В конце сентября 2008 года мировой финансовый кризис докатился до России и в первую очередь ударил по девелоперскому бизнесу. Столкнувшись с проблемами финансирования в условиях глобального кризиса ликвидности, девелоперские компании скорректировали свои планы и предприняли меры по преодолению ситуации, сложившейся на рынке. Вот тогда и начали появляться заявления застройщиков, в том числе и крупных, о «замораживании» еще не выведенных на площадку проектов, а также данные о скидках на этапе сделки купли-продажи.
Полный инвестец!
По разным оценкам, только у крупных девелоперских компаний «заморожено» не менее 14-15 млн кв. м площадей различных видов недвижимости. Более четких данных о числе остановленных проектов нет. Сейчас не найти, пожалуй, ни одного девелопера, который не испытывал бы трудностей, но, по словам участников рынка, большая часть информации носит закрытый характер.
Официально о сворачивании своих проектов уже заявили: «Открытые инвестиции», ГК «ПИК», «Главмосстрой», «Система-Галс», Mirax Group и некоторые другие крупные застройщики, работающие в различных сегментах рынка. Так, девелоперская компания RGI International заявляла о «заморозке» 9 проектов, не дошедших до стадии строительства: элитный жилой комплекс на Сретенке «Челси», Victory Park – жилой дом рядом со столичным «Сити», офисный центр «Мечта», жилой район в Митино, жилой дом на Остоженке, многофункциональный комплекс в Хилковом переулке и др. Недавно стало известно, что компания Midland Development заморозила не менее 1 млн кв. м жилых и коммерческих площадей. По информации специалистов Smart Property, девелопер отказался от проекта строительства сети, состоящей почти из 200 торговых центров формата strip mall по всей России.
Тепло – холодно
Пока «заморозке» подверглись только проекты (в том числе и жилые), находящиеся на стадии проектирования или «котлована» (по этой причине в Москве возникли проблемы у институтов проектирования). Однако недостроенные остовы зданий мы вряд ли увидим: все это должно было вводиться в строй не в течение одного года, а в ближайшие 5-6 лет.
Заявлений же о приостановке работ на «продвинутых» стройках до настоящего времени не было. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, сейчас можно говорить только о замедлении темпов строительства по некоторым объектам, доля которых составляет около 20-25%. Более того, перспектива «недостроев» так пугает городские власти (это неудивительно: заброшенные здания не только портят внешний вид города и провоцируют криминогенную обстановку, но и создают социальные проблемы пресловутых обманутых дольщиков), что они неоднократно заявляли о готовности оказать помощь девелоперам, начавшим строительство, но не имеющим ресурсов для его завершения. Именно в этом аспекте на заседании правительства Москвы недавно рассматривалась «стройка века» – «Москва-Сити». Кстати, справедливости ради стоит отметить: один из застройщиков, работающий на площадке, рассказал, что сегодня городское правительство оказывает девелоперам проекта реальную помощь в вопросах ускорения документооборота, в координации проекта (а это одна из самых сложных его составляющих), в контроле над инфраструктурой и т. д. Правда, пока точные суммы и проекты, на завершение которых Москва готова выделить средства, – тайна за семью печатями. Опасность недостроя понимают и сами девелоперы, поэтому все ресурсы сейчас брошены на завершение объектов с высокой степенью готовности – 80–90%.
Проектов не будет, а площадки остались
Логично было бы предположить, что настало время передела рынка: проекты, а скорее площадки, должны найти более успешных хозяев в финансовом отношении. Но процесс идет крайне неохотно, его перспективы вызывают большие вопросы, и этому есть вполне объяснимые причины.
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», считает перераспределение девелоперских проектов вполне «вероятным явлением», но пока не подтвержденным реальными фактами. По его мнению, многие девелоперы, за прошлые годы привыкшие к «коротким» кредитам, нередко еще и номинированным в валюте, сейчас испытывают серьезную долговую нагрузку. В не таком уж далеком прошлом высокие темпы роста цен в сфере real estate и существенное расширение рынка жилой недвижимости позволяли смотреть на суммы ежемесячной или ежегодной долговой нагрузки сквозь пальцы. В условиях кризиса произошло одновременное снижение и темпов продаж, и средних цен реализации. Сейчас перед девелоперами крайне остро стоит вопрос покрытия всех ежемесячных расходов (включая обслуживание кредитов и возврат тела кредита) целиком за счет поступлений от продаж.
Если этого не удается достичь (т. е. фактически сделанные ранее расчеты и оценки проекта окажутся сверхоптимистичными), есть два основных пути: продажа проекта или увеличение долговой нагрузки в расчете на скорое восстановление рынка. Поэтому возможен вариант, когда девелопер, взвесив все за ...
Комментарии
(0)#