Что можно купить на загородном рынке на 5 млн рублей?

Еще 2 года назад, располагая суммой в 5 млн руб., потенциальный покупатель загородной недвижимости задумался бы об ипотеке. Сейчас ситуация совсем другая: ему на выбор предлагается ряд различных вариантов приобретения недвижимости в Подмосковье. Да и в Москве на эту сумму есть из чего выбирать.

Судить об изменениях рынка можно в разных системах координат: с одной стороны, престижные направления остались престижными, а непрестижные – непрестижными. С другой – цены изменились, структура предложения изменилась, спроса – и подавно. С третьей – некоторые вещи, вроде сегментации рынка по классам, как были условными, так и остались.

Чтобы разобраться в изменениях на приземленном практическом уровне, мы решили проследить, какую покупку можно себе позволить, располагая суммой в 5 млн руб. Вспомним 2008 год: покупатель вряд ли мог рассчитывать на что-то пригодное для жизни, не привлекая дополнительных средств и не обременяя себя кредитами. Сейчас мы видим, что даже на городском вторичном рынке присутствуют предложения и на гораздо меньшую сумму. Загородный рынок тоже предоставляет куда более широкий выбор, чем прежде: во-первых, снизились цены в среднем по рынку, а во-вторых, увеличилось количество эконом-проектов.

«Самые престижные направления сейчас – Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, как и раньше. За ними по степени востребованности следуют Калужское и Киевское шоссе, – рассказывает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. – Основное отличие от докризисных времен заключается в том, что многие покупатели не могли раньше позволить себе приобрести качественную недвижимость на Рублевке и Новой Риге, но ввиду снижения цен в 2009 и начале 2010 года основной спрос сместился именно на эти направления».

45-45-10 вместо 58-21-21

За 2009 год структура предложения изменилась, можно сказать, коренным образом только за один счет массового выхода на рынок участков без подряда. По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, к началу 2010 года на первичном рынке Подмосковья присутствовало около 360 загородных поселков, из них по 45% приходилось на бизнес- и эконом-сегменты, и еще 10% – на элитный. Для сравнения: в 2007 году соотношение выглядело как 58-21-21% (бизнес-эконом-элитка).

Сама по себе сегментация на три вышеперечисленных части на загородном рынке остается неизменной. А критерии отнесения объекта к тому или иному сегменту так же условны, как и прежде. Проще всего исходить из того, что основной критерий в данном случае – это именно цена, которая, безусловно, основывается на ряде характеристик строения. Эти характеристики, как отмечает Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал эстейт», изменились с начала кризиса, но изменились пропорционально, не перекроив при этом общую структуру рынка. «Можно сказать, что в целом по рынку снизилась площадь участков, появились участки без подряда, уменьшился общий объем инфраструктуры в предлагаемых поселках, снизилась стоимость строительства домов и т. д.», – рассказывает Вяткин.

Винегрет из эконома и элитки

«Средние цены на рынке загородной недвижимости за время кризиса снизились, изменились и ценовые рамки определения класса объекта, – продолжает эксперт. – Если раньше считалось, что недвижимость экономкласса находится в диапазоне цен до 15 млн руб. за домовладение, то сегодня эта цифра не превышает 7-8 млн. Стоимость домовладений бизнес-класса сегодня находится в диапазоне цен от 8 до 15 млн ...