Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
15.12.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

В новой Москве необходимо заново создавать социальную инфраструктуру.

На землях новой Москвы будет вестись в основном малоэтажное строительство, заявили столичные власти. Это в русле нынешнего тренда - малоэтажная застройка популярна во всем мире. Однако в Москве и Подмосковье до сих пор подобные проекты можно пересчитать по пальцам. Причины кроются в особенностях функционирования строительного комплекса региона.

Немного расчетов. Затраты застройщика при малоэтажном строительстве распределяются следующим образом. Строительная себестоимость самого дома составляет всего 25%. Покупка и оформление земельного участка -30%. Оформление и реализация ТУ, строительство коммуникаций и дорог - еще 30%. Порядка 10% уходит на отделку и благоустройство, еще 5% - на реализацию объекта (реклама, юридическое сопровождение и т.п.). В результате средняя себестоимость малоэтажного дома в Подмосковье составляет на сегодня около 40-45 тыс. руб./кв. м, в то время как в высотном строительстве - от 30 тыс. руб./кв. м.

Как видим, значительная часть затрат застройщика при реализации проекта малоэтажной застройки приходится на выкуп земельного участка, подведение коммуникаций, создание транспортной инфраструктуры. Это создает значительную финансовую нагрузку на девелоперов. Кроме того, эти затраты в малоэтажном строительстве довольно сложно заранее точно рассчитать, что, соответственно, повышает риск незавершенного строительства.

Очень важный аспект - назначение земли. В Подмосковье крайне мало участков категории ИЖС. В основном под застройку идет земля сельхозназначения с возможностью регистрации в построенном на такой земле дачном доме. Если же перевода в категорию ИЖС избежать не удается, то процесс этот очень долгий, забюрократизированный, зачастую длится годами, в течение которых девелопер не имеет возможности развивать и реализовывать проект и, соответственно, получать доход.

На территории новой Москвы значительная часть земель является землями сельхозназначения. Малая плотность населения сопровождается и неразвитостью коммуникаций. Кроме того, налицо необходимость практически заново создавать социальную инфраструктуру, качеством не уступающую "социалке" на территории "старой" Москвы. Кто все это будет строить и создавать?

На данный момент застройщики, девелоперы загородных проектов за все платят сами - начиная с выкупа земельного участка, перевода его (при необходимости) в другую категорию, межевания, полного юридического оформления объекта и заканчивая получением техусловий, их выполнением и непосредственно строительством не только домов, но и всех коммуникаций, а зачастую и дорог - не только внутренних, но и внешних подъездных путей. Результат - более высокая, фактически в 1,5 раза, себестоимость малоэтажного строительства. Естественно, при таких условиях, с такими затратами застройщику очень сложно продавать объекты по ценам экономкласса.

Между тем во всем мире девелоперы покупают землю, уже подготовленную под строительство. Часть затрат на строительство и эксплуатацию сетей несут естественные монополии, а на объекты социальной и транспортной инфраструктуры - муниципалитеты. Возврат вложенных средств поставщики услуг получают с помощью тарифов, а муниципалитеты - через прирост налоговых поступлений.

Правда, здесь есть некоторая тонкость. Дело в том, что в большинстве стран граждане платят подоходный налог самостоятельно, по месту жительства. Более того, во многих странах распространена практика установления и взимания местных налогов. Поэтому муниципалитеты видят прямую выгоду от продажи земель под жилую застройку: больше жителей - больше налоговых поступлений в муниципальный бюджет. У поставщиков коммунальных услуг, в свою очередь, в ценообразовании присутствует инвестиционная составляющая, учитывающая отдачу от строительства новых мощностей.

Более того, муниципальные власти благодаря такому подходу могут управлять направлением застройки территорий. Например, во многих штатах США практикуется для разгрузки мегаполисов предоставление земельных участков в пригородах практически бесплатно: покупатель оплачивает только стоимость построенной инфраструктуры. А бывает, и часть ее стоимости (например, стоимость построенной дороги из пригорода в город) оплачивается впоследствии через местные налоги.

В России подоходный налог традиционно платится по месту работы через вычет из зарплаты. Муниципальные бюджеты, получающие трансферты из бюджетов более высокого уровня, заинтересованы скорее в хороших отношениях с региональным и федеральным руководством, от которых зависят эти трансферты. А тарифы естественных монополий корректируются в зависимости от уровня инфляции, лоббистских возможностей их руководителей и особенностей текущего социально-политического момента.

Вот и получается, что интерес к новому строительству сегодня де-факто есть только у застройщика. Который и платит за появление новых мощностей, новых объектов коммунальной, а то и социальной инфраструктуры.

Между тем, если снять с застройщика эти обременения, цена малоэтажного жилья снизится в несколько раз. Что, естественно, благотворно скажется на спросе на такую недвижимость. До тех же пор стоит понимать, что перспектива развития на новых территориях массового строительства будет сдерживаться высокой стоимостью новостроек для покупателей, а также высокими предварительными затратами застройщиков и трудностями реализации недешевых объектов.

Нельзя сказать, что власти этого не понимают. Более того, еще при разработке нацпроекта "Доступное жилье" предполагалась продажа уже подготовленных с точки зрения коммунальной инфраструктуры участков под застройку. Однако исполнить задуманное не удалось. Можно ли изменить ситуацию? Безусловно, изменив налоговое законодательство и правила тарифообразования естественных монополий. Но это сегодня маловероятно. Значит, государству нужно думать, как еще можно заинтересовать муниципалитеты и поставщиков коммунальных услуг в новом жилом строительстве. Без их интереса вряд ли что-то сдвинется.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ГК Атлант

Рынок новостроек Подмосковья в 2017 году: разнонаправленные факторы

Эксперты ГК «Атлант» подвели предварительные итоги 2017 года и выделили пять факторов, которые оказали влияние или в дальнейшем повлияют на первичный рынок массового жилья в Подмосковье.
00
Новые Ватутинки, фото 2016 года

На территории района Новые Ватутинки построят станцию метро

Власти приняли решение перенести одну из станций метро «Хорды на Коммунарку» – новой линии метрополитена, запланированной от Третьего пересадочного контура до Троицка - непосредственно на территорию района Новые Ватутинки.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как получить налоговый вычет при покупке новостройки

Приобретение новой квартиры – весьма затратная статья расходов для большинства россиян. Чтобы поддержать тех, кто инвестирует в жилье, государство дает им право на возврат части средств, потраченных на покупку, в виде налогового вычета.
00

Требуется дополнительная классификация рынка сервисных апартаментов

В зависимости от того, на какой срок управляющая компания намерена в среднем сдавать апартаменты в аренду, они нуждаются в дополнительной классификации. С этим необходимо определяться еще на стадии формирования проектов апарт-отелей.
10

Порядка 1 млн человек в стране получили новое жилье благодаря программе расселения аварийного фонда

Благодаря программе, которая была запущена еще в 2008 году, уже удалось расселить порядка миллиона граждан или около 5% от общего количества жилфонда страны.
00
На Российском форуме лидеров рынка недвижимости, 2017 год

Какие технологии используют крупнейшие рекламодатели для повышения эффективности рекламных кампаний и как выбрать креатив, который будет работать на покупателя недвижимости?

Дмитрий Сендеров, действительный член Американской Академии Рекламы, автор более 300 рекламных стратегий, автор учебников по рекламе и маркетингу, выступит с докладом для гостей Российского форума лидеров рынка недвижимости.
00
ЖК «Театральный Дом» эскиз проекта

«Галс-Девелопмент»: элитный комплекс «Театральный Дом» введен в эксплуатацию

Компания «Галс-Девелопмент» ввела в эксплуатацию элитный комплекс «Театральный Дом» на Поварской. Жилой ансамбль «Театральный Дом» представляет собой 8 секций высотой от 4 до 7 этажей, в составе которых 129 апартаментов площадью от 67 до 270 кв. м.
00
ЖК "Томилино 2018"

Обзор ЖК «Томилино 2018» от застройщика Самолет Девелопмент

В июле 2017 года дан старт строительству нового ЖК «Томилино 2018». Он расположен в зеленой зоне Люберецкого р-на Мос. области, между Томилинским лесопарком и Новорязанским шоссе. Застройщик «Самолет Девелопмент» планирует создать полноценный квартал с развитой инфраструктурой: школами, детскими садами, спортивным комплексом.
00
Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома?

Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома

Что требуется для строительства дома? Проектная документация, материалы, техника, бюджет и, разумеется, исполнители — строители. Выбор последних не так прост как кажется с первого взгляда.
00

Применение стальной дроби при очистке отливок

При работе с выплавляемыми моделями для обрубки отливок применяют вибрационные установки, абразивные круги, а также метод анодно-механической резки и специальные гидравлические прессы.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: