ДДУ: «вольности» от застройщиков

Грабительская неустойка, право на изменение проекта, попытка снять с себя ответственность за задержку строительства – это только малая толика ухищрений, с помощью которых застройщики ухудшают условия договора долевого участия для покупателей жилья.

Федеральный закон «О долевом строительстве…» (ФЗ-214) действует, как известно, с 2005 года и относится к довольно внятным образцам отечественного законотворчества. В соответствии с ним работает большинство петербургских строительных компаний. Несмотря на это, застройщики продолжают «творчески переосмысливать» текст договоров долевого участия (ДДУ). Как говорят практикующие юристы, пункты, напрямую нарушающие законы или ухудшающие условия договора для дольщика, встречаются практически в каждом проанализированном ими документе.

Законные ухудшения
БН не раз писал, что в принципе не стоит иметь дело с компанией, не имеющей правильно оформленных документов на аренду или покупку земельного участка, опубликованной проектной декларации и действующего разрешения на строительство. Из текста ФЗ-214 также вполне ясно, какие условия должен содержать договор долевого участия, чтобы быть легитимным. К ним относятся четкое описание объекта долевого строительства, срок передачи его дольщику, цена, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих условий ДДУ будет считаться незаключенным. Правовой грамотности покупателей квартир хватает для того, чтобы до подписания документа отследить соблюдение этого минимума требований.

Но зачастую грубые отступления от федерального закона отсутствуют, и, тем не менее, текст договора все равно должен настораживать покупателя квартиры. «Многие строительные компании продолжают разрабатывать договора долевого участия с условиями, не противоречащими законодательству, но написанными в интересах застройщика. Или даже включают пункты, противоречащие законодательству», – предупреждает генеральный директор «Юридической компании «Бачурин и партнеры» Дмитрий Бачурин.

К первой категории относятся условия, включенные в ДДУ по принципу договоренности сторон, либо те, которые по закону о долевом строительстве могут быть изменены. К часто встречающимся «законным ухудшениям» Дмитрий Бачурин отнес указание цены квадратного метра в условных единицах без фиксации в тексте документа курса у.е. Другой пример нарушения интересов дольщиков – это внесение пункта о досрочной приемке объекта без права отказаться от нее (теоретически можно представить ситуацию, когда такая спешка оказывается неудобной покупателю).

Кроме того, застройщики любят поиграть цифрами. «Участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на размер неустойки, скажем, за одностороннее расторжение ДДУ со стороны дольщика. Приемлемый размер неустойки по договору долевого участия составляет от 1 до 5 %, но не более», – указывает на еще один способ вполне легитимно ужесточить правила игры для дольщика юрист «Юридического бюро Юрьева» Татьяна Карычева. На деле размер такой неустойки нередко бывает просто грабительским – 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости.

«Несите ваши денежки»
В законодательстве по-прежнему остается масса разночтений и разногласий в формулировках, которые приводят к отсутствию единообразия судебной практики. Этими «несостыковками» успешно пользуются застройщики при составлении ДДУ, то есть зачастую «вольности» застройщика не противоречат одним законодательным нормам, нарушая другие.

Перечень небезупречных с правовой точки зрения ...