Первые пятиэтажки массовых серий давно разменяли полвека. Власти дискутируют о том, сносить их, реконструировать или слегка подлатать. Но споры спорами, а квартиры в хрущевках – хит продаж на региональных рынках жилья.
На фоне некоторых современных жилых комплексов эконом-класса массивы старых добрых хрущевок смотрятся весьма пристойно. Разросшиеся деревья, которым тоже уже полвека, создают впечатление обжитых и уютных пригородов. Для «хрущевских» микрорайонов когда-то проектировали развитую инфраструктуру – школы, детские сады, магазины и библиотеки в шаговой доступности.
Но прошли десятилетия, хрущевские кварталы уплотнили, города обросли поясами «спальных» районов нового поколения, а уютные ландшафты с пятиэтажками оказались в удачных местах – едва ли не в центральных районах городов. Отсюда постоянные дискуссии – что с ними делать: сносить, реконструировать или уплотнять.
Добивали – не добили
После кризисных 2008-2009 годов риэлторы начали замечать, что отношение покупателей к этим домам стало более теплым. Выяснилось, что многие готовы предпочесть «двушку» на третьем этаже хрущевской пятиэтажки студии в 25 кв. м на двадцатом или недостроенному таунхаусу типа «барак» в чистом поле.
По всей видимости, главная вина домов первых массовых серий перед квартирным рынком все-таки не в их ветхости, а в том, что пятиэтажная застройка с давно сложившейся инфраструктурой порой занимает слишком уж привлекательные для девелоперов территории. Ведь за полвека эксплуатации хрущевки показали себя как ремонтопригодные и неприхотливые дома. Во-первых, в них не бывает просевших, как в старом фонде, перекрытий. Во-вторых, пять этажей – это не двадцать, соответственно, здесь не столь значительны нагрузки на строительное основание. К тому же пятиэтажные «панельки» со сварными соединениями оказались постройками исключительно крепкими: их возводили и в сейсмоопасных районах бывшего СССР, и на территориях с проблемными грунтами. Они выдерживали и падение самолетов (в 1976 году новосибирскую пятиэтажку протаранил Ан-2), и бессчетные взрывы газовых баллонов.
Но за фасады с осыпавшейся облицовочной плиткой и продуваемые межпанельные стыки благодарить нужно не строителей, а нерадивых представителей ЖКХ, десятилетиями «добивающих» эти дома. Ведь еще в советские времена появился миф о том, что хрущевкам отведен двадцатипятилетний срок эксплуатации. И хоть официального подтверждения этому в нормативных документах никто не нашел, хрущевки то и дело пытаются «приговорить» к массовому сносу.
В Санкт-Петербурге «дома Лагутенко» известны под обозначением «серия ОД». Они также претерпели ряд конструктивных модернизаций и более прочны, нежели снесенные столичные прототипы. Главная беда таких домов – «зашкаливающие» теплопотери
Эксперимент длиной в полвека
Самый масштабный строительный эксперимент в мировой истории жилищного строительства стартовал в середине 1950-х годов и ставил своей целью многократное увеличение объемов возведения жилья, чтобы к 1980 году каждая советская семья получила отдельную квартиру. Решать задачу предполагалось за счет максимального удешевления и стандартизации всех строительных элементов, а также перевода строительной отрасли на индустриальные рельсы. По всей стране начали создаваться предприятия-гиганты, домостроительные комбинаты (ДСК), выпекающие типовые железобетонные изделия как пирожки.
Строительные нормативы 1957 года, определившие потребительские параметры пятиэтажек первых массовых серий предусматривали высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные (от 4,5 кв. м) кухни и допускали устройство смежных санузлов. В качестве обязательных элементов квартиры были кладовая (либо встроенный шкаф), спальни (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).
Общесоюзная серия 1-335 широко распространена по всей территории бывшего СССР, от Ленинградской области до Хабаровска. В сельских районах встречаются ранние и действительно, ветхие модификации данной серии, с так называемым неполным каркасом. Тем не менее, данная серия имеет множество модификаций, в том числе, сейсмостойких, а также для районов с проблемными грунтамиС конца 1950-х годов советские проектные институты трудились над созданием общесоюзных и региональных домостроительных серий, своего рода строительных «конструкторов», позволяющих собирать жилые дома из стандартных типовых элементов. Первыми такими «конструкторами», позволявшими строить панельные пятиэтажки в городах и весях, стали домостроительные серии 1-464 (разработчик – столичный ЦНИИЭП) и 1-335 (ленинградский ЛенЗНИИЭП), разные модификации которых возводили на всей территории СССР – от Ленинграда до Ташкента и Хабаровска.
Но самая известная серия хрущевских пятиэтажек – К-7, так называемые дома Лагутенко. Разработка первой мастерской Моспроекта под руководством Виталия Лагутенко была одобрена Хрущевым на всесоюзном конкурсе проектов 1958 года и получила путевку в жизнь для застройки московских районов Черемушки и Кузьминки. Метод, позволявший монтировать здание без раствора (только за счет сварных соединений), обеспечивал беспрецедентные для того времени темпы строительства (после постановки серии на конвейер ДСК-1 четырехподъездные пятиэтажки могли полностью собрать за две недели). В регионах такие дома адаптировали к возможностям местных производств. Например, в Ленинграде «дома Лагутенко», освоенные Обуховским ДСК, получили название серии ОД.
Кроме панельных домов в тот период строились и дома с наружными стенами из кирпича (керамического и силикатного), известные сегодня как «кирпичные хрущевки». Такие дома серий 1-447 (разработка столичного института Гипрогор) и 1-528КП (ЛенЗНИИЭП) имели многочисленные модификации и возводились как в сельской местности, так и в центральных городских районах.
Самые распространенные «кирпичные хрущевки» - дома 447-й серии, спроектированные столичным институтом Гипрогор, имели множество модификаций для городских и сельских районов. Общесоюзная серия 1-507, широко распространенная в Санкт-Петербурге, Перми и ряде других городов, по сути «переходная модель» между хрущевками и брежневками, хотя «образцовые» дома этой серии появились в 1956 году, то есть еще до момента, когда хрущевская борьба с «излишествами в проектировании» вступила в решающую фазу.
Основу проектирования панельных домов второго поколения, так называемых брежневок, положили строительные нормативы 1963 года, увеличивавшие минимальные площади кухонь с 4,5 до 6 кв. м и допускавшие устройство смежных санузлов только в однокомнатных квартирах. На деле нормы, предполагающие строительство «домов улучшенных планировок», начали широко внедряться в градостроительную практику только в 1965 году. Основная городская застройка получила лифты и «подросла» до девяти этажей. Но вместе с тем до середины 1970-х годов продолжалось возведение пятиэтажных хрущевок первого поколения. Правда, массовое их строительство переместилось в райцентры и сельские пригороды.
Снести или освежить?
Основные минусы пятиэтажек первых массовых серий известны всем. Но все ли они критичны? Ведь если в доме нет лифта, то он не сломается. А отсутствие мусоропровода не позволяет гражданам устроить помойку на этаже. Есть у хрущевок проблемы более серьезные, например, изношенные трубы и забитые ржавчиной радиаторы отопления. Но это беда всех домов почтенного возраста, не только пятиэтажек. С точки зрения современных норм энергосбережения, хрущевки действительно расточительны и считаются самым холодным жильем. Но не все. Например, серия 1-507 с почти полуметровой наружной стеной из керамзитобетона – вариант не худший. Рекордсмены по теплопотерям – самые ранние дома серий К-7, ОД и 1-335, в которых в качестве утеплителя наружных стен использовалась прослойка из минеральной ваты.
Зональная серия 1-528КП, разработанная в Ленинграде в общем и целом похожа на общесоюзную 447-ю серию, но разрабатывалась преимущественно для северных районов. Такие дома можно встретить и в Прибалтийских государствах, и в Ленинградской области, и в Западной Сибири. Есть двух- и четырехэтажные «сельские» модификацииНе все обозначенные недостатки требуют такой радикальной меры, как бульдозер. Современные отделочные технологии позволяют утеплить и преобразить и не такие фасады. В начале нашего века в разных регионах обсуждались программы санации пятиэтажек. В состав таких работ обычно входили косметический ремонт, утепление наружных стен, надподвальных и подкровельных перекрытий, вентиляционных блоков, замена балконных дверей, окон и всех коммуникаций, оснащение приборами учета тепловой энергии, устройство чердаков и дополнительной скатной кровли (в домах без технических этажей). Реализация всех этих мер (разумеется, в комплексе, а не по отдельности) позволяет не просто «подлатать» хрущевки, а сделать их домами, вполне соответствующими даже строгим европейским стандартам энергосбережения.
Правда, в последние годы энтузиазм российских сторонников санации по большей части угас: для ТСЖ, жильцов и региональных бюджетов затраты неподъемны, а для инвесторов – королевство маловато. Тотальная модернизация тех же самых «советских» хрущевок проведена в прибалтийских государствах. Но у них энергоносители дорогие, и здесь, что называется, жизнь заставила.
Впрочем, многие виды ремонтных работ, которые могут приблизить жизнь в хрущевке к современным стандартам, могут выполнить сами жильцы. Качественный ремонт квартиры предполагает очистку стен от многолетних наслоений обоев, впитавших в себя все запахи быта, обработку их антигрибковыми препаратами, замену оконных блоков, радиаторов отопления и труб водоснабжения. Более основательный ремонт подразумевает также переборку полов. Это затратное мероприятие, но оно позволяет радикально освежить атмосферу в квартире. Ведь из-под паркета или линолеума, положенного на дощатое основание, ремонтники порой выгребают не только песок (во времена ударных коммунистических строек им «пригружали» лаги чернового пола), но также покрытые плесенью доски и «артефакты» того периода – тряпки, газеты, пустые бутылки и консервные банки. Также можно обратиться в компанию Мастер +, которая выполняет ремонт квартир недорого но весьма качественно и оперативно.
Мнение эксперта:
Александр Астахов, аналитик, исполнительный директор Rolband&Partners, Новосибирск:
– Претензии градостроителей, девелоперов и властей к хрущевкам меняются в зависимости от рыночной ситуации. На примере Новосибирска это хорошо прослеживается. В 2003 году в целевой программе по реконструкции жилых массивов указывалось: «В зданиях 50-х – 70-х годов уровень комфортности может быть повышен за счет архитектурно-планировочных и конструктивных мероприятий». К моменту возникновения дефицита предложения новых площадок под застройку отношение «отцов города» к хрущевкам радикально изменилось: в 2008 году наш мэр заявлял, что «лучший «рецепт» – снос с расселением и строительством нового жилья». В кризис 2008-2010 годов разговоры о сносе сошли на нет, а осенью 2009 года хрущевки стали в Новосибирске главным хитом продаж на вторичном рынке. Но едва строительная индустрия начала восстанавливаться, в прессе снова появляются выступления с утверждением, что срок службы панельных домов вышел и их нужно сносить. Ранней весной 2013 года мэр Новосибирска Владимир Городецкий снова заявил, что через 15 лет хрущевки придут в негодность. В мае – опять ветер перемен: министр строительства и ЖКХ региона Денис Вершинин заявляет, что «новосибирские хрущевки нужно не сносить, а реконструировать».
Комментарии
(1)#