Инвестиции в новостройки: вложил деньги, получил прибыль, - заплати налоги или жди три года. Как не схлопотать «двушечку»

О том, что инвестировать в новостройки – дело выгодное, мы слышим постоянно. «Купите нашу строящуюся квартиру за 4 млн. руб., и через год она будет стоить 5 миллионов!» - в такого рода призывах от застройщиков и риелторов, мягко скажем, нет недостатка. Материализуются или нет эти посулы – тема для отдельного разговора, но обратим внимание на аспект, который обычно обходится деликатным молчанием: к частному инвестору, успешно зарабатывающему на этом рынке, наверняка проявит интерес налоговая инспекция.
В каких случаях и на какие именно суммы придется поделиться своими доходами с государством – этот вопрос изучал обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».
«Котлован» принял, «котлован» сдал!
Начнем с небольшого прояснения терминов. Под «новостройкой» на нашем рынке обычно понимают объект, которого еще нет ни физически, ни юридически. Соответственно, приобретает частный инвестор не квартиру, а лишь светлое будущее – право на оную квартиру, когда она появится. Чаще всего такая сделка оформляется по договору долевого участия (ДДУ), но закон допускает и другие возможности.
А вот с тем, что потом будет продаваться, возможны варианты. Разберем первый из них – объект реализуется также до оформления права собственности. Основные контуры такой сделки получаются такими:
- налогооблагаемая база – это разница между ценой приобретения и ценой продажи. Т.е. (если брать приведенный в начале этой статьи пример) – 1 млн. руб. (5 млн минус 4 млн);
- ставка налога – стандартные для физлиц 13%. Точнее говоря, ставки налога могут быть и другими (если покупатель – юрлицо, или не является налоговым резидентом России), но подобные случаи достаточно редки, и поэтому мы не будем их рассматривать.
«Сделанный вами расчет совершенно правильный, он соответствует правилам ст. 220 Налогового кодекса (НК) РФ, - говорит Светлана Оганджанянц, налоговый консультант Налоговой консультации NALOGOVMALO.RU. – Важно только, чтобы все документы на приобретенную квартиру оставались в полной сохранности – договор инвестирования, платежные поручения, кассовые чеки. Все документы должны быть оформлены на покупателя лично, денежные средства получены от него лично, либо внесены по доверенности. Доверенность в этом случае необходимо сохранить. При покупке квартиры надо очень внимательно отнестись к оформлению документов застройщиком: часто, чтобы избежать собственных проблем с налогами, застройщик оформляет документы некорректно. Поэтому на стадии покупки лучше проконсультироваться с юристом».
От себя автор может добавить, что довольно крупной тратой частного инвестора является плата за оформление – она достигает иной раз 40-50 тысяч. Так что реальный доход (снова воспользуемся цифрами из начала статьи) составит не миллион, а 950-960 тыс. руб. Доказать это налоговым инспекторам можно, нужно только опять-таки иметь документальное подтверждение: чеки, договор на оформление и т.п.

Вычеты: с Нового года будет послабление
Еще в НК присутствует очень приятное для налогоплательщиков понятие – «налоговые вычеты», т.е. возможность вывести из-под налогообложения некоторую сумму. Что там имеется по интересующей нас теме?
Как подсказывает Светлана Оганджанянц, есть социальные налоговые вычеты – за счет затрат на благотворительность, лечение, обучение и т.п. Все эти основания перечислены в ст. 219 НК РФ – она слишком объемна для цитирования здесь, поэтому интересующимся можно порекомендовать ознакомиться с первоисточником.
Есть ...