебном порядке другого супруга к возврату вложенных средств. Правда, здесь не обходится без парадоксов: неотъемлемые улучшения (то есть ремонт) должны быть компенсированы независимо от заявлений другого супруга, что он не настаивал на их осуществлении. Однако при этом, в случае официальной бедности супруга, обязанного выплачивать компенсацию, второй бывший супруг может получать ее небольшими порциями долгие годы или даже десятилетия.
Дополнительные проблемы возникают при наличии в разделяемой собственности квартиры в новостройке, которая как объект недвижимости на момент развода не существует. В таком случае либо надо дождаться сдачи дома в эксплуатацию, либо один из супругов может оставить права на жилье в строящемся доме за собой, выплатив другому компенсацию – с теми же особенностями порядка выплаты, что описаны чуть выше.
Все вышеописанное касалось раздела имущества в случаях, когда в отношениях супругов не была внесена и официально закреплена имущественная ясность. При вступлении в официально зарегистрированные семейные отношения можно заключить брачный контракт. Это документ регулируется Семейным кодексом, может быть заключен как при заключении, так и во время брака и направлен на внесение изначальной ясности в вопросы собственности супругов. Договор в обязательном порядке регистрируется у нотариуса.
Однако в отечественной практике брачные контракты не распространены. Люди женятся и выходят замуж, обычно не задумываясь, что семья в какой-то момент может распасться. Есть практически единственное исключение на фоне общей самонадеянности – это ипотека.
В практике многих банков заключение брачного контракта является часто обязательным условием выдачи ипотечного кредита потенциальным заемщикам, состоящим в официальном браке. В клиентских программах подобное требование никак не отражается, но во внутренних инструкциях банковских служащих фигурирует. И в данной ситуации брачный контракт является некой гарантией безопасности и банка и заемщика, решившегося приобрести недвижимость в кредит.
Однако не только при пользовании ипотекой, но в итоге в любом случае заключение брачного контракта является средством избежать конфликтных и двусмысленных ситуаций, порождающих споры и длительные судебные тяжбы. В контракте просто прописано, какое имущество чье, в том числе приобретаемое во время брака: семья семьей, а все свое врозь. Так, возможно, проще – даже если супруги думают жить во взаимном согласии и приязни до гроба и умереть в один и тот же день.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте