Скачать программу
Сегодня 12:19
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Что ждет рынок недвижимости после дна, обсудили на Российском форуме RREF
Фото: Источник фото

В рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости прошел круглый стол «Строительной газеты». Эксперты обсудили, что будет с рынком после того, как цены достигнут своего дна. По прогнозам аналитиков это случится в ближайшие два года. Дальнейшие перспективы рынка не очень понятны, поскольку девелоперам придется решать сразу много проблем – это и работа без долевого строительства, и эхо демографического провала 1990-х, и смена поколений покупателей.

В ожидании дна

В последние годы цены на рынке жилья Москвы падали, однако в 2018 г. наметился некоторый рост цен, из-за чего многие участники заговорили о том, что дно достигнуто и даже пройдено.

«Однако это не перелом тренда, а кратковременный отскок вверх, связанный с рекордно низкими для России ставками на ипотеку», - заявила специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина на круглом столе «Строительной газеты» в рамках форума RREF на тему «Девелопмент 2025. Дом будущего глазами поколения Z». Однако в сентябре ЦБ поднял ключевую ставку на 0,25% и вряд ли на этом остановится, поэтому ипотека будет дорожать

Без главного драйвера спроса цены на жилье в столице продолжат снижение, особенно с учетом высоких объемов предложения, которые в московском регионе (Москва+ Подмосковье) держатся на уровне 7-7,5 млн кв. м. Кроме того, только за I полугодие 2018 года столичные девелоперы получили разрешения на строительство еще 17,7 млн кв. м, а подмосковные – 7,23 млн кв. м.

По прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ценовое дно будет достигнуто примерно к 2020-2021 годам. К этому времени средняя цена метра может снизиться примерно до 120 000 рублей (от 100 000 рублей за кв. м в экономклассе до 150 000 – 250 000 рублей в сегменте бизнес). После этого до 2024 года будет происходить балансировка рынка – либо в форме стагнации, либо с незначительным ростом цен.

Рынок в новых условиях

По сути, к 2024 году на рынке недвижимости закончится целая эпоха – становление, два корректирующих кризиса и большой период плавного снижения, в котором мы находимся сейчас (см. «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?»). «Новый цикл на рынке может сопровождаться подорожанием жилья. Однако предпосылок для взрывного роста, который наблюдался в отдельные периоды в прошлом, сейчас нет. Скорее стоит говорить о росте на уровне инфляции», - говорит Юлия Рышкина.

При этом рынок будет существовать в новых условиях. Может поменяться внешняя макроэкономическая и политическая обстановка – как раз в 2024 году пройдут выборы президентов в России и США. Мировая экономика к этому моменту может измениться, произойдет адаптация российского рынка к жизни в условиях санкций и импортозамещения. А девелоперам придется играть по новым правилам – долевое строительство в том виде, в котором к нему привыкли, исчезнет в 2019 г.

Демографический провал

Застройщикам нужно готовиться и к тому, что потенциальных покупателей в принципе станет меньше – это связано как с экономической ситуацией, так и с демографическими процессами. Сейчас основную долю покупателей на рынке составляют люди, появившиеся на свет в период бэби-бума 1980-х. Через несколько лет решать жилищный вопрос будут преимущественно люди, родившиеся в 1990-е, начнет выходить на рынок поколение, родившееся в нулевые – это двадцатилетие демографического спада. По данным Росстата, в 1980-е рождалось около 2 млн человек в год, к концу 1990-х этот показатель снизился до 1,2 млн человек. В нулевые он находился примерно на уровне 1,3-1,5 млн и лишь к концу первого десятилетия XXI века достиг 1,7 млн человек в год.

«Это означает не только то, что экономически активных людей будет в принципе меньше, чем сегодня. Поскольку в большинстве семей рождалось по одному ребенку, у многих из них не будет насущной необходимости в разъездах и покупке нового жилья, - отмечает Юлия Рышкина. - По сути, это будут люди с бабушкиными квартирами. Конечно, многие из них захотят сменить устаревшее жилье на новое и современное. Другой вопрос, насколько у них это получится: возможностей для быстрого обогащения уже не так много, а с продажей старой «вторички» на затоваренном новостройками рынке могут возникнуть проблемы».

По словам директора по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной, на долю покупателей младше 35 лет в столичном массовом сегменте приходится около половины сделок. Если ограничить порог 29 годами, то показатель сократится примерно до 20%. «Численность населения, вступающего в 25-летний возраст сейчас, уже значительно меньше, чем несколько лет назад. При этом уже к 2020 году произойдет сокращение населения в возрасте 25-29 лет на 28% - с 1,6 млн до 1,2 млн человек», - говорит эксперт.

Новое поколение

Кроме того, девелоперы должны готовиться к смене поколений на рынке. Сейчас основной спрос формируют представители поколения X (родившиеся до середины 1980-х) и старшая часть поколения Y (родившиеся до середины 1990-х). По данным «Инком-Недвижимости», сейчас доля покупателей, относящихся к поколению Y, составляет 40%, а к поколению X – 60%. В ближайшие годы «иксов», наиболее приверженных традиционным и понятным форматам, на рынке станет меньше. Зато постепенно начнут выходить на рынок представители поколения Z – это дети конца 1990-х и нулевых. У них заметно отличаются ценности и запросы. Это цифровое поколение с развитыми техническими навыками, более динамичное и многозадачное, чем предыдущие.

По словам вице-президента «Галс-Девелопмент» Михаила Сивака, потребности в жилье у них будут отличаться. Это поколение в меньшей степени ориентировано на собственность и более лояльно относится к аренде. Это подтверждает и Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group: «Согласно зарубежным исследованиям, для нового поколения важнее впечатления, чем обладание материальными ценностями. Им важнее жить здесь и сейчас, чем копить деньги на квартиру». Так, по данным исследования Colliers International и Dirk Bakker, в западных странах от 58% до 75% молодых покупателей предпочитают тратить деньги на путешествия и впечатления, а не на крупные покупки.

Тем не менее, по данным российского исследования Young&Younger от агентства Magram Market Research, купить жилье в ближайшие 5 лет хотели бы 34% представителей поколения Z. Среди «игреков» таковых лишь ненамного больше – 38%. Таким образом, потребность в собственном жилье у молодежи сохраняется.

«На мой взгляд, ценности поколений во многом формируются дефицитом, - считает Михаил Сивак. – У нашего поколения был дефицит всего, поэтому люди стремились ради стабильности купить как можно больше материальных благ. Дефицит нынешнего молодого поколения – это живое общение. Для рынка жилья это означает, что нужно создавать удобные и комфортные общественные зоны, где жители смогут встречаться и проводить время вместе».

По словам Екатерины Тейдер, это может привести к развитию новых форматов, таких как колливинги. По сути, это новая форма цивилизованных общежитий, где предлагается личное пространство минимальной площади, а функционал для остальных потребностей (например, прачечная, кухня, общие зоны для развлечений, работы и общения) вынесены за пределы квартиры. По данным исследования One Shared House 2030 от IKEA, 66% молодых покупателей выступают за четкое разделение на личное и общественное пространство с понятным функционалом. При этом 60% готовы даже в принципе отказаться от собственной кухни.

Помимо колливингов, по мнению экспертов, могут получить развитие различные арендные сервисы и доходные дома. И даже с точки зрения покупки это может быть не стандартная квартира, а, например, сервисные апартаменты. «Развитие возможностей для удаленной работы приведет к большей мобильности: многие люди не будут привязаны к одному месту и смогут работать из любой точки мира. Кому-то из них может подойти вариант покупки сервисных апартаментов, где они смогут жить, пока находятся в Москве, а в их отсутствие сдачей апартаментов в аренду будет заниматься управляющая компания».

По данным исследования Young&Younger, поколение Z обращает внимание на инновационные разработки, не только в жилье, а в покупках в принципе – об этом заявили 47% опрошенных. При этом многие осознают, что «инновационность» может быть просто маркетинговым ходом производителя, но признают, что их все равно привлекают такие продукты.

При выборе жилья они, скорее всего, тоже будут интересоваться новыми технологиями. «Строительная газета» опросила 300 москвичей в возрасте 14-19 лет. Респондентов просили назвать особенности квартиры их мечты. Систему «умный дом» назвали 18% опрошенных, этот ответ оказался на втором месте после больших окон и панорамного остекления (27%).

Это не означает, что всем девелоперам нужно забросить нынешние форматы в пользу новых. Все же на рынке останется заметная часть покупателей из поколения X и Y с более традиционными запросами. Так, по данным Bureau of Labor Statistics, к 2020 году в развитых странах 46% работающего населения будет относиться к поколению Y, а к 2025 году их доля вырастет до 75%. На столичном рынке жилья, по прогнозам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, «игреки» достигнут доли 50% примерно через 10 лет.

То есть основная экономическая активность на рынке в обозримом будущем будет приходиться все же не на нынешних подростков. Да и среди молодого поколения далеко не все будут следовать моде на новшества вроде sharing economy. Так, согласно опросу «Строительной газеты», для 86% москвичей в возрасте 14-19 лет важно жить в собственной квартире. То есть у новых форматов есть потенциал для развития, но это не значит, что они поглотят весь рынок.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Сбербанк лого

На ДомКлик можно получить скидку 0,3 процентных пункта по ипотеке на покупку жилого дома

ДомКлик от Сбербанка расширяет действие специальной акции «Скидка 0,3% на ДомКлик» на всю категорию вторичной недвижимости. Получить скидку 0,3 процентных пункта на ставку по ипотеке Сбербанка по программе кредитования «Готовое жилье» теперь можно не только при покупке квартиры, но и при покупке жилого дома, части дома или таунхауса с сайта DomClick.ru.
00
Сколково недвижимость лого

Тверской и Хамовники – районы-лидеры ЦАО по количеству школ, входящих в ТОП-100

Одним из наиболее важных параметров выбора недвижимости является наличие качественной социальной инфраструктуры. Эксперты компании Skolkovo Realty отмечают, что для абсолютного большинства семейных покупателей престижная школа в пешей доступности от объекта является большим преимуществом.
00
MR Group

Генподрядчиком первого цифрового бизнес-центра России выбрана Renaissance Construction

Компания MR Group сообщает о выборе генподрядчика строительства цифрового высотного бизнес-центра iCity, который строится в составе делового кластера «Москва-Сити». Эту функцию возьмет на себя Renaissance Construction — компания, входящая в топ-3 мировых лидеров среди генподрядчиков и подрядчиков по строительству высококлассной коммерческой недвижимости.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

Продажи малоэтажных новостроек в столице снизились за год в два раза, при этом в Подмосковье спрос на такой формат стабилен и составляет 12%

В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали рынок малоэтажных ЖК Московского региона. Если в столице «малоэтажки» занимают 5% экспозиции на «первичке», то в области их вдвое больше. При этом в рамках Москвы почти 70% малоэтажного предложения представлено элитными проектами, а в Подмосковье тот же процент приходится на эконом-сегмент.
00
Метриум Групп, логотип компании

Компас инвестора от «Метриум»: обзор проектов 2019-2020 Новой Москвы для инвестиций

На рынке новостроек Новой Москвы выход новых проектов происходит не так часто, но это не значит, что инвесторы не смогут найти здесь привлекательный и доходный проект для вложений. Аналитики компании «Метриум» проанализировали пять новых проектов новостроек, которые появились в продаже на рынке Новой Москвы за последние полтора года, с точки зрения их инвестиционной привлекательности.
00
Группа ЛСР лого

«Новый Балчуг» от «Группы ЛСР» вошел число лучших бизнес-центров столицы в 2020 году

Бизнес-центр «Новый Балчуг» на ул. Садовнической, 9, стал лауреатом московского конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства». Его отметили в номинации «Лучший реализованный проект строительства офисных зданий и деловых центров».
00

Студия йоги, два бассейна, игровая комната появятся в составе физкультурно-оздоровительного комплекса в районе Орехово-Борисово Южное

В составе ЖК «Ясеневая 14» в районе Орехово-Борисово Южное на юге Москвы планируется строительство физкультурно-оздоровительного комплекса. Инвестор получил разрешение на строительство сроком действия до 15.01.2022 года. Об этом рассказал руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
00

100% территории ТиНАО будет обеспечено системами контроля и видеонаблюдения, а количество ДТП может снизится до 50%

Руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин рассказал, что это станет возможно благодаря успешной реализации в ТиНАО городской программы «Безопасный город».
00
Colliers International, логотип компании

Виктор Афанасенко возглавил направление складской и индустриальной недвижимости, земли Colliers International Россия

Colliers International Group Inc., лидер на глобальном рынке недвижимости, продолжает усиливать команду российского офиса и сообщает о назначении Виктора Афанасенко на должность регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости, земли.
00
Федеральная кадастровая палата логотип

Золотое кольцо в ЕГРН: Федеральная кадастровая палата рассказала о внесении в госреестр сведений об объектах культурного наследия

В первой половине 2020 года Единый госреестр недвижимости пополнился сведениями о 5,8 тыс. объектов культурного наследия, 6,1 тыс. территорий объектов культурного наследия и 1,5 тыс. зон охраны объектов культурного наследия.
00
ГК ПИК лого

ПИК начал поставки сантехмодулей на внешний рынок

ПИК заключил договор на поставку 120 сантехнических модулей для ЖК АРЕНА ПАРК в Ярославле (застройщик - ГК «ФОРА»). Сантехнические модули (СТМ) разработаны по индивидуальному проекту и спроектированы с учетом требований и особенностей жилого комплекса. ПИК-Элемент, предприятие по выпуску сантехнических модулей, возьмёт на себя все этапы работ, от производства до монтажа и подключения.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Помещение в доме 1880 года сдадут в аренду малому бизнесу

Нежилое помещение свободного назначения площадью 196,8 квадратных метров смогут арендовать по льготной арендной ставке представители малого и среднего бизнеса. Организатор торгов - Департамент города Москвы по конкурентной политике.
00

155 домов переселяются по программе реновации

В столице по программе реновации жилищного фонда переселяются жители 155 домов. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
00
ГК Инград логотип

ГК «Инград» сформировала фундамент корпуса №6 ЖК TopHILLS на Нагорной

Группа компаний «Инград» завершила устройство фундаментного основания корпуса №6 будущего жилого квартала TopHILLS в Нагорном районе Москвы. Ввод корпуса в эксплуатацию намечен на 1-й квартал 2023 года.
Или войти с помощью: