Скачать программу
03.08.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
03.08.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
02.08.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В новой Москве необходимо заново создавать социальную инфраструктуру.

На землях новой Москвы будет вестись в основном малоэтажное строительство, заявили столичные власти. Это в русле нынешнего тренда - малоэтажная застройка популярна во всем мире. Однако в Москве и Подмосковье до сих пор подобные проекты можно пересчитать по пальцам. Причины кроются в особенностях функционирования строительного комплекса региона.

Немного расчетов. Затраты застройщика при малоэтажном строительстве распределяются следующим образом. Строительная себестоимость самого дома составляет всего 25%. Покупка и оформление земельного участка -30%. Оформление и реализация ТУ, строительство коммуникаций и дорог - еще 30%. Порядка 10% уходит на отделку и благоустройство, еще 5% - на реализацию объекта (реклама, юридическое сопровождение и т.п.). В результате средняя себестоимость малоэтажного дома в Подмосковье составляет на сегодня около 40-45 тыс. руб./кв. м, в то время как в высотном строительстве - от 30 тыс. руб./кв. м.

Как видим, значительная часть затрат застройщика при реализации проекта малоэтажной застройки приходится на выкуп земельного участка, подведение коммуникаций, создание транспортной инфраструктуры. Это создает значительную финансовую нагрузку на девелоперов. Кроме того, эти затраты в малоэтажном строительстве довольно сложно заранее точно рассчитать, что, соответственно, повышает риск незавершенного строительства.

Очень важный аспект - назначение земли. В Подмосковье крайне мало участков категории ИЖС. В основном под застройку идет земля сельхозназначения с возможностью регистрации в построенном на такой земле дачном доме. Если же перевода в категорию ИЖС избежать не удается, то процесс этот очень долгий, забюрократизированный, зачастую длится годами, в течение которых девелопер не имеет возможности развивать и реализовывать проект и, соответственно, получать доход.

На территории новой Москвы значительная часть земель является землями сельхозназначения. Малая плотность населения сопровождается и неразвитостью коммуникаций. Кроме того, налицо необходимость практически заново создавать социальную инфраструктуру, качеством не уступающую "социалке" на территории "старой" Москвы. Кто все это будет строить и создавать?

На данный момент застройщики, девелоперы загородных проектов за все платят сами - начиная с выкупа земельного участка, перевода его (при необходимости) в другую категорию, межевания, полного юридического оформления объекта и заканчивая получением техусловий, их выполнением и непосредственно строительством не только домов, но и всех коммуникаций, а зачастую и дорог - не только внутренних, но и внешних подъездных путей. Результат - более высокая, фактически в 1,5 раза, себестоимость малоэтажного строительства. Естественно, при таких условиях, с такими затратами застройщику очень сложно продавать объекты по ценам экономкласса.

Между тем во всем мире девелоперы покупают землю, уже подготовленную под строительство. Часть затрат на строительство и эксплуатацию сетей несут естественные монополии, а на объекты социальной и транспортной инфраструктуры - муниципалитеты. Возврат вложенных средств поставщики услуг получают с помощью тарифов, а муниципалитеты - через прирост налоговых поступлений.

Правда, здесь есть некоторая тонкость. Дело в том, что в большинстве стран граждане платят подоходный налог самостоятельно, по месту жительства. Более того, во многих странах распространена практика установления и взимания местных налогов. Поэтому муниципалитеты видят прямую выгоду от продажи земель под жилую застройку: больше жителей - больше налоговых поступлений в муниципальный бюджет. У поставщиков коммунальных услуг, в свою очередь, в ценообразовании присутствует инвестиционная составляющая, учитывающая отдачу от строительства новых мощностей.

Более того, муниципальные власти благодаря такому подходу могут управлять направлением застройки территорий. Например, во многих штатах США практикуется для разгрузки мегаполисов предоставление земельных участков в пригородах практически бесплатно: покупатель оплачивает только стоимость построенной инфраструктуры. А бывает, и часть ее стоимости (например, стоимость построенной дороги из пригорода в город) оплачивается впоследствии через местные налоги.

В России подоходный налог традиционно платится по месту работы через вычет из зарплаты. Муниципальные бюджеты, получающие трансферты из бюджетов более высокого уровня, заинтересованы скорее в хороших отношениях с региональным и федеральным руководством, от которых зависят эти трансферты. А тарифы естественных монополий корректируются в зависимости от уровня инфляции, лоббистских возможностей их руководителей и особенностей текущего социально-политического момента.

Вот и получается, что интерес к новому строительству сегодня де-факто есть только у застройщика. Который и платит за появление новых мощностей, новых объектов коммунальной, а то и социальной инфраструктуры.

Между тем, если снять с застройщика эти обременения, цена малоэтажного жилья снизится в несколько раз. Что, естественно, благотворно скажется на спросе на такую недвижимость. До тех же пор стоит понимать, что перспектива развития на новых территориях массового строительства будет сдерживаться высокой стоимостью новостроек для покупателей, а также высокими предварительными затратами застройщиков и трудностями реализации недешевых объектов.

Нельзя сказать, что власти этого не понимают. Более того, еще при разработке нацпроекта "Доступное жилье" предполагалась продажа уже подготовленных с точки зрения коммунальной инфраструктуры участков под застройку. Однако исполнить задуманное не удалось. Можно ли изменить ситуацию? Безусловно, изменив налоговое законодательство и правила тарифообразования естественных монополий. Но это сегодня маловероятно. Значит, государству нужно думать, как еще можно заинтересовать муниципалитеты и поставщиков коммунальных услуг в новом жилом строительстве. Без их интереса вряд ли что-то сдвинется.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК Скандинавия дом 36-1

ГК «А101» открывает продажи квартир в самом центре ЖК «Скандинавия»

ГК «А101» объявляет о старте продаж квартир в доме №36.1 в центральной части жилого комплекса «Скандинавия», в пешей доступности от станции метро «Потапово».
00
ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…»

Seven Suns Development продлевает скидки на квартиры!

До 14 августа покупатели могут приобрести квартиру в ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» со скидкой в 10 000 рублей с каждого квадратного метра». Также действует скидка при полной оплате.
00
Индустриальный парк «Южные Врата»

Склады оживают. Российский производитель расширяется в «Южных Вратах»

Radius Group, ведущий собственник и девелопер складской и индустриальной недвижимости класса А, заключил долгосрочный контракт на аренду 8 тыс. м2 складских площадей в индустриальном парке «Южные Врата».
00
Квартира с собственной террасой - что может быть лучше?

Средняя стоимость квартир с террасами в Москве выросла за год на 49%. Топ-5 квартир с террасами в Москве

По данным аналитического центра исследовательского агентства CMA, за год стоимость квартир с террасами в Москве выросла на 49%.
00
ЖК «Румянцево-Парк» от Lexion Development

В ЖК «Румянцево-Парк» доступна ипотека по ставке 0,4% без переплат для всех покупателей

До конца лета 2022 года в жилом комплексе «Румянцево-Парк» действует специальное предложение при покупке квартиры в ипотеку без переплат по ставке 0,4% на весь срок кредита.
10
ЖК Sydney City от ГК ФСК

Умные квартиры от цифровой платформы Ujin в ЖК Sydney City от ГК ФСК

Строительная компания ГК ФСК определилась с выбором партнера для разработки автоматизированной климатической системы. Им стала IT-компания Юникорн.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Сделки с недвижимостью между Правительством Москвы и Росимуществом переведут в электронный вид до конца года

Это позволит ускорить и упростить передачу городу различных объектов недвижимости из федеральной собственности, которые необходимы для развития инфраструктуры.
10
Департамент Строительства г.Москвы

Начиная с 2024 года по программе реновации будут ежегодно сносить до 300 домов

Начиная с 2025-2026 года ожидается будет пик строительства по программе реновации - город сможет вводить более 3,5 миллиона квадратных метров жилья в год.
00
ЖК Level Стрешнево

Район Покровское-Стрешнево привлекает наличием пляжей и парковых зон

Район Покровское-Стрешнево относится к наиболее сбалансированным локациям северо-запада столицы. Именно здесь строится Level Стрешнево — апарт-комплекс бизнес-класса.
00
ЖК Sydney City

Первый жилой квартал по WELL-стандарту сделают на базе цифровой платформы Ujin

ЖК Sydney City должен стать первым в столице и в стране кварталом, который выполнен в строгом соответствии с международным WELL-стандартом.
00
Центр управления городским имуществом лого

Коммерческие объекты площадью от 277 кв. м выставлены на открытые аукционы

Первый лот расположен по адресу переулок Трёхсвятительский Большой, дом 1-3, стр. 5. Его площадь составляет 277,1 квм. Второй - улица Новослободская, дом 67/69, его площадь составляет 300,7 квм.
Или войти с помощью: