Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Уральская палата недвижимости
Фото: Источник фото

 Какие объекты покупать, чтобы вложения были доходными, — коммерческая информация, но некоторые данные и рекомендации эксперты Уральской палаты недвижимости озвучили в нашем сегодняшнем материале.

Инвестиции в недвижимость активизируются в период бурного роста цен, в прошлом году в Екатеринбурге как раз была такая ситуация. Повышенный потребительский спрос обрушился на жилье и уменьшил и без того скудный объем предложения. Спрос поднял цены на 10-30 % на разные категории объектов, а в среднем по оценкам аналитического отдела Уральской палаты недвижимости — на 19 процентных пунктов. Доходность инвестиций при этом оценивалась экспертами очень неравнозначной.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: тактика сохранения и работы на перспективу

Как сказал Артём Сагакьян, руководитель комитета по аналитике УПН, эксперт «Априори-недвижимость», инвестиционный запрос на рынке коммерческой недвижимости в прошлом году был высокий, и тому был ряд причин. Во-первых, общая экономическая ситуация, а именно инфляционные ожидания, стимулировали спрос и интерес к инструментам сохранения денежных средств. Именно сохранение и работа на перспективу стали основой тактики инвесторов. Во-вторых, стала меняться структура предложения. На рынок вышли застройщики с новым качественным, современным продуктом. В-третьих, рынок недвижимости в целом ожил, и ощутил взаимную поддержку сегментов и перетекание инвесторов из одного в другой.

—Рост цен всегда поддерживает спекулятивные ожидания, поэтому при нем на рынок возвращаются инвесторы, ориентированные не на формирование денежного потока, а на рост стоимости, —заметил также эксперт. — Плюс появляется достаточно большой слой непрофессиональных инвесторов, которые действуют спонтанно и интуитивно.

По его словам, сегменты этого неоднородного рынка имеют совершенно разные показатели спроса и предложения, целевую аудиторию и ее поток входа на рынок. Это не позволяет безошибочно вычислить усредненные показатели доходности и дать точные цифры. На доходность конкретного объекта влияет слишком много факторов. Проект по освоению земельного участка под будущий складской комплекс и вторичный стрит-ритэйл на улице Бардина имеют разную доходность априори.

О ценах на недвижимость. Сегодня некоторые лидеры мнений предрекают их снижение. Эксперт УПН считает, что тенденций к существенной ценовой динамике нет: рынок консервативный и процесс набора ценовой высоты на нем всегда динамичнее снижения — в долгоиграющей перспективе рынок всегда растет, плюс играет свою роль инфляция. С другой стороны, на рынке есть неликвиды, которые никому не нужны, и в этой части возможны корректировки цен. А вот качественные предложения в дефиците.

Прогнозируемый сценарий развития ситуации на рынке коммерческой недвижимости сулит инвесторам покупку качественных, ликвидных помещений. Чек-лист для инвестиции: анализ рынка, анализ местоположения, анализ возможного трафика, соответствие современным требованиям по инфраструктуре, отделки, внешнему виду, конфигурации. И лайф-хак: поставить себя на место будущего арендатора или покупателя и понять, купили бы вы такое помещение, арендовали бы его.

В будущем, по мнению эксперта, на рынке коммерческой недвижимости возрастет конкуренция качества. Вырастет потребительский интерес к современным помещениям. Концептуально изменится подход застройщиков к коммерческим помещениям. Вслед за ростом цен, инвесторам вероятно, придется пересмотреть свои ожидания от будущей доходности объектов недвижимости и методику расчета той самой доходности.

Сейчас инвесторы больше всего обращают внимание на три следующие группы объектов:

1) Коммерческие помещения в строящихся жилых комплексах, подходящие под ритейл. Такие помещения реализуются среди инвесторов в течение первых нескольких недель с момента старта продаж. Чтобы попасть в число покупателей, нужно следить за анонсами застройщиков. Риэлторы, как правило, заранее формируют заявки в отделы продаж и обладают оперативной информацией, когда такие помещения попадают в продажу.

2) Нежилые помещения, предлагаемые по сниженной цене из-за каких-либо обстоятельств, которые возможно устранить, например, сделать реконструкцию. Или помещения, купленные на торгах по банкротству. После приведения в порядок документов или самого помещения, его можно перепродать или сдать в долгосрочную аренду.

3) Помещения в недооценённых локациях. Сегодня у профессионального инвестора есть инструменты, которые позволяют анализировать, как будет развиваться тот или иной район города. Завтра такие объекты могут вырасти в стоимости.

Жилая недвижимость: ставка на стартовую «первичку»

По мнению Алексея Шаклеина, директора по развитию, ведущего эксперта «Бюро недвижимости Зыряновой», несмотря на рост цен на недвижимость в прошлом году в Екатеринбурге было немного инвестиционных проектов. И клиенты компании часто обращали внимание на другие регионы. Например, на Москву, где цены выросли за год на 40 % и встречаются варианты с инвестиционной доходностью в 20-30 % на сумму вложенных средств. Здесь большой выбор, но есть сложности с подбором объекта и застройщика ввиду того, что это другой, не знакомый рынок. По словам эксперта, квартиры, которые клиенты купили в начале года, у застройщика уже выросли в цене, и эти объекты планируется реализовать летом этого года.

Говоря об инвестициях в жилые новостройки на этапе котлована для перепродажи до или сразу после сдачи объекта в эксплуатацию, Алексей Шаклеин отметил, что вложения эти по-прежнему остаются выгодными, снижения цен на новое жилье не предвидится. Возможно, ситуация изменится, когда цены на первичном рынке будут расти в рамках инфляции – 8-10 % в год.

А вот на вторичном рынке жилья, по словам эксперта, в 2022 году ситуация изменится. Здесь продажи ведут физические лица и работают другие факторы. Возможно, рынок сбавит обороты. Из-за того, что покупательская способность не растёт, а ставки по ипотеке поднимаются, продавцам вторичной недвижимости придётся корректировать цену вниз.

— Инвестируя в недвижимость, нужно диверсифицировать свой портфель, вкладывать в разные типы недвижимости и «держать» объекты до восстановления рынка, — считает Алексей Шаклеин. — Самое оптимальное — это планировать инвестиции на период до трех-пяти лет. Покупать квартиру на этапе котлована, а после завершения строительства в течение пяти лет сдавать в аренду. За время строительства объект может подорожать на сумму до 20 %. Аренда за эти годы также может принести дополнительные 20-30 % от стоимости объекта. К тому же после пяти лет можно продать объект, не выплачивая налоги. То же касается и покупки коммерческой недвижимости на первом этаже с отдельным входом и оптимальной площадью не более 100-150 квадратных метров. А если это ещё и новостройка, расположенная в хорошем районе, то такие помещения всегда хорошо сдаются в аренду под небольшие офисы, магазины, пекарни и т.д.

Загородная недвижимость: инвестирование выгодно и перспективно

— В существующих реалиях инвестирование в загородную недвижимость выгодно и перспективно, — считает Римма Ким, руководитель комитета УПН по загородной недвижимости исполнительный директор компании «Центр недвижимости-Вознесенский». — Особенно нужно обратить внимание на то, что именно выбирать: участки, дома, достроенные, недостроенные… Все зависит от возможностей инвестора. Нужно изучить спрос, и приобретать объекты загородной недвижимости для инвестирования с учетом рыночной востребованности, ликвидности. Объект нужно приобретать недалеко от развитой инфраструктуры, либо с реальными перспективами возникновения такой инфраструктуры, с возможностью проведения всех необходимых коммуникаций. Сейчас востребованы коттеджи в организованных поселках, с охраняемой территорией, инфраструктурой.

Римма Ким отметила также, что в 2021 году по сравнению с предыдущим годом спрос на дома и участки снизился, но все равно был существенно выше, чем до пандемии. В связи с этим цены продолжали расти. Стоимость объектов выросла в среднем на 30-40 %, где-то даже на 60 %. По словам эксперта, рост цен на дома и участки в 2021 году прогнозировался, но в гораздо меньшем размере, чем оказалось. Предполагалось, что недвижимость станет дороже на 10-20 %, а некоторые объекты выросли в цене в полтора раза.

— В этом году рост цен на рынке загородки немного замедлится, но продолжится в пределах 10-15 %, — считает эксперт Уральской палаты недвижимости. — Большим спросом будут пользоваться готовые дома в коттеджных поселках с развитой дорожной, коммерческой и социальной инфраструктурами. Особое внимание потенциальные покупатели сейчас обращают на месторасположение, стоимость коммунального обслуживания, качество сервиса управляющей компании и служб. Цены на загородные объекты в 2022 году снижаться не будут, наоборот, повысятся. Не таким стремительным, но рост будет. Это связано и с удорожанием стройматериалов, фонда оплаты труда и ограничениями в связи с пандемией и миграционной активностью.

В качестве резюме:

Эксперты Уральской палаты недвижимости считают, что в настоящее время ситуация на рынке недвижимости продолжает оставаться благоприятной для инвестиций. Доходны вложения в покупку строящейся жилой и коммерческой недвижимости на этапе котлована с последующей сдачей в аренду. Также интересны объекты, которые могут вырасти в цене — нежилые помещения с устраняемыми дефектами (ремонт, оформление документов и пр.), помещения с торгов и недооцененные объекты в районах с запланированным развитием. Фаворитом инвесторов по-прежнему являются объекты загородной недвижимости. При чем речь идет как о строительстве домов, так и о приобретении готовых объектов. Риэлторы считают, что рост цен на загородку в этом году продолжится, что обеспечит выгодность инвестиций несмотря на рост себестоимости объектов.

Объекты, выставленные на продажу в Екатеринбурге и городах области представлены в профессиональной базе объектов Уральской палаты недвижимости и находятся в открытом доступе на сайте ассоциации: https://upn.ru/ . Здесь же размещаются отчеты аналитического отдела ассоциации. В них можно узнать о динамике цен за неделю, месяц и т. д. по различным категориям объектов, расположенным в ценовых поясах Екатеринбурга и городах-спутниках, объему предложения, сроку экспозиции и мн. др. Будьте осведомленными, пользуйтесь доступными инструментами Уральской палаты недвижимости и совершайте сделки безопасно и выгодно!

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Департамент города Москвы по конкурентной политике, логотип ведомства

Город сдаст в аренду два участка под размещение культурно-досуговых центров

Первый лот площадью 142 сотки расположен в районе Южное Бутово на Варшавском шоссе. Второй объект находится в районе Орехово-Борисово Южное по адресу: Каширское шоссе, владение 63/13, 212 соток.
00

Каркасные дома: особенности возведения и преимущества

Коттеджи, возведенные по каркасной технологии, считаются одними из наиболее популярных, поскольку являются более доступными и строятся быстрее. Важно понимать технологию возведения подобных зданий и их преимущества.
00
Росреестр

Мониторинг ответов Росреестра на вопросы граждан и юридических лиц, 20 мая 2022 года

Мониторинг ответов от Росреестра - как воспользоваться дачной амнистией, можно ли расторгнуть договор «долёвки» и почему в выписке на земельный участок под многоквартирным домом отсутствуют сведения о правообладателе.
00
Росреестр

Росреестр проведет всероссийский семинар по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости

Специалисты Росреестра организуют семинар-совещание по реализации Закона № 518-ФЗ, направленного на выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и наполнение реестра недвижимости полными и точными данными.
00
Hide Park Tower (комплекс Prime Park)

Высокий стандарт – почему популярны небоскребы премиум-класса

Востребованность небоскребов премиум-класса растет с каждым годом. Так, в I квартале 2022 года в них было заключено на 46% больше сделок, чем за тот же период 2021 года.
00
MR Group

Специальные ипотечные ставки от 0,1% на весь срок кредитования в жилых комплексах MR Group

Предложение действует для всех покупателей недвижимости в жилых комплексах бизнес-класса «Селигер Сити», «Павелецкая Сити», City Bay, D1 и в проектах премиум-класса Hide, Symphony 34, MOD, Famous, а также в клубном доме Noble (ЖК Filicity).
00
Волгоградский проспект 155, дом по реновации

В следующем году в Кузьминках введут в эксплуатацию новый дом по программе реновации

В районе Кузьминки по адресу: Волгоградский проспект, владение 155 в следующем году введут в эксплуатацию жилой дом для переселения по программе реновации на 150 квартир.
00
Демонстрационный фрагмент облицовки в ЖК NOW

Вторая очередь NOW показала фасады: на площадке смонтирован демонстрационный фрагмент облицовки

Во второй очереди NOW, квартала на набережной Москвы-реки, смонтирован мокап фасада – фрагмент будущей облицовки здания в натуральную величину. Конструкция появилась у штаба строительства, по дороге к корпусу 2.1.
00
VSN Realty, логотип компании

Средние бюджеты покупателей жилья бизнес-класса уменьшились более чем на 1 млн рублей

Стратегии покупателей остаются осторожными. Спрос сокращается, однако улучшение условий ипотеки с господдержкой за первый месяц принесло быстрый результат.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

застройщики получили отсрочку по предоставлению банковских гарантий на 26 миллиардов рублей

Количество земельных участков, по которым девелоперы отсрочили представление банковской гарантии при изменении вида их разрешенного использования, достигло 57.
00
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Недоступная ипотека душит вторичный рынок жилья Москвы и Подмосковья

Заградительные ипотечные ставки обрушили спрос на вторичное жилье. Покупатели интересуются только самими дешевыми предложениями и ждут снижения ставок и цен на квартиры.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

За четыре месяца число ДДУ с привлечением кредитов сократилось за год на 5%

Управлением Росреестра по Москве в апреле 2022 года зарегистрировано 3 538 договоров участия в долевом строительстве. В годовом выражении снижение составило 46,1% по отношению к апрелю 2021 года.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

Спрос на первичные квартиры старой Москвы снизился на 33%

По данным Управления новостроек ИНКОМ-Недвижимость, уровень спроса в первой половине мая снизился относительно аналогичных периодов апреля 2022 года (минус 35%) и мая 2021 года (минус 33%).
00
Улица Новохохловская, дома по реновации

Вблизи станции МЦК Новохохловская построят три жилых корпуса по программе реновации

В районе Нижегородский по адресу улица Новохохловская, з/у 1 в 2023 году введут три жилых корпуса по программе реновации. Всего здесь будет 1028 квартир, станция метро в 700 м от дома.
Или войти с помощью: