Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 18:42
Строительство и Ремонт
Сегодня 17:22
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:14
Интерьер и отделка
Сегодня 15:06
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

О том, что все больше россиян рассматривают недвижимость за границей не только как «дачу», но и как инвестиционный инструмент, уже сказано много раз. Вкладывать деньги в зарубежные квартиры и дома с целью получения дохода – дело перспективное. Но, к сожалению, и рискованное тоже.
С основными сложностями и опасностями, подстерегающими тут новичка, и попытался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Дороже, чем кажется
Примем как аксиому, что подавляющее большинство начинающих инвесторов хотят вложить сумму поменьше. Дело тут не в жадности, а в элементарной осторожности: на незнакомом рынке всегда есть риск эту инвестицию потерять. Первый блин комом… И поэтому на душе спокойнее, когда на кону стоит 5 тыс. евро, а не 500 тысяч.
На первый взгляд, на рынке немало предложений, удовлетворяющих подобным требованиям. Самый беглый анализ интернета показывает, что в Германии (эту страну вообще «раскручивают» как наиболее привлекательную для частного инвестирования) есть предложения по цене от 5 тыс. евро. 7, 8, 10 тысяч – таких квартир и домов действительно много.
Эйфория, однако, улетучивается при чуть более внимательном рассмотрении. В России приобретение недвижимости не сопряжено практически ни с какими дополнительными тратами – не считать же за серьезный расход 1000 руб., которые мы платим в виде госпошлины! Все прочие траты (гонорар риелтору, аренда банковской ячейки) – дело добровольное, при большом желании без всего этого покупатель может обойтись. Оказавшись в той же Германии, наш человек «по инерции» думает, что все должно быть так же. Ан нет! Приобретение недвижимости в этой стране сопровождается тратами в размере 8-10% - сюда включаются затраты на нотариуса, налог, издержки за запись в Поземельной книге.
Но и это еще не все. Присмотримся внимательнее. У каждого дешевого варианта стоит скромная приписка мелким шрифтом: «гонорар маклера – 3300 евро». И еще более мелким – «с НДС 19%». Это означает, что к цене объекта нужно сразу прибавлять 3927 евро. Конечно, если квартира более-менее дорогая (хотя бы 50 тыс. евро), то эта сумма составит менее 8% - хотя и это великовато. Но при покупке совсем уж «малыша» гонорар маклера вполне соизмерим с основной ценой.

Мораль: при приобретении не стоит смотреть на цену – хотя именно на ней и постарается сконцентрировать ваше внимание продающая сторона. Узнавайте итоговую сумму, включающую все дополнительные расходы, – ведь именно ее вам и придется заплатить.
Лукавый расчет доходности
Некоторые объекты продаются специально в расчете на будущих рантье. Возле них приписочка – «сдан в аренду», а также указание того, какую именно доходность приносит данная недвижимость. Цифры порой в высшей степени соблазнительные – и 20% годовых, и 35%, и 38%.
Конечно, самые фантастические из подобных цифр можно отметать сразу: ясно, что такого просто не может быть. Зададим резонный вопрос: а зачем собственнику, владеющему такой «курицей, несущей золотые яйца», продавать ее? Куда он денет вырученные от продажи деньги, в какую сферу экономики вложит их? Ведь ясно, что практически нигде (исключения: контрабанда оружия, наркотрафик и т.п. «бизнесы») нельзя получить даже близкую к названной в предыдущем абзаце доходность.
Но допустим, что аргументы из разряда «не может быть, потому что не может быть никогда» пытливого читателя не устраивают. Проанализируем приводимые хитрецами-риелторами расчеты. Сразу видно: они просто делят получаемую за 12 месяцев арендную плату на цену объекта. Например, квартира стоит 5 тыс. евро, арендатор платит за нее 2 тыс. – вот, 40% доходности в кармане.
Такие расчеты некорректны (это самое мягкое, что можно сказать о них). Во-первых, как мы помним из предыдущей главы, цена недвижимости и сумма, которую должен заплатить покупатель, – это далеко не одно и то же. Если брать квартиру в той же Германии, то к цене придется приплюсовать около 4 тыс. евро гонорара маклера и 1 тыс. расходов при покупке. Т.е. фактическая сумма инвестиций вырастает вдвое, и доходность сразу снижется с 40% до 20%.
А во-вторых, и на другой стороне нашего уравнения (то есть там, где мы подсчитываем доходы от нашей инвестиции) все не безоблачно. Арендодателю предстоит множество трат:
- квартплата и коммунальные платежи. В некоторых странах на рынке действует правило, что эти расходы несет арендатор. Но так – далеко не везде, и вполне вероятно, что там, где недвижимость приобретете вы, эти траты (полностью или частично) лягут на собственника квартиры;
- оплата квартиры в период простоя – когда один арендатор съехал, а другого еще не нашли. В этом случае, как вы понимаете, квартиру уже без вариантов придется оплачивать из вашего собственного кармана;
- страховка. В большинстве стран без нее никуда. Но даже если вы вдруг решитесь обойтись без этой траты – придется самостоятельно откладывать какие-то средства на случай аварий, заливов, пожаров и т.п.;
- налоги. Если в России некоторые квартиросдатчики бегают от налоговой инспекции, то за границей такое вряд ли возможно. Прежде всего потому, что там вы – иностранец, и внимание к вам будет априори большее;
- текущие расходы. Вроде бы мелочи, но в итоге набегают существенные суммы. «Зарубежная инвестиция потребует наличия определенных расходов, связанных с телефонными коммуникациями, обменом документами по почте, подготовкой налоговой отчетности по налогу на доходы от сдачи в аренду и ...

Читать далее на http://www.metrinfo.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
POOL PROFI

Строительство бассейнов: на территории завода FRANMER состоится выставка POOL PROFI

Завод FRANMER примет выставку POOL PROFI, посвященную строительству и производству бассейнов. В мероприятии примут участие крупнейшие архитекторы, дизайнеры, строители и дистрибьюторы. Выставка пройдет 7-9 апреля 2017 года.
00
Декоративный камень от whitehills.ru

Почему декоративный камень так популярен?

У декоративного камня есть большое число преимуществ, которые сделали его востребованным. Мы расскажем, почему его все чаще выбирают вместо натурального.
00
Роллингдорс

Межкомнатные двери с шумоизоляцией от компании "Роллингдорс"

Многие владельцы городских квартир начинают ремонт с решения задач по звукоизолированию помещений от посторонних внешних звуков. Для защиты от шумов, стены, потолок и даже полы могут быть обшиты специальными звукопоглощающими панелями. Аналогичные решения есть и для наружных дверей.
00

Быстрая и качественная уборка послеремонтного мусора

На сегодняшний день, при желании, можно заказать практически любую услугу. Если вы в состоянии оплатить труд, то за вас сделают практически все, даже привезут покупки из продуктового магазина домой. Но есть более серьезные вещи, в которых некоторым людям действительно нужна помощь. В частности, это уборка.
00

Жилой комплекс «Солнечный» примет новых новоселов

«Солнечный» - показательный жилой район, который отличается задумкой с комплексным освоением большой территории. Главным девелопером проекта является холдинг «Форум групп», вместе с большими застройщиками они воссоздают проект возведения района для реализации высокого и качественного уровня жизни.
00

Подать заявку онлайн на получение кредита быстро и удобно любому

Легко ли получить кредит? Сколько займет время данная услуга? Если раньше процесс получения кредита занимал некоторое время на заполнение анкет, проверки личных данных, то сегодня это просто и в кратчайшие сроки для всех желающих, достигших совершеннолетнего возраста.
00

Тепло и уют подарит «СобольДом»

О красивом, удобном, современном доме мечтают многие. Для того чтобы оправдались ожидания, необходимо заранее планировать, что хочется увидеть в постройке. Для начала участок должен позволять разгуляться идеям: его размер должен быть не менее 6 соток. Следующий шаг определяет, из какого материала будет строиться жилье?
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: