Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

О том, что все больше россиян рассматривают недвижимость за границей не только как «дачу», но и как инвестиционный инструмент, уже сказано много раз. Вкладывать деньги в зарубежные квартиры и дома с целью получения дохода – дело перспективное. Но, к сожалению, и рискованное тоже.
С основными сложностями и опасностями, подстерегающими тут новичка, и попытался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Дороже, чем кажется
Примем как аксиому, что подавляющее большинство начинающих инвесторов хотят вложить сумму поменьше. Дело тут не в жадности, а в элементарной осторожности: на незнакомом рынке всегда есть риск эту инвестицию потерять. Первый блин комом… И поэтому на душе спокойнее, когда на кону стоит 5 тыс. евро, а не 500 тысяч.
На первый взгляд, на рынке немало предложений, удовлетворяющих подобным требованиям. Самый беглый анализ интернета показывает, что в Германии (эту страну вообще «раскручивают» как наиболее привлекательную для частного инвестирования) есть предложения по цене от 5 тыс. евро. 7, 8, 10 тысяч – таких квартир и домов действительно много.
Эйфория, однако, улетучивается при чуть более внимательном рассмотрении. В России приобретение недвижимости не сопряжено практически ни с какими дополнительными тратами – не считать же за серьезный расход 1000 руб., которые мы платим в виде госпошлины! Все прочие траты (гонорар риелтору, аренда банковской ячейки) – дело добровольное, при большом желании без всего этого покупатель может обойтись. Оказавшись в той же Германии, наш человек «по инерции» думает, что все должно быть так же. Ан нет! Приобретение недвижимости в этой стране сопровождается тратами в размере 8-10% - сюда включаются затраты на нотариуса, налог, издержки за запись в Поземельной книге.
Но и это еще не все. Присмотримся внимательнее. У каждого дешевого варианта стоит скромная приписка мелким шрифтом: «гонорар маклера – 3300 евро». И еще более мелким – «с НДС 19%». Это означает, что к цене объекта нужно сразу прибавлять 3927 евро. Конечно, если квартира более-менее дорогая (хотя бы 50 тыс. евро), то эта сумма составит менее 8% - хотя и это великовато. Но при покупке совсем уж «малыша» гонорар маклера вполне соизмерим с основной ценой.

Мораль: при приобретении не стоит смотреть на цену – хотя именно на ней и постарается сконцентрировать ваше внимание продающая сторона. Узнавайте итоговую сумму, включающую все дополнительные расходы, – ведь именно ее вам и придется заплатить.
Лукавый расчет доходности
Некоторые объекты продаются специально в расчете на будущих рантье. Возле них приписочка – «сдан в аренду», а также указание того, какую именно доходность приносит данная недвижимость. Цифры порой в высшей степени соблазнительные – и 20% годовых, и 35%, и 38%.
Конечно, самые фантастические из подобных цифр можно отметать сразу: ясно, что такого просто не может быть. Зададим резонный вопрос: а зачем собственнику, владеющему такой «курицей, несущей золотые яйца», продавать ее? Куда он денет вырученные от продажи деньги, в какую сферу экономики вложит их? Ведь ясно, что практически нигде (исключения: контрабанда оружия, наркотрафик и т.п. «бизнесы») нельзя получить даже близкую к названной в предыдущем абзаце доходность.
Но допустим, что аргументы из разряда «не может быть, потому что не может быть никогда» пытливого читателя не устраивают. Проанализируем приводимые хитрецами-риелторами расчеты. Сразу видно: они просто делят получаемую за 12 месяцев арендную плату на цену объекта. Например, квартира стоит 5 тыс. евро, арендатор платит за нее 2 тыс. – вот, 40% доходности в кармане.
Такие расчеты некорректны (это самое мягкое, что можно сказать о них). Во-первых, как мы помним из предыдущей главы, цена недвижимости и сумма, которую должен заплатить покупатель, – это далеко не одно и то же. Если брать квартиру в той же Германии, то к цене придется приплюсовать около 4 тыс. евро гонорара маклера и 1 тыс. расходов при покупке. Т.е. фактическая сумма инвестиций вырастает вдвое, и доходность сразу снижется с 40% до 20%.
А во-вторых, и на другой стороне нашего уравнения (то есть там, где мы подсчитываем доходы от нашей инвестиции) все не безоблачно. Арендодателю предстоит множество трат:
- квартплата и коммунальные платежи. В некоторых странах на рынке действует правило, что эти расходы несет арендатор. Но так – далеко не везде, и вполне вероятно, что там, где недвижимость приобретете вы, эти траты (полностью или частично) лягут на собственника квартиры;
- оплата квартиры в период простоя – когда один арендатор съехал, а другого еще не нашли. В этом случае, как вы понимаете, квартиру уже без вариантов придется оплачивать из вашего собственного кармана;
- страховка. В большинстве стран без нее никуда. Но даже если вы вдруг решитесь обойтись без этой траты – придется самостоятельно откладывать какие-то средства на случай аварий, заливов, пожаров и т.п.;
- налоги. Если в России некоторые квартиросдатчики бегают от налоговой инспекции, то за границей такое вряд ли возможно. Прежде всего потому, что там вы – иностранец, и внимание к вам будет априори большее;
- текущие расходы. Вроде бы мелочи, но в итоге набегают существенные суммы. «Зарубежная инвестиция потребует наличия определенных расходов, связанных с телефонными коммуникациями, обменом документами по почте, подготовкой налоговой отчетности по налогу на доходы от сдачи в аренду и ...

Читать далее на http://www.metrinfo.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
КП "Графские пруды"

Коттеджный поселок «Графские пруды»

Жить вне городского шума сегодня мечтают многие. В первую очередь это касается москвичей. Перенаселенный мегаполис не лучшее место для тех, кто ценит не только комфорт, но и размеренность. К счастью, объединить эти блага вполне реально.
00
Коворкинги Workki логотип

Крупнейший коворкинг в Москве стал круглосуточным

Пресс-служба Workki объявила о переходе сети на круглосуточный режим работы. Первый коворкинг, расположенный по адресу улица Бутлерова, 17, начнет принимать ночных посетителей с 1 июля.
00
Benissa Испания

Испания и ее недвижимость

Недвижимость Испании особенно привлекательна для инвестиций. Сегодня она является предметом желаний у многих иностранцев. Вниманию покупателей предлагаются все виды недвижимости, начиная от бюджетных и заканчивая самыми элитными объектами.
00
«Московские печники» - беседки для барбекю

Беседки для барбекю от компании «Московские печники»

Печи барбекю давно используют для приготовления блюд из мяса или рыбы. Многие владельцы дач и коттеджей сооружают такие печи на придомовой территории. Наиболее удачный вариант – беседка с барбекю.
00
Системы обогрева кровли от АВАРИТ

Системы обогрева и греющий кабель от компании «Аварит»

Системы обогрева сегодня используются в строительстве, промышленности, сельском хозяйстве и других сферах. Большой популярностью в этой области пользуются кабельные системы.
00
Здоровый коленный сустав

Правильно подобранное лечение гонартроза коленного сустава позволит предупредить инвалидность

Одним из самых распространенных видов артроза на сегодняшний день является гонартроз, разрушающий хрящевую ткань коленного сустава. Он встречается почти у 25% населения, при этом общее число выявленных случаев заболевания во многом зависит от региона проживания и возраста.
00

Разгрузить основные магистрали помогут межрайонные дорожные связки

На сегодняшний день власти Москвы активно занимаются вопросом разгрузки основных столичных дорожных магистралей. Для того чтобы еще примерно на 20% снизить нагрузку на них, планируется создавать как можно больше межрайонных дорог.
00

Работа центра оценки качества строительства жилья по программе реновации стартует в следующем году

Как сообщил директор Центра экспертиз, исследований и испытаний в строительстве («ЦЭИИС») Виктор Егоров, лаборатория по контролю качества строительства жилья, которая специально создана для работы в рамках программы реновации, заработает с января 2018 года.
00

Разворотный тоннель за «Лефортово» готов

Как сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Андрей Бочкарев, уже проложен перегонный тоннель от камеры съездов станции «Рубцовская» до станции «Лефортово». Благодаря ему поезда, проходящие от станции «Авиамоторная» до «Лефортово», получат возможность комфортного разворота.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: