Хроника пикирующей ипотеки

С 1 сентября Абсолют Банк, Альфа-Банк, ВТБ-24 и Газпромбанк подняли ставки по ипотечным кредитам в среднем на 0,5 процентных пункта.

Кроме того, Абсолют Банк и ВТБ-24, в последнее время активно занимавшиеся рефинансированием ипотеки, ужесточили требования к банкам-партнерам. С 8 сентября на 0,7 пункта подрастают ставки по ипотечным продуктам банка Дельтакредит. Ходят упорные слухи, что вот-вот поднимут цены на кредиты в рамках своих ипотечных программ Русский Ипотечный Банк и УРАЛСИБ. И это, похоже, только начало… Что же дало толчок лавине, которая способна похоронить мечты многих российских семей о новой квартире или собственном доме? Долгое эхо американского кризиса
В начале 2008 года компания-оценщик Swiss Appraisal, входящая в структуру швейцарского SRG Holding, провела анализ влияния ипотечного кризиса в США на рынок ипотеки в России и пришла к выводу, что мировой кризис ликвидности прямой угрозы развитию российского ипотечного рынка не представляет. В рамках того исследования опросили 24 российских банка и 9 иностранных, а также 27 ипотечных брокеров, и большинство из них (83%) было настроено оптимистично. Основанием для оптимизма послужило главным образом то, что российские банки все-таки строже американских подходят к отбору заемщиков.
И тем не менее участники опроса сделали для себя выводы из чужого опыта: 54% из них пересмотрели процедуру определения кредитоспособности заемщиков, не меняя ставок по предоставляемым кредитам. При этом 42% опрошенных к тому времени уже успели поднять ставки по своим продуктам, а практически все остальные сочли такое повышение весьма вероятным в ближайшем будущем. Казалось бы, парадокс! Но это только на первый взгляд. Потому что помимо прямой угрозы существуют и косвенные. Удар рикошетом приходит чуть позднее и слегка ослабленным, но и он может оказаться очень даже болезненным.
Согласно данным, опубликованным газетой «Ведомости» в последних числах августа, более 100 крупнейших мировых банков и инвестиционных компаний в результате ипотечного и кредитного кризиса потеряли более $500 млрд. В их числе – такие гиганты, как швейцарский UBS и JPMorgan Chase. А британская Independent со ссылкой на исследование PriceWaterhouseCoopers сообщила о потерях в размере в 600 млрд фунтов стерлингов (1,2 трлн долларов), понесенных жилищным сектором и финансовыми компаниями Великобритании. Это составляет примерно миллион фунтов в минуту…
Существенную часть убытков принесли своим владельцам ценные бумаги, эмитированные банками США, и в первую очередь — обеспеченные ипотекой облигации (CDO). До начала американского ипотечного кризиса эти бумаги считались очень надежными и весьма выгодными. А месяц назад, по данным Financial Times, Merrill Lynch смог продать пакет таких облигаций номинальной стоимостью в 30 млрд долларов всего лишь за 22% номинала.
Большие потери понесли держатели акций американских ипотечных банков и компаний. После банкротства одного из крупнейших в США IndyMac Bank, который 11 июля перешел под контроль Федеральной корпорации по страхованию вкладов, акции ипотечных компаний Freddie Mac и Fannie Mae потеряли за неделю порядка 45% своей стоимости. Вместе они являются владельцами или гарантами обеспеченных ипотечными кредитами долговых обязательств на общую сумму 5,2 трлн долларов, что составляет почти 50% всех американских ипотечных бумаг.
Данных о размере убытков российских банков, связанных с этими событиями, найти не удалось. Но в том, что они были, нет никаких сомнений. Ведь американские ценные бумаги охотно покупали очень многие. В облигации компаний Fannie Mae и Freddie Mac была вложена даже часть золотовалютных резервов России. (Как сообщил корреспонденту Reuters первый заместитель председателя ЦБ Алексей УЛЮКАЕВ, к началу августа инвестиции РФ в эти бумаги составляли менее $50 млрд, тогда как в январе 2008 года — около $100 млрд). Но еще более чувствительным ударом для многих российских банков оказалась потеря доступа к дешевым кредитным ресурсам Запада.

Когда размер имеет значение

Развитие ипотечного рынка в России было таким бурным во многом благодаря участию в этом процессе огромного количества средних и даже совсем небольших банков. Не секрет, что еще 2-3 года назад многие крупные банки практически не работали с частными лицами, предпочитая кредитовать большие или хотя бы средние предприятия. Небольшим банкам это было «не по зубам», зато они наработали опыт обслуживания физических лиц.
Разумеется, достаточно жесткие нормативы Банка России не позволяли банкам с весьма скромным уставным капиталом заниматься разработкой собственных ипотечных программ. Но до последнего времени они имели возможность участвовать в реализации ипотечных продуктов более крупных игроков российского рынка – коммерческих банков и государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Крупные — по российским меркам — банки выкупали у первичных кредиторов (малых и средних банков) ипотечные кредиты, удовлетворяющие определенным требованиям, под это обеспечение эмитировали облигации и предлагали их, в свою очередь, еще более крупным игрокам – зарубежным инвесторам. И все были довольны до тех пор, пока этот конвейер не начал давать сбои около года назад. Именно тогда, в конце августа 2007 года, прекратил прием заявок один из лидеров ипотечного рынка — Москоммерцбанк. «Русский стандарт» сначала приостановил выдачу ипотечных кредитов, а потом и вовсе свернул свою программу. За ними последовали и другие.
С начала 2008 года банки один за другим стали объявлять о повышении процентных ставок по ипотеке и ужесточении требований, предъявляемых к заемщикам и первичным кредиторам. Но очень многие ничего не объявляли, а просто потихоньку прекращали выдавать ипотечные кредиты. О масштабах этого явления публично заявил на состоявшемся в апреле съезде Ассоциации российских банков (АРБ) бывший министр финансов и нынешний президент банка ВТБ-24 Михаил ЗАДОРНОВ. По его оценке, из примерно 400 банков, работавших на рынке ипотечного кредитования в середине 2007 года, де-факто около половины (в первую очередь региональные) свернули свои программы. В свою очередь, он пообещал прекратить выкуп ипотечных портфелей, а затем и само жилищное кредитование, если ситуация на рынке не улучшится еще несколько месяцев. Последние события подтверждают, что свое слово он держит…
Помимо событий на международном рынке, причиной сокращения объемов ипотечного кредитования стал высокий уровень инфляции в нашей стране. Первый заместитель председателя ЦБ Геннадий МЕЛИКЬЯН прокомментировал это так: «Мне кажется, что для банков ипотека сейчас становится невыгодной. Во-первых, у них действительно ощущается нехватка длинных денег. Кроме того, при высокой инфляции ипотечные ставки не обеспечивают банкам необходимую доходность. Сейчас стоимость ипотечных кредитов практически сравнялась с ростом потребительских цен и банки в лучшем случае выходят в ноль. Поэтому многие приостановили свои ипотечные программы.»
Свою роль сыграло и изменение ставки рефинансирования ЦБ. Она в этом году повышалась четырежды – 4 февраля, 29 апреля, 10 июня, 14 июля, и сегодня составляет 11%, то есть вернулась на уровень октября 2006 года. По свидетельству Алексея УЛЮКАЕВА, Банк России не исключает еще одного повышения ставки рефинансирования в третьем квартале 2008 года, что отбросит рынок еще дальше в прошлое.
Так что же делать? Еще в феврале на расширенном заседании Комитета АРБ по ипотечному кредитованию с участием Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), АИЖК и других заинтересованных сторон было сформулировано несколько предложений, два из которых в конце августа обрели должную юридическую форму. Во-первых, Банк России разрешил включать в ломбардный список ипотечные облигации, выпущенные по российскому законодательству через специальных агентов.
Во-вторых, с сентября упрощается процедура рефинансирования ипотеки. В соответствии с приказом ФСФР, банки получают право оставлять у себя на балансе пул кредитов до момента проведения размещения ...