Экодома: девелопмент зеленеет

«Зеленое» строительство в России – и в Петербурге в частности – пока ограничивается использованием материалов, которые маркетологи, не моргнув глазом, называют экологичными. Эксперты же отмечают, что действительно реализованных проектов экодомов у нас на сегодняшний день крайне мало. Причины – и в менталитете заказчиков, и в отсутствии соответствующей инфраструктуры на строительном рынке, и в стоимости экологических домов (и – как следствие – в нежелании большинства девелоперов ждать их окупаемости). Более того, ни у кого нет понимания, что такое «зеленое строительство». На европейском и американском рынках основной критерий экологичности – это общая энергоэффективность зданий: минимум ресурсов на отопление и охлаждение зданий, повторное использование воды и т. д.

Неэкономная нация

«Для наших людей уменьшение энергопотребления пока не может стать серьезной мотивацией. Отчасти это объясняется чудовищной неэффективностью и отсутствием культуры управления ресурсами в целом», – считает генеральный директор компании «Экофокус» Антон Тофилюк. «В России «зеленое строительство» не будет актуально до тех пор, пока страна имеет в избытке энергетические ресурсы, – считает и Павел Попов, заместитель генерального директора эксплуатирующей компании «Петергоф Сити». – Как только введение новых эргономичных технологий станет доступней, чем использование существующих или хотя бы их окупаемость сравняется, можно будет говорить о тренде. На данный момент строительство экодомов может быть актуально, скорее, на тех землях, где отсутствует или затруднено подведение классической инженерии». «Такие «зеленые» технологии требуют вложений именно в самом начале (по некоторым подсчетам, стройка может стать дороже на 10-15%), чтобы потом экономить на эксплуатации», – подсчитывает исполнительный директор ООО «СтройРесурс» Роман Хан. Такие затраты – на долгое время – пока что малоинтересны. Российский бизнес, несмотря на поощрения и гранты правительства в развитии инновационных процессов, все еще по большей части ориентирован на быструю прибыль.

Первые офисные

Тем не менее, первые подвижки в сторону «позеленения» уже есть. Так, в 2010 году интерес к экологическим домам был отмечен в сегменте офисной недвижимости. «До кризиса рынок недвижимости активно рос, ставки аренды превышали все разумные пределы, офисы и торговые площади были настолько востребованы, что не приходилось заботиться ни о том, как сдать здание в аренду, ни о том, как его продать, – вспоминает Ксения Агапова, руководитель экспертной группы по внедрению экостандартов Гильдии управляющих и девелоперов, директор направления экологических услуг NAI Becar. – Проекты выкупались инвесторами на этапе концепции. Зачем было беспокоиться? Сейчас, когда оптимизм спал (и доходность составляет, по разным оценкам, всего лишь около 8%), встают вопросы: как привлечь финансовые ресурсы, как сохранить пул арендаторов? Именно экостроительство – за счет снижения операционных расходов, повышения качества и комфортности внутреннего микроклимата объектов – позволяет объектам коммерческой недвижимости найти дополнительные конкурентные преимущества». Как отмечает Ксения Агапова, сегодня в России существует нехватка «зеленых» офисных помещений, а надбавка ставки аренды в «зеленых» офисах может составлять до 16%. «Именно поэтому направление становится все более популярным, – поясняет она. – Можно ожидать, что скорость роста индустрии «зеленого» строительства в России скоро превысит похожие показатели (по разным данным – от 15% до 30% в год) на Западе».

«Зеленые» стандарты

Впрочем, радоваться пока рано – по некоторым сведениям, в сравнении с Европой реализация российских проектов экодомов удорожает создание объектов чуть ли не вдвое. Удорожание местных экопроектов обуславливается еще и тем, что в России мало своих производств и велика доля импорта. Конечно, повышение стоимости строительства зависит от того, насколько «озеленяется» проект. «Относительно дорога вся умная инженерия и высокотехнологичные материалы: рекуператоры воздуха, тепловые насосы, системы естественного освещения, специальные стеклопакеты и пр., – подсчитывает затраты на применение экоматериалов Антон Тофилюк. – Своих производств и разработок в этой области у нас мало, тем более что это не является продуктом массового спроса. Относительно дешевые местные материалы и дорогая импортная инженерия более-менее компенсируют друг друга, поэтому конечная цена «зеленого» строительства может быть в среднем ценовом диапазоне и выше». Реализация экологически чистых домов дороже обычных в среднем на 15%», – уверен Роман Хан. Российские инвесторы и девелоперы в большинстве своем пока не готовы оперировать понятием «жизненный цикл здания». Между тем экологические здания имеют массу преимуществ. «Это и более высокая ценность недвижимости, и большая инвестиционная привлекательность, и снижение риска для инвесторов, так как здание стареет гораздо медленнее», – говорит Роман Хан. «Благодаря внедрению энергоэффективных технологий за счет снижения, к примеру водопотребления, можно сократить требуемые мощности, а следовательно – капитальные затраты. Таким образом можно окупить дополнительные инвестиции в «зеленые» технологии. Известно, что затраты на «озеленение» проекта компании Hines – Ducat Place III, первого здания в России, сертифицированного по стандарту BREEAM (английская система Building Research Establishment Environmental Assessment Method, учреждена трестом BRE. – Ред.), составили десятки тысяч долларов, так как здание изначально имело очень высокие стандарты по строительству и инженерии. Зато ежегодная экономия для арендаторов, по подсчетам компании, составит до 180 тыс. долл. в год», – приводит пример Ксения Агапова. Эксперты отмечают, что воплощение «зеленого» экодома становится значительно дороже тогда, когда девелопер задумывается о применении инновационных «зеленых» технологий. «Таких как сбор и применение дождевой воды, альтернативные источники энергии, фасадные технологии, повышение потерь площадей за счет микроклиматических зон и т. д., – разъясняет Ксения Агапова. – Именно поэтому, прежде чем внедрять что-то новое, необходимо провести тщательную экономическую оценку эффективности всех мер по экологизации». Но если девелопер хочет просто получить для своего бизнес-центра сертификат уровня «pass» (прошел), то «озеленение» почти ничего не будет стоить. «А если стоит задача достичь максимальных рейтингов, то, по предварительным подсчетам, придется потратить на 7-8% больше – это цифры из международной практики, – говорит Ксения Агапова. – В России проектов пока настолько мало, что трудно делать какие-либо выводы».

Сочи даст урок

Высокие цены и сложности в реализации проектов экодомов в итоге приводят к невысокому спросу на «зеленое» жилье. Но постепенно ситуация начинает меняться – с приходом в Россию иностранных инвесторов и девелоперов. Даже если компания не рекламирует экостроительство как свой приоритет, а просто приглашает иностранных архитекторов, те как правило проектируют с учетом всех «зеленых» стандартов. Заинтересованы в экодевелопменте прежде всего крупные международные игроки, у которых есть глобальная политика корпоративной социальной ответственности. «Эти арендаторы готовы платить за «зеленые» помещения, так как благодаря комфортному климату продуктивность сотрудников может повыситься вплоть до 16%», – делится знаниями Ксения Агапова. Не удивительно, что в качестве локомотива экостроительства Роман Хан, например, рассматривает Олимпиаду в Сочи. «Ничего, что первые «зеленые» здания появятся благодаря административным решениям и требованиям Международного олимпийского комитета. Частью сочинского олимпийского наследия станут опыт экологического строительства и освоенные «зеленые» стандарты», – считает он.

Все начинается с малого

Так или иначе, «экологическое самосознание» народа растет. «Основная часть наших заказчиков – собственники домов или квартир, – делится опытом Ася Анистратенко, генеральный директор компании RaStenia, занимающейся производством и монтажом фитостен (вертикальных конструкций из живых растений). – Их не останавливают достаточно серьезные затраты на создание фитостены – от 36 тыс. руб. за кв. м. Они хотят получить здоровый микроклимат в доме, информированы о реальном влиянии экологии на здоровье, более внимательны к качеству своей жизни. А вот первые корпоративные заказчики появились у нас только в этом году». Но хотя большинством граждан экодома воспринимаются как заграничная экзотика, примеры реализованных проектов есть и в наших краях. «Мы реализовывали задачу, чтобы в малоэтажном офисном здании функционировали исключительно возобновляемые источники энергии, а количество вредных выбросов стремилось к нулю, – рассказал о своем опыте Роман Хан. – Главная задача экологического дома – по возможности испортить как можно меньше воды, воздуха и потребить минимальное количество электроэнергии и тепла (сократить экологический след). Этому было подчинено все, от подвала до крыши, не говоря уже о начинке. Стены в доме толщиной в 70 см, 40 см из которых – теплоизоляция. Трехэтажное здание будет работать как термос. Отсюда и трехслойные стеклопакеты, и газон на крыше: слой земли и травы – также отличная звуко- и теплоизоляция. Регулировать свой внутренний климат здание в этом случае будет, бережно расходуя электричество. Например, кондиционеры в доме не предусмотрены (за исключением серверной комнаты). Остывать летом офис станет за счет хитроумной системы воздуховодов. Одни – внутри перекрытий: холодный ночной воздух охладит бетон, а днем тот отдаст прохладу. Другие воздушные трубы закопаны на несколько метров в землю – под небольшим садиком, расположенным рядом. Под землей температура всегда ниже в жару и выше – в холод, так что воздух в них будет помогать охлаждать дом летом и нагревать зимой. Управлять теплом и светом в экодоме будет автоматика – ей предстоит бдительно следить за тем, чтобы электричество расходовалось экономно. Например, светильники (энергосберегающие, естественно) будут иметь несколько степеней яркости. Датчики освещенности просто не позволят им работать мощнее, чем нужно в это время дня. Ради максимального использования света в здании устроен световой колодец, а сотрудникам придется привыкнуть к прозрачным перегородкам и опен-спейсу (полному отсутствию перегородок). Не обошлось без солнечных батарей на крыше. Здесь же, на кровле, разместились и коллекторы для воды: она будет нагреваться от солнца и подмешиваться к системе водоснабжения». Роман Хан добавляет, что отношения с водой в экодоме – отдельная история. «Допустим, унитаз с двумя кнопками, чтобы использовать три или шесть литров за один прием вместо обычных девяти, – уже не новость, – уверен Роман Хан. – А как вам унитаз, совмещенный с умывальником? Это не больное воображение, а способ сэкономить воду. Скажем, помыл сотрудник экоофиса руки, и вода после этого не утечет безвозвратно в канализацию, а поступит в сливной бачок, где еще раз принесет пользу. И только потом покинет дом навсегда. Все «серые стоки» (воду из раковин и душевых) будут очищать, чтобы использовать для технических нужд. Туда же пойдет и дождевая вода, собранная с крыши. По подсчетам, с помощью всех этих ухищрений экодом сможет потреблять в четыре раза меньше тепла и вдвое меньше воды, чем обычный».

Своя специфика

Девелоперы, видящие жизнь в «зеленом цвете», верят, что экологическая составляющая все же будет расти в строительном бизнесе. Есть два аргумента, которые могут оказаться убедительными для наших девелоперов. Первый: за 6-10 лет вложения в экологический дом расходы окупятся и здание начнет приносить доход (с точки зрения снижения эксплуатационных расходов). Второй: Россия – одна из немногих стран, где за подключение к коммуникациям девелопер платит деньги. Это значительные суммы. В среднем 50-80 тыс. руб. стоит подключение 1 кВт электроэнергии. Если снизить энергопотребление в проекте на 50%, то и платить нужно меньше. Конечно, российский экодевелопмент все равно будет отличаться от европейского. «Пока он у нас больше развивается как средство маркетинга, – заключает Антон Тофилюк. – Важно, чтобы появлялись реализованные вживую экодома не только на картинках журналов. Практически во всех европейских странах есть образцово-показательные экопарки, деревни, куда можно приехать и выбрать что-то для себя, посмотреть, как работает такая техника и т. д. Мы сейчас ищем партнеров для создания такого экопарка под Петербургом. В связи с очевидной потребностью в инфраструктуре российский экодевелопмент может быть сопряжен с инвестициями в создание местных производств экологичных материалов и строительство поселков на их основе».