Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 16:18
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:17
Интерьер и отделка
Сегодня 13:58
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Дольщики привыкли, что зачастую в ДДУ застройщиком значится вовсе не то юридическое лицо, под брендом которого продается объект. Почему строительный бизнес предпочитает заключать договоры от чужого имени? Какие риски это несет покупателю?

Нередко, выбрав квартиру в новостройке, покупатель уже на стадии подписания договора долевого участия (ДДУ) с изумлением обнаруживает, что согласно документам вступает в отношения не с той компанией, под брендом которой продается объект, а с неким ООО «Дочка» или ООО «Полудочка». А то и вовсе в качестве застройщика в ДДУ обозначена загадочная фирма, принадлежащая либо частному лицу, либо офшорной компании. При этом остается загадкой, какое отношение имеет данная организация к строительному холдингу, от имени которой рекламируется строящийся объект.

Увидев сомнение в глазах клиента, менеджеры, продающие квартиры, начинают уверять, что это ООО входит в их группу компаний, что они так продают все свои жилые комплексы или что это распространенная на рынке практика. И вообще – особого значения не имеет, кто обозначен в ДДУ в качестве застройщика, так как ответственность за скорость и качество строительства несет именно та известная в городе компания, под брендом которой ведутся продажи.

Как правило, покупатель, лишенный возможности выбирать, подавляет опасения и ставит подпись под договором. Зачастую не догадываясь, что тем самым вступил в довольно рискованную игру. Также не стоит забывать, что приемка квартиры в новостройке процесс весьма ответственный, за которым зачастую лучше обратиться к профессионалам.

Про яйца и корзины

Реструктуризация активов – в принципе довольно распространенный прием. При этом бизнес делится на несколько юридических лиц, одно из которых владеет недвижимостью, товарным знаком и прочими ценностями, а второе ведет оперативную деятельность, довольствуясь столом, компьютером и факсом. Это нехитрый и вполне законный способ защиты собственности в случае банкротства. С юридической точки зрения разгневанные кредиторы могут предъявить претензию только компании, с которой заключили договор и которая вела оперативную деятельность. Риски потерь снижаются, условно говоря, до стоимости оргтехники, на которой работала «дочка». Иными словами, бизнес придерживается принципа «не клади все яйца в одну корзину».

«В долевом строительстве реструктуризация активов происходит следующим образом: под каждый проект выделяется отдельное юридическое лицо, объем активов которого минимален, а возведение объекта ведется за счет кредитных средств. Соответственно, проблемы, которые могут возникнуть с данной новостройкой, не отразятся на иных проектах, осуществляемых строительной компанией, поскольку объем ответственности перед участниками долевого строительства будет ограничен размером активов юридического лица, которое обозначено в ДДУ в качестве застройщика», – рассуждает старший юрист юридической компании «Аймрайт» Владислав Савиных.

Впрочем, традиция строительных холдингов плодить «дочек» вовсе не означает, что они заранее готовятся к неизбежному банкротству и не собираются достраивать начатые дома. Указание в качестве застройщика «посторонней» компании работает как превентивная мера защиты от особо юридически грамотных и неуемных дольщиков. «Две главные причины, по которым строительные компании стараются заключить договор долевого участия не от своего имени, – это длительность и сложность подготовительных процедур перед получением застройщиком права на привлечение денежных средств от покупателей и высокий уровень его ответственности перед дольщиком», – считает генеральный директор Юридической компании «Бачурин и партнеры» Дмитрий Бачурин.

Как поясняет наш собеседник, если одна из обязательных процедур (получение разрешения на строительство, публикация проектной декларации, госрегистрация права собственности на земельный участок) не будет пройдена вовремя, то дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Если суд признает его правоту, застройщик будет обязан уплатить проценты за пользование денежными средствами, уплаченными в счет исполнения обязательств по признанному ничтожным договору (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 ФЗ-214).

Кроме того, ФЗ-214 всецело стоит на стороне физических лиц в тех случаях, когда застройщик не выполнил в срок взятые на себя обязательства. За каждый день просрочки сдачи объекта суд может назначить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка. Более того – обязать строительную компанию компенсировать расходы дольщика на аренду жилья в период затянувшегося ожидания квартиры.

Риски равны

Безусловно, самым надежным вариантом приобретения строящейся квартиры является подписание ДДУ непосредственно с известным на рынке застройщиком. Но риски все равно остаются. «Даже в тех ситуациях, когда участник долевого строительства заключает договор с самой строительной компанией, под брендом которой возводится объект, есть высокая вероятность, что на поверку эта компания окажется такой же пустышкой, а все серьезные активы будут принадлежать сторонним юридическим лицам», – напоминает Владислав Савиных. Исключение составляют только публичные строительные компании, акции которых торгуются на биржах, – вся информация о них размещена в открытом доступе.

Все остальные варианты компаний, указанных в ДДУ в качестве застройщиков (дочерняя компания материнского холдинга, предприятие, учрежденное третьими юридическими или физическими лицами) рискованны в равной степени. В этом смысле стопроцентная «дочка» ничуть не лучше какого-нибудь ООО «Инвестиция», зарегистрированного на Кипре. «Закон позволяет привлечь к ответственности материнскую компанию за невыполнение обязательств ее “дочкой”, но только если действия последней привели к банкротству первой. Применительно к строительству такое развитие событий представить трудно», – утверждает Владислав Савиных.

Как правило, что у «дочек», что у юридически не связанных с материнской компанией организаций активы невелики: сам земельный участок либо право аренды (субаренды) на него и скромный уставной капитал, иногда не превышающий 10 тыс. руб. После банкротства такого застройщика шансы дольщиков вернуть свои деньги приближаются к нулю.

От третьего лица

Случается, хотя и нечасто, что покупателю квартиры предлагают заключить ДДУ с третьим лицом, выступающим от имени строительной компании. Эта схема работает следующим образом. Сначала застройщик заключает договор долевого участия со своей же аффилированной компанией. Дольщиком по такому договору является юридическое лицо, формально не имеющее отношения к застройщику, тем не менее находящееся под его непосредственным управлением через институт номинальных директоров. Основной договор, как и положено, регистрируется в Росреестре. Далее начинаются продажи квартир гражданам по соглашению об уступке права требования по основному ДДУ.

Вроде бы тоже ничего незаконного нет. Но есть нюансы. «В основном договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. Обязательно потребуйте заверенную копию договора у инвестора и внимательно изучите условия уступки. Не стоит рассчитывать на то, что с правомерностью уступки разберутся при регистрации вашего договора», – предупреждает эксперт по гражданско-правовым отношениям Марина Лабутина.

Другие юристы считают, что при таком варианте реализации квартир возрастает риск двойных продаж, казалось бы, ушедший в прошлое после широкого внедрения ФЗ-214. «Уступка права требования от юридического лица – самая опасная и нерекомендуемая схема покупки жилья. За ней, как правило, скрывают проблемы с квартирой или нескольких собственников. При этом надо иметь в виду, что приоритет приобретает то лицо, кому права переуступлены ранее. Следовательно, есть опасность не получить квартиру и денежные средства», – предостерегает Дмитрий Бачурин.

Но чаще все-таки дело не в мошенничестве со стороны продавца, а опять-таки в желании строительной компании минимизировать свои риски. Дело в том, что компании-посреднику квартиры в строящемся доме продаются по себестоимости. А затем она переуступает права по договору гражданину уже по рыночным ценам. Оба договора регистрируются. Однако если возникнет риск срыва сроков строительства или банкротства застройщика, то дольщик вправе предъявить свои претензии к строительной компании лишь в размере цены, указанной в основном (первом) договоре долевого участия.

В неравных условиях

Безусловно, дольщик находится в неравных условиях со строительным бизнесом. Он может заключить договор только с тем юридическим лицом, которое является застройщиком по документам. Как говорится, выбирать не приходится.

И все же, перед тем как поставить подпись под ДДУ, стоит забыть национальную привычку полагаться на авось и постараться максимально обезопасить собственные накопления.

Во-первых, как сказано выше, следует избегать покупки квартиры от юридического лица по договорам переуступки. Во-вторых, при прочих равных условиях лучше выбрать объект, застройщиком которого выступает «главная» строительная компания, а не ее «дочки» или малопонятные организации. Но если это совершенно невозможно (все приглянувшиеся объекты возводят дочерние компании холдинга), то надо провести хотя бы минимальные «следственные действия». Это значит – изучить проектную декларацию, разрешение на строительство, заказать выписки из ЕГРЮЛ – на застройщика, а также из ЕГРП – на земельный участок под возводимым объектом.

К сожалению, юридически принудить застройщиков работать от «своего» лица невозможно. Ситуация может оздоровиться только естественным для рынка образом – если покупатели «проголосуют ногами», отдавая предпочтение покупке квартир по договорам, заключенным непосредственно от имени компаний – владельцев бренда.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Закажите диагностическую карту техосмотра у специалистов

Не секрет, что каждое транспортное средство должно периодически проходить техосмотр. Владельцы мотоциклов, легковых и грузовых авто прекрасно понимают важность этой процедуры, поэтому время для проверки найдут, а вот с оформлением подтверждающей документации все намного сложнее.
00
Качественный ковер - не роскошь

Качественные натуральные ковры прослужат до 40-50 лет

Еще не так давно ковер считался прерогативой богатых, ведь стоили такие предметы интерьера достаточно дорого. Основой для их производства служили натуральные материалы, а ручная работа делала их еще более ценными. Сегодня же с изобретением машинной технологии и появлением синтетических волокон ковры стали доступы широкому кругу потребителей.
00
Кирпич - отличная теплозащита здания

Облицовка здания кирпичом надежно защитит его от суровых морозов

В обилии современных облицовочных материалов кирпич все также не утрачивает своей популярности. Тем более что он сегодня представлен в широком ассортименте, который позволяет подобрать вариант для любого архитектурного стиля.
00
Оборудование для салонов красоты

Профессиональное оборудование для салона красоты повысит качество услуг

Индустрия красоты во все времена пользовалась огромным спросом, и не утратила своей актуальности и теперь. Множество людей по всему миру заинтересовано в сохранении своего молодого и привлекательного внешнего вида. Неудивительно, что салоны красоты являются очень интересным и выгодным вложением средств, и могут стать источником достаточно стабильного дохода.
00
Укладка натурального линолеума

Выбираем качественный натуральный линолеум

В последнее время в перечне напольных покрытий, все большую популярность приобретает натуральный линолеум. Этому материалу отдают предпочтение ведущие дизайнеры, поскольку подобные решения уже не раз доказали свою эффективность.
00
Немчиновка Резиденц

Как выбрать жилой комплекс?

Современный рынок недвижимости переполнен предложениями жилья разного типа. Все жилые комплексы делятся на 4 класса: эконом, комфорт, бизнес и элит. Они отличаются друг от друга многими характеристиками.
00

Проект первого этапа реконструкции Политехнического музея одобрен Главгосэкспертизой

Запланирована реконструкция и реставрация здания Политехнического музея, который находится на Новой площади в центре столицы. Главгосэкспертизой России был одобрен проект первого этапа проведения работ.
00

В топ-25 крупнейших холдингов мира попал «Мосинжпроект»

Как сообщил генеральный директор компании Марс Газизуллин, АО «Мосинжпроект» в международном рейтинге «ENR’s 2017 Top 250 Global Contractors» занял 138 место из 250. Компании были классифицированы по результатам прибыли за 2016 год.
00

В сентябре запланирован ввод в эксплуатацию нового корпуса для Морозовской детской больницы

Как стало известно благодаря председателю Мосгосстройнадзора Олегу Антосенко, новый лечебный корпус для Морозовской детской больницы удастся ввести в эксплуатацию уже в следующем месяце. На данный момент заканчиваются последние приготовления к встрече пациентов.
00

К строительству южного дублера Кутузовского проспекта планируется приступить уже в этом году

О том, что Москва объявила конкурс на строительство участка южного дублера Кутузовского проспекта, сообщил глава Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев. Речь идет об участке от Аминьевского шоссе до улицы Минской.
00

Программу реновации будут реализовывать с учетом потребностей людей с ограниченными физическими возможностями

О том, что при формировании новых кварталов, предусмотренных программой реновации, особое внимание будет уделяться удобствам для маломобильных групп граждан, сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: