Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В новой Москве необходимо заново создавать социальную инфраструктуру.

На землях новой Москвы будет вестись в основном малоэтажное строительство, заявили столичные власти. Это в русле нынешнего тренда - малоэтажная застройка популярна во всем мире. Однако в Москве и Подмосковье до сих пор подобные проекты можно пересчитать по пальцам. Причины кроются в особенностях функционирования строительного комплекса региона.

Немного расчетов. Затраты застройщика при малоэтажном строительстве распределяются следующим образом. Строительная себестоимость самого дома составляет всего 25%. Покупка и оформление земельного участка -30%. Оформление и реализация ТУ, строительство коммуникаций и дорог - еще 30%. Порядка 10% уходит на отделку и благоустройство, еще 5% - на реализацию объекта (реклама, юридическое сопровождение и т.п.). В результате средняя себестоимость малоэтажного дома в Подмосковье составляет на сегодня около 40-45 тыс. руб./кв. м, в то время как в высотном строительстве - от 30 тыс. руб./кв. м.

Как видим, значительная часть затрат застройщика при реализации проекта малоэтажной застройки приходится на выкуп земельного участка, подведение коммуникаций, создание транспортной инфраструктуры. Это создает значительную финансовую нагрузку на девелоперов. Кроме того, эти затраты в малоэтажном строительстве довольно сложно заранее точно рассчитать, что, соответственно, повышает риск незавершенного строительства.

Очень важный аспект - назначение земли. В Подмосковье крайне мало участков категории ИЖС. В основном под застройку идет земля сельхозназначения с возможностью регистрации в построенном на такой земле дачном доме. Если же перевода в категорию ИЖС избежать не удается, то процесс этот очень долгий, забюрократизированный, зачастую длится годами, в течение которых девелопер не имеет возможности развивать и реализовывать проект и, соответственно, получать доход.

На территории новой Москвы значительная часть земель является землями сельхозназначения. Малая плотность населения сопровождается и неразвитостью коммуникаций. Кроме того, налицо необходимость практически заново создавать социальную инфраструктуру, качеством не уступающую "социалке" на территории "старой" Москвы. Кто все это будет строить и создавать?

На данный момент застройщики, девелоперы загородных проектов за все платят сами - начиная с выкупа земельного участка, перевода его (при необходимости) в другую категорию, межевания, полного юридического оформления объекта и заканчивая получением техусловий, их выполнением и непосредственно строительством не только домов, но и всех коммуникаций, а зачастую и дорог - не только внутренних, но и внешних подъездных путей. Результат - более высокая, фактически в 1,5 раза, себестоимость малоэтажного строительства. Естественно, при таких условиях, с такими затратами застройщику очень сложно продавать объекты по ценам экономкласса.

Между тем во всем мире девелоперы покупают землю, уже подготовленную под строительство. Часть затрат на строительство и эксплуатацию сетей несут естественные монополии, а на объекты социальной и транспортной инфраструктуры - муниципалитеты. Возврат вложенных средств поставщики услуг получают с помощью тарифов, а муниципалитеты - через прирост налоговых поступлений.

Правда, здесь есть некоторая тонкость. Дело в том, что в большинстве стран граждане платят подоходный налог самостоятельно, по месту жительства. Более того, во многих странах распространена практика установления и взимания местных налогов. Поэтому муниципалитеты видят прямую выгоду от продажи земель под жилую застройку: больше жителей - больше налоговых поступлений в муниципальный бюджет. У поставщиков коммунальных услуг, в свою очередь, в ценообразовании присутствует инвестиционная составляющая, учитывающая отдачу от строительства новых мощностей.

Более того, муниципальные власти благодаря такому подходу могут управлять направлением застройки территорий. Например, во многих штатах США практикуется для разгрузки мегаполисов предоставление земельных участков в пригородах практически бесплатно: покупатель оплачивает только стоимость построенной инфраструктуры. А бывает, и часть ее стоимости (например, стоимость построенной дороги из пригорода в город) оплачивается впоследствии через местные налоги.

В России подоходный налог традиционно платится по месту работы через вычет из зарплаты. Муниципальные бюджеты, получающие трансферты из бюджетов более высокого уровня, заинтересованы скорее в хороших отношениях с региональным и федеральным руководством, от которых зависят эти трансферты. А тарифы естественных монополий корректируются в зависимости от уровня инфляции, лоббистских возможностей их руководителей и особенностей текущего социально-политического момента.

Вот и получается, что интерес к новому строительству сегодня де-факто есть только у застройщика. Который и платит за появление новых мощностей, новых объектов коммунальной, а то и социальной инфраструктуры.

Между тем, если снять с застройщика эти обременения, цена малоэтажного жилья снизится в несколько раз. Что, естественно, благотворно скажется на спросе на такую недвижимость. До тех же пор стоит понимать, что перспектива развития на новых территориях массового строительства будет сдерживаться высокой стоимостью новостроек для покупателей, а также высокими предварительными затратами застройщиков и трудностями реализации недешевых объектов.

Нельзя сказать, что власти этого не понимают. Более того, еще при разработке нацпроекта "Доступное жилье" предполагалась продажа уже подготовленных с точки зрения коммунальной инфраструктуры участков под застройку. Однако исполнить задуманное не удалось. Можно ли изменить ситуацию? Безусловно, изменив налоговое законодательство и правила тарифообразования естественных монополий. Но это сегодня маловероятно. Значит, государству нужно думать, как еще можно заинтересовать муниципалитеты и поставщиков коммунальных услуг в новом жилом строительстве. Без их интереса вряд ли что-то сдвинется.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Проект Комбинированного дома КД-157

Комбинированные дома: особенности и преимущества

Комбинированные дома представляют собой строения, этажи которых формируются из разных стройматериалов. Подобные объекты недвижимости состоят из как минимум двух полноценных или мансардных этажей.
00

Семейный формат: где найти и как выбрать квартиру для большой семьи?

Семьей сегодня считаются и молодые пары без детей, и те, кто живет с двумя поколениями родственников. Не всякая квартира подойдет семье с тремя и более детьми, а в той, что подходит паре, в идеале нужно предусмотреть возможности для расширения жилого пространства в будущем.
00

Особенности дверной фурнитуры

Практически в каждом современном доме сегодня можно встретить мебель, которая выделяется своим эргономичным дизайном. Как правило, подобную конструкцию изготавливают, учитывая высоту помещения. Это необходимо для увеличения полезной жилплощади...
00

Audi Q8: главные особенности

В прошлом году на российском авторынке появилась новая модель от Audi – кроссовер Audi Q8, серийный внедорожник, который сразу же привлек внимание любителей экстремальной езды.
00

BMW X6 M: чего ожидать покупателю нового автомобиля

BMW X6 M вошел в первую десятку автомобилей, которые чаще всего называли покупатели среди желанных покупок. Спортивный характер и яркий дизайн, конечно, не оставляет равнодушным ни одного человека, который любит быструю езду.
00
Межкомнатная дверь Status Doors Royal Cross Петергоф дуб мореный со стеклом

Выбираем межкомнатные двери

Дом - символ спокойствия, безмятежности, уверенности в завтрашнем дне и семейный очаг. Но хороший дом имеет хорошую комплектацию, и двери играют тут важнейшую роль. Ведь именно двери вы будете видеть каждый день, проходя через них.
00

Коворкинг в Москве: выбираем зал для проведения бизнес семинара

Если вы хотите арендовать комфортабельный и функциональный зал для проведения бизнес-семинара, важно грамотно выбрать помещение, которое будет укомплектовано всей необходимой мебелью и техникой.
00
Казино Адмирал XXX

Надежный сайт казино Адмирал XXX, проверенный временем

Виртуальный развлекательный мир без игровых автоматов, пожалуй, не представишь. Их популярность обусловлена доступностью и хорошими выигрышами. Для того, чтобы испытать госпожу удачу, можно посетить известный клуб Admiral X.
Или войти с помощью: