Инвестиционная покупка недвижимости

 Какие объекты покупать, чтобы вложения были доходными, — коммерческая информация, но некоторые данные и рекомендации эксперты Уральской палаты недвижимости озвучили в нашем сегодняшнем материале.

Инвестиции в недвижимость активизируются в период бурного роста цен, в прошлом году в Екатеринбурге как раз была такая ситуация. Повышенный потребительский спрос обрушился на жилье и уменьшил и без того скудный объем предложения. Спрос поднял цены на 10-30 % на разные категории объектов, а в среднем по оценкам аналитического отдела Уральской палаты недвижимости — на 19 процентных пунктов. Доходность инвестиций при этом оценивалась экспертами очень неравнозначной.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: тактика сохранения и работы на перспективу

Как сказал Артём Сагакьян, руководитель комитета по аналитике УПН, эксперт «Априори-недвижимость», инвестиционный запрос на рынке коммерческой недвижимости в прошлом году был высокий, и тому был ряд причин. Во-первых, общая экономическая ситуация, а именно инфляционные ожидания, стимулировали спрос и интерес к инструментам сохранения денежных средств. Именно сохранение и работа на перспективу стали основой тактики инвесторов. Во-вторых, стала меняться структура предложения. На рынок вышли застройщики с новым качественным, современным продуктом. В-третьих, рынок недвижимости в целом ожил, и ощутил взаимную поддержку сегментов и перетекание инвесторов из одного в другой.

—Рост цен всегда поддерживает спекулятивные ожидания, поэтому при нем на рынок возвращаются инвесторы, ориентированные не на формирование денежного потока, а на рост стоимости, —заметил также эксперт. — Плюс появляется достаточно большой слой непрофессиональных инвесторов, которые действуют спонтанно и интуитивно.

По его словам, сегменты этого неоднородного рынка имеют совершенно разные показатели спроса и предложения, целевую аудиторию и ее поток входа на рынок. Это не позволяет безошибочно вычислить усредненные показатели доходности и дать точные цифры. На доходность конкретного объекта влияет слишком много факторов. Проект по освоению земельного участка под будущий складской комплекс и вторичный стрит-ритэйл на улице Бардина имеют разную доходность априори.

О ценах на недвижимость. Сегодня некоторые лидеры мнений предрекают их снижение. Эксперт УПН считает, что тенденций к существенной ценовой динамике нет: рынок консервативный и процесс набора ценовой высоты на нем всегда динамичнее снижения — в долгоиграющей перспективе рынок всегда растет, плюс играет свою роль инфляция. С другой стороны, на рынке есть неликвиды, которые никому не нужны, и в этой части возможны корректировки цен. А вот качественные предложения в дефиците.

Прогнозируемый сценарий развития ситуации на рынке коммерческой недвижимости сулит инвесторам покупку качественных, ликвидных помещений. Чек-лист для инвестиции: анализ рынка, анализ местоположения, анализ возможного трафика, соответствие современным требованиям по инфраструктуре, отделки, внешнему виду, конфигурации. И лайф-хак: поставить себя на место будущего арендатора или покупателя и понять, купили бы вы такое помещение, арендовали бы его.

В будущем, по мнению эксперта, на рынке коммерческой недвижимости возрастет конкуренция качества. Вырастет потребительский интерес к современным помещениям. Концептуально изменится подход застройщиков к коммерческим помещениям. Вслед за ростом цен, инвесторам вероятно, придется пересмотреть свои ожидания от будущей доходности объектов недвижимости и методику расчета той самой доходности.

Сейчас инвесторы больше всего обращают внимание на три следующие группы объектов:

1) Коммерческие помещения в строящихся жилых комплексах, подходящие под ритейл. Такие помещения реализуются среди инвесторов в течение первых нескольких недель с момента старта продаж. Чтобы попасть в число покупателей, нужно следить за анонсами застройщиков. Риэлторы, как правило, заранее формируют заявки в отделы продаж и обладают оперативной информацией, когда такие помещения попадают в продажу.

2) Нежилые помещения, предлагаемые по сниженной цене из-за каких-либо обстоятельств, которые возможно устранить, например, сделать реконструкцию. Или помещения, купленные на торгах по банкротству. После приведения в порядок документов или самого помещения, его можно перепродать или сдать в долгосрочную аренду.

3) Помещения в недооценённых локациях. Сегодня у профессионального инвестора есть инструменты, которые позволяют анализировать, как будет развиваться тот или иной район города. Завтра такие объекты могут вырасти в стоимости.

Жилая недвижимость: ставка на стартовую «первичку»

По мнению Алексея Шаклеина, директора по развитию, ведущего эксперта «Бюро недвижимости Зыряновой», несмотря на рост цен на недвижимость в прошлом году в Екатеринбурге было немного инвестиционных проектов. И клиенты компании часто обращали внимание на другие регионы. Например, на Москву, где цены выросли за год на 40 % и встречаются варианты с инвестиционной доходностью в 20-30 % на сумму вложенных средств. Здесь большой выбор, но есть сложности с подбором объекта и застройщика ввиду того, что это другой, не знакомый рынок. По словам эксперта, квартиры, которые клиенты купили в начале года, у застройщика уже выросли в цене, и эти объекты планируется реализовать летом этого года.

Говоря об инвестициях в жилые новостройки на этапе котлована для перепродажи до или сразу после сдачи объекта в эксплуатацию, Алексей Шаклеин отметил, что вложения эти по-прежнему остаются выгодными, снижения цен на новое жилье не предвидится. Возможно, ситуация изменится, когда цены на первичном рынке будут расти в рамках инфляции – 8-10 % в год.

А вот на вторичном рынке жилья, по словам эксперта, в 2022 году ситуация изменится. Здесь продажи ведут физические лица и работают другие факторы. Возможно, рынок сбавит обороты. Из-за того, что покупательская способность не растёт, а ставки по ипотеке поднимаются, продавцам вторичной недвижимости придётся корректировать цену вниз.

— Инвестируя в недвижимость, нужно диверсифицировать свой портфель, вкладывать в разные типы недвижимости и «держать» объекты до восстановления рынка, — считает Алексей Шаклеин. — Самое оптимальное — это планировать инвестиции на период до трех-пяти лет. Покупать квартиру на этапе котлована, а после завершения строительства в течение пяти лет сдавать в аренду. За время строительства объект может подорожать на сумму до 20 %. Аренда за эти годы также может принести дополнительные 20-30 % от стоимости объекта. К тому же после пяти лет можно продать объект, не выплачивая налоги. То же касается и покупки коммерческой недвижимости на первом этаже с отдельным входом и оптимальной площадью не более 100-150 квадратных метров. А если это ещё и новостройка, расположенная в хорошем районе, то такие помещения всегда хорошо сдаются в аренду под небольшие офисы, магазины, пекарни и т.д.

Загородная недвижимость: инвестирование выгодно и перспективно

— В существующих реалиях инвестирование в загородную недвижимость выгодно и перспективно, — считает Римма Ким, руководитель комитета УПН по загородной недвижимости исполнительный директор компании «Центр недвижимости-Вознесенский». — Особенно нужно обратить внимание на то, что именно выбирать: участки, дома, достроенные, недостроенные… Все зависит от возможностей инвестора. Нужно изучить спрос, и приобретать объекты загородной недвижимости для инвестирования с учетом рыночной востребованности, ликвидности. Объект нужно приобретать недалеко от развитой инфраструктуры, либо с реальными перспективами возникновения такой инфраструктуры, с возможностью проведения всех необходимых коммуникаций. Сейчас востребованы коттеджи в организованных поселках, с охраняемой территорией, инфраструктурой.

Римма Ким отметила также, что в 2021 году по сравнению с предыдущим годом спрос на дома и участки снизился, но все равно был существенно выше, чем до пандемии. В связи с этим цены продолжали расти. Стоимость объектов выросла в среднем на 30-40 %, где-то даже на 60 %. По словам эксперта, рост цен на дома и участки в 2021 году прогнозировался, но в гораздо меньшем размере, чем оказалось. Предполагалось, что недвижимость станет дороже на 10-20 %, а некоторые объекты выросли в цене в полтора раза.

— В этом году рост цен на рынке загородки немного замедлится, но продолжится в пределах 10-15 %, — считает эксперт Уральской палаты недвижимости. — Большим спросом будут пользоваться готовые дома в коттеджных поселках с развитой дорожной, коммерческой и социальной инфраструктурами. Особое внимание потенциальные покупатели сейчас обращают на месторасположение, стоимость коммунального обслуживания, качество сервиса управляющей компании и служб. Цены на загородные объекты в 2022 году снижаться не будут, наоборот, повысятся. Не таким стремительным, но рост будет. Это связано и с удорожанием стройматериалов, фонда оплаты труда и ограничениями в связи с пандемией и миграционной активностью.

В качестве резюме:

Эксперты Уральской палаты недвижимости считают, что в настоящее время ситуация на рынке недвижимости продолжает оставаться благоприятной для инвестиций. Доходны вложения в покупку строящейся жилой и коммерческой недвижимости на этапе котлована с последующей сдачей в аренду. Также интересны объекты, которые могут вырасти в цене — нежилые помещения с устраняемыми дефектами (ремонт, оформление документов и пр.), помещения с торгов и недооцененные объекты в районах с запланированным развитием. Фаворитом инвесторов по-прежнему являются объекты загородной недвижимости. При чем речь идет как о строительстве домов, так и о приобретении готовых объектов. Риэлторы считают, что рост цен на загородку в этом году продолжится, что обеспечит выгодность инвестиций несмотря на рост себестоимости объектов.

Объекты, выставленные на продажу в Екатеринбурге и городах области представлены в профессиональной базе объектов Уральской палаты недвижимости и находятся в открытом доступе на сайте ассоциации: https://upn.ru/ . Здесь же размещаются отчеты аналитического отдела ассоциации. В них можно узнать о динамике цен за неделю, месяц и т. д. по различным категориям объектов, расположенным в ценовых поясах Екатеринбурга и городах-спутниках, объему предложения, сроку экспозиции и мн. др. Будьте осведомленными, пользуйтесь доступными инструментами Уральской палаты недвижимости и совершайте сделки безопасно и выгодно!