Дубай: потерянный рай

Еще два года назад рынок недвижимости Дубая сулил сказочные доходы и рекламировался как рай на земле. Кризис снял пелену с глаз инвесторов. Хуже всего, что закон в этом эмирате защищает не инвесторов, а девелоперов, чем последние сейчас и спешат воспользоваться.
Застройщики Дубая и до кризиса не отличались особой пунктуальностью, теперь же сроки строительства стали просто срываться. Если в 2010 г. планировалось сдать в эксплуатацию 43 880 единиц жилой недвижимости, то теперь, по оценкам Земельного департамента Дубая, — на 40% меньше.

Хуже всего дело обстоит с объектами на нулевом цикле. Некоторые застройщики задерживают сдачу объектов, поскольку мастер-девелопер (так называются в Дубае генподрядчики) не подготовил площадку для строительства, а также из-за проблем с инфраструктурой. Например, второй по величине дубайский застройщик Deyaar планирует отказаться от купленного им жилого проекта Flamingo Creek, поскольку сомневается, что мастер-девелопер Sama Dubai закончит строительство объектов инфраструктуры и подвод коммуникаций. Deyaar старается признать сделку по продаже недействительной; продавец, National Bonds Corp., естественно, против.

Завершение других проектов откладывается. Так, первоначальный срок сдачи проекта Limestone House в районе Dubai International Financial Centre был назначен на май 2009 г., затем застройщик Union Properties пообещал сдать проект в июне — июле 2010 г., снова сорвал сроки и теперь ведет речь о конце сентября. На этом фоне идут слияния-поглощения компаний, следить за которыми инвесторы не успевают.

Государство пытается помочь участникам рынка. В марте правительство Дубая предоставило крупному застройщику, компании Nakheel, финансирование в размере около $9 млрд через Фонд Финансовой Поддержки Дубая на возобновление работ на замороженных проектах и для погашения части долговых обязательств. И результаты не замедлили сказаться: Nakheel выплачивает долги своим кредиторам, а также продолжила работы на нескольких отложенных проектах — Jumeirah Park, Al Furjan, Jumeirah Village, Jumeirah Islands Mansions, Jumeirah Heights Clusters и Al Badrah. Платежи Nakheel помогут некоторыми подрядчикам продвинуться вперед в работе над проектами, а поставщики и субподрядчики смогут вздохнуть с облегчением.

Сейчас Земельный департамент ведет переговоры с ведущими банками ОАЭ, которые должны привести к снижению кредитных ставок для отдель ных проектов. Банки уже подписали соглашения на финансирование 40 проектов в Дубае, которые были включены в первую фазу программы помощи застройщикам (Tayseer). Эти проекты, построенные и проданные на 60%, расположены в Dubai Marina, Business Bay и Jumeirah Lake Towers. Объекты получат ровно столько средств, сколько необходимо для их полного завершения в срок. Земельный департамент также сообщил о расширении в ближайшие три года списка проектов по программе Tayseer, чтобы поддержать рынок недвижимости страны.

Есть и девелоперы, у которых дела обстоят хорошо и без всякой поддержки. К ним относится немецкая компания Scho..n Properties, планирующая, как и предполагалось ранее, закончить первую фазу проекта Dubai Lagoon в конце 2010 г.


Застройщики против инвесторов

С обвалом рынка Дубая многие инвесторы оказались в незавидном положении. Объекты, в которые они вложили средства, либо перестали строиться, либо темпы строительства сильно замедлились. С другой стороны, личная финансовая ситуация у многих из них изменилась к худшему, в то время как контракты обязывают их исправно платить застройщикам по докризисным ценам. Закон №13 от 2008 г. «О временном реестре недвижимого имущества в эмирате Дубай» защищает застройщика, разрешая ему в случае неплатежей со стороны инвесторов отбирать недвижимость, и затем, возможно, повторно продавать ее. При этом компания может фактически безнаказанно затягивать сроки строительства «по не зависящим от нее причинам» — например, если мастер-девелопер не подготовил площадку, либо возникли проблемы с подведением коммуникаций. Если по этим причинам будет принято решение об отмене работ над проектом, компания должна вернуть инвестору деньги, но имеет право удержать 30% от суммы.

Чем выше степень готовности объекта, тем большую часть средств застройщик может по закону оставить себе. И многие компании спешат воспользоваться этой возможностью: стремятся построить проект до определенной стадии, после чего рассылают покупателям уведомления о неплатежах и начинают против них судебные процессы. «Застройщики используют любые средства, чтобы вновь начать работы на проектах и успеть в сроки, предусмотренные органами регулирования», — сообщил Самир Мунши (Samir Munshi), управляющий директор компании Silver Heights в интервью изданию Gulf News.

Вот примеры. Hircon International, застройщик проекта 23 Marina в районе Dubai Marina, готовящегося к сдаче в сентябре текущего года, проводит конфискацию единиц недвижимости у инвесторов за неплатежи и уже изъял 8 из 10 апартаментов. Застройщик Union Properties начал в июне процедуру повторного вступления в собственность объектов недвижимости в Motor City: их владельцы перестали выполнять свои обязательства. Также суд Дубая принял решение в пользу компании Tamweel в деле о конфискации пяти домов у владельцев, переставших вносить платежи по ипотеке и покинувших страну. Эта компания имеет на рассмотрении в суде еще несколько дел и планирует увеличить их число.

Переход права собственности на недвижимость к кредитору по причине несостоятельности инвесторов — довольно сложная процедура в Дубае. Есть еще один простой, но менее прибыльный, а значит, и менее предпочтительный для застройщиков вариант—проведение аукциона. «Я считаю, что аукцион не поможет застройщикам выручить наличные средства, поскольку продажная цена недвижимости может оказаться ниже ожидаемой. В условиях нынешнего состояния рынка я бы не советовал продавать недвижимость ...