24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Агентство недвижимости «Бон Тон»
Фото: 

С середины 2019 года эскроу-счета прочно вошли в жизнь строительной отрасли. Данный механизм призван защитить экономические  интересы участников долевого строительства, а также исключить появление новых обманутых дольщиков. Однако на практике не все так гладко, как на бумаге. В зоне уязвимости остаются ипотечные заемщики. Почему так происходит, объясняет  Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН».

Реформа долевого строительства находится в активной фазе, начиная с середины 2019 года. Все процессы, необходимые для перехода на эскроу, запущены. «Старое» предложение постепенно вымывается, а новые правила неизбежно берут свое. Согласно данным ДОМ.РФ в конце 2019 года, доля проектов с эскроу и проектным финансированием составила 21,5%. В 2020 году, на фоне обновления рынка,  цифры будут заметно больше.

Важными критериями, определяющими эффективность нового инструмента, являются возвратность и компенсационность эскроу-счетов. Под данными показателями понимается возможность со стороны дольщиков вернуть деньги, вложенные в строительство, и получить компенсацию за период размещения средств на эскроу-счетах. Однако в текущей законодательной редакции эскроу гарантируют только номинальную возвратность, без защиты от инфляции, что вызывает споры в профессиональной среде.

«Согласно закону, эскроу-счета не предусматривают начисление процентов, что является негативной стороной, препятствующей выполнению основных задач реформы, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН». Покупатели лишены «инфляционной компенсации», которая прежними правовыми механизмами была заложена. Проценты должен выплачивать застройщик за пользование денежными средствами».

Дольщик с эскроу, столкнувшийся с проблемной площадкой, имеет возможность вернуть свои деньги в том же объеме, в котором они были там заблокированы. Однако за 1-2 года инфляция съедает часть суммы, а цены на недвижимость становятся выше.  В итоге квартирный вопрос не решен, а покупателю нужно вновь выбирать проекты и решать дилемму – рассматривать квартиру меньшей площади или искать дополнительные финансы. К слову, за те же 1-2 года можно разместить денежные средства на депозите и тем самым защитить сбережения от инфляции.

Дольщик, который вносит все 100% за квартиру, теряет только на инфляции. С ипотечными заемщиками ситуация еще сложнее – такие покупатели оплачивают проценты за пользование ипотечным кредитом, которые не блокируются на эскроу-счете и не возвращаются при расторжении ДДУ. Фактически «ипотечники» могут рассчитывать на возврат с эскроу только своего первоначального взноса и погашенной части тела кредита. В данной ситуации проценты превращаются в прямые убытки дольщика, а это довольно значительная сумма. Как известно, специфика внесения платежей предполагает перекос в пользу выплаты процентов на первоначальном этапе расчетов с банком. Поэтому ипотечные заемщики, в зависимости от параметров кредита, могут терять сотни тысяч рублей за период строительства.

«Данное положение дел слабо мотивирует ипотечных дольщиков пользоваться своим правом по расторжению ДДУ и возврату денег, - говорит Дмитрий Логинов, - Важной проблемой, помимо поиска новой квартиры, становится факт наличия прямых убытков». Механизмов, защищающих от данных потерь, в текущей системе эскроу не предусмотрено.

«Под реформу долевого строительства заложена «мина замедленного действия». Ситуацию пока сглаживает инертность строительной отрасли, - подчеркивает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», - В самом механизме остаются «уязвимости», которые будут очевидны в случае наступления негативного сценария по новым проектам. Сейчас эскроу-счета декларируются как универсальное решение проблемы обманутых дольщиков. Однако эскроу не являются панацеей для рынка и не исключают появление проблемных строек. При этом низкая компенсационность эскроу-счетов формирует консервативную стратегию поведения дольщиков, при которой финансово выгоднее защищать свои права в процедуре банкротства застройщика.  Ипотечные покупатели будут формировать новую категорию «обманутых дольщиков уже с эскроу».            

Среди основных предложений, нацеленных на решение данной проблематики, отметим необходимость начисления процентов*. Плательщиком в указанном случае должен выступать уполномоченный банк.

Вторая мера - аналог «ипотечных каникул», предполагающий нулевую ставку  по кредиту на период строительства. Такой формат возможно применить, если ипотека оформлена в том же банке, где размещаются средства на эскроу-счетах. Деньги фактически не покидают пределы банка и не расходуются на строительство, поэтому взыскание процентов за «пользование» ипотечным кредитом необоснованно.


* Комментарий от редакции. Проект закона о начислении процентов на эскроу счета был внесен на рассмотрение в Думу в конце ноября 2019 года. Предлагается дополнить ст. 860.7 Гражданского кодекса новым пунктом, предусматривающим ежемесячное начисление доходов в виде процентов по средневзвешенной процентной ставке за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу. Такие доходы планируется зачислять депоненту на отдельный счет до востребования.

Статья 860.7 ГК РФ регулирует отношения, связанные с заключением договора счета эскроу. По такому договору банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. При этом права на находящиеся на счете эскроу денежные средства принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после этой даты – бенефициару.

"После завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели" - из сопроводительной записки к законопроекту.

Запланирование время для рассмотрения этого законопроекта - март 2020 года.

Подробнее https://sozd.duma.gov.ru/bill/844913-7

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
21
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
00
Космический PlayHub от ПИК

Космический PlayHub от ПИК появится в Московском регионе

PlayHub «Космопорт» площадью 3 800 м² появится в жилом квартале «Ильинские луга» в 2023 году. «Космопорт» станет местом не только для игр, но где можно просто хорошо провести время в компании.
Или войти с помощью: