Скачать программу
07.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
07.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
07.08.2020
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Агентство недвижимости «Бон Тон»
Фото: 

С середины 2019 года эскроу-счета прочно вошли в жизнь строительной отрасли. Данный механизм призван защитить экономические  интересы участников долевого строительства, а также исключить появление новых обманутых дольщиков. Однако на практике не все так гладко, как на бумаге. В зоне уязвимости остаются ипотечные заемщики. Почему так происходит, объясняет  Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН».

 

Реформа долевого строительства находится в активной фазе, начиная с середины 2019 года. Все процессы, необходимые для перехода на эскроу, запущены. «Старое» предложение постепенно вымывается, а новые правила неизбежно берут свое. Согласно данным ДОМ.РФ в конце 2019 года, доля проектов с эскроу и проектным финансированием составила 21,5%. В 2020 году, на фоне обновления рынка,  цифры будут заметно больше.

Важными критериями, определяющими эффективность нового инструмента, являются возвратность и компенсационность эскроу-счетов. Под данными показателями понимается возможность со стороны дольщиков вернуть деньги, вложенные в строительство, и получить компенсацию за период размещения средств на эскроу-счетах. Однако в текущей законодательной редакции эскроу гарантируют только номинальную возвратность, без защиты от инфляции, что вызывает споры в профессиональной среде.

«Согласно закону, эскроу-счета не предусматривают начисление процентов, что является негативной стороной, препятствующей выполнению основных задач реформы, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН». Покупатели лишены «инфляционной компенсации», которая прежними правовыми механизмами была заложена. Проценты должен выплачивать застройщик за пользование денежными средствами».

Дольщик с эскроу, столкнувшийся с проблемной площадкой, имеет возможность вернуть свои деньги в том же объеме, в котором они были там заблокированы. Однако за 1-2 года инфляция съедает часть суммы, а цены на недвижимость становятся выше.  В итоге квартирный вопрос не решен, а покупателю нужно вновь выбирать проекты и решать дилемму – рассматривать квартиру меньшей площади или искать дополнительные финансы. К слову, за те же 1-2 года можно разместить денежные средства на депозите и тем самым защитить сбережения от инфляции.

Дольщик, который вносит все 100% за квартиру, теряет только на инфляции. С ипотечными заемщиками ситуация еще сложнее – такие покупатели оплачивают проценты за пользование ипотечным кредитом, которые не блокируются на эскроу-счете и не возвращаются при расторжении ДДУ. Фактически «ипотечники» могут рассчитывать на возврат с эскроу только своего первоначального взноса и погашенной части тела кредита. В данной ситуации проценты превращаются в прямые убытки дольщика, а это довольно значительная сумма. Как известно, специфика внесения платежей предполагает перекос в пользу выплаты процентов на первоначальном этапе расчетов с банком. Поэтому ипотечные заемщики, в зависимости от параметров кредита, могут терять сотни тысяч рублей за период строительства.

«Данное положение дел слабо мотивирует ипотечных дольщиков пользоваться своим правом по расторжению ДДУ и возврату денег, - говорит Дмитрий Логинов, - Важной проблемой, помимо поиска новой квартиры, становится факт наличия прямых убытков». Механизмов, защищающих от данных потерь, в текущей системе эскроу не предусмотрено.

«Под реформу долевого строительства заложена «мина замедленного действия». Ситуацию пока сглаживает инертность строительной отрасли, - подчеркивает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», - В самом механизме остаются «уязвимости», которые будут очевидны в случае наступления негативного сценария по новым проектам. Сейчас эскроу-счета декларируются как универсальное решение проблемы обманутых дольщиков. Однако эскроу не являются панацеей для рынка и не исключают появление проблемных строек. При этом низкая компенсационность эскроу-счетов формирует консервативную стратегию поведения дольщиков, при которой финансово выгоднее защищать свои права в процедуре банкротства застройщика.  Ипотечные покупатели будут формировать новую категорию «обманутых дольщиков уже с эскроу».            

Среди основных предложений, нацеленных на решение данной проблематики, отметим необходимость начисления процентов*. Плательщиком в указанном случае должен выступать уполномоченный банк.

Вторая мера - аналог «ипотечных каникул», предполагающий нулевую ставку  по кредиту на период строительства. Такой формат возможно применить, если ипотека оформлена в том же банке, где размещаются средства на эскроу-счетах. Деньги фактически не покидают пределы банка и не расходуются на строительство, поэтому взыскание процентов за «пользование» ипотечным кредитом необоснованно.


* Комментарий от редакции. Проект закона о начислении процентов на эскроу счета был внесен на рассмотрение в Думу в конце ноября 2019 года. Предлагается дополнить ст. 860.7 Гражданского кодекса новым пунктом, предусматривающим ежемесячное начисление доходов в виде процентов по средневзвешенной процентной ставке за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу. Такие доходы планируется зачислять депоненту на отдельный счет до востребования.

Статья 860.7 ГК РФ регулирует отношения, связанные с заключением договора счета эскроу. По такому договору банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. При этом права на находящиеся на счете эскроу денежные средства принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после этой даты – бенефициару.

"После завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели" - из сопроводительной записки к законопроекту.

Запланирование время для рассмотрения этого законопроекта - март 2020 года.

Подробнее https://sozd.duma.gov.ru/bill/844913-7

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Мой район логотип

Эх, прокачу: где в Москве можно покататься на тарзанке

Среди городских забав тарзанки занимают одну из лидирующих позиций по популярности. Сегодня многие московские парки, благоустроенные по программе «Мой район», предлагают маленьким (и не только) посетителям возможность прокатиться «с ветерком». Рассказываем, где в столице искать это захватывающее дух и к тому же абсолютно бесплатное развлечение.
00
Garnet

Назван срок за который окупится однокомнатная квартира в центре Москвы

Средняя стоимость стандартной однокомнатной квартиры, площадью от 30 до 45 кв. м. в ЦАО Москвы, составляет 17,6 млн рублей. Эксперты инвестиционной компании Garnet рассказали о том, за сколько лет такой объект окупится.
00
Банк Дом.РФ лого

Банк ДОМ.РФ вышел на второе место по количеству проектов с эскроу

Банк ДОМ.РФ занимает второе место в России по количеству кредитуемых проектов жилищного строительства, которые реализуются с использованием счетов эскроу. Об этом свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф.
00
MR Group

В клубном доме «Басманный, 5» обновлена концепция благоустройства

Компания MR Group и дизайнерское бюро UTRO добавили дополнительные возможности для отдыха и спорта в зоне благоустройства клубного дома «Басманный, 5» — на территории комплекса появились необычное детское игровое пространство, воркаут, зона отдыха и велопарковки.
00

Большая часть установленных «умных» электросчетчиков приходится на ТиНАО

«На присоединенных территориях энергетиками филиала компании «Россети Московский регион» — Новая Москва» реализуется ряд высокотехнологичных проектов в сфере энергетики, сообщил глава Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
00
ГК Инград логотип

INGRAD поздравляет с Днём строителя на родных языках рабочих

Группа компаний "Инград" подготовила особенное поздравление для строителей в канун их профессионального праздника. В новом видеоролике, выпущенном специально к праздничной дате, собраны поздравления на 13 языках, которые являются родными для рабочих, трудящихся на стройках московского региона.
00

Началось строительство первой очереди автодороги «Мамыри – Пенино – Шарапово»

На территории ТиНАО дорожники приступили к строительству автодороги «Мамыри – Пенино – Шарапово», которая пройдет параллельно Калужскому шоссе. Трасса протянется от поселка Мосрентген в сторону Троицка до строящейся автодороги, соединяющей магистрали М3 «Украина» и «Калужку».
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Московским инвесторам рассказали о выгодах приобретения городской недвижимости

В среду, 5 августа, на площадке Московской торгово-промышленной палаты состоялось первое в 2020 году роуд-шоу «Лайфхаки для бизнеса: продажа и аренда нежилых помещений», организованное Департаментом Москвы по конкурентной политике для потенциальных инвесторов.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Участок без подряда для начинающих – как выбрать и что делать дальше

Эпидемия коронавируса не пройдет для страны бесследно: рынок загородной недвижимости может пережить ренессанс. После вынужденного заточения в четырех стенах некоторые россияне наконец решат воплотить в жизнь мечту о собственном доме. Самый доступный вариант – это покупка земельного участка без подряда. Такой формат недвижимости позволяет реализовать практически любой архитектурный проект.
00
Дмитрий Логинов, АН Бон Тон

Нестрашная страшная статистика

В последние месяцы в СМИ появляется довольно много статистических данных, говорящих о значительном падении количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Если судить по сухим данным этой статистики, рынок столкнулся почти с двукратным падением продаж в новостройках по сравнению с показателями прошлого года.
10
Росреестр

Росреестр призвал правообладателей проверить точное описание границ земельных участков

Росреестр призывает правообладателей уточнить границы ранее учтённых земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступившим в силу федеральным законом от 31 июля № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
00

Выезд из города Московский на Киевское шоссе теперь занимает всего минуту

Новый дополнительный выезд из города Московский на Киевское шоссе позволил местным жителям преодолевать путь до магистрали всего за минуту, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
00
Ориентир логотип

РФПИ и партнеры объявляют о расширении платформы PLT и инвестициях в логистический комплекс «Ориентир Север-1»

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ, суверенный фонд Российской Федерации), Mubadala Investment Company (Mubadala, суверенный фонд из Абу-Даби) и ряд ведущих ближневосточных инвестиционных фондов объявляют о завершении инвестиции по приобретению у компании Ориентир, девелопера полного цикла в сфере складской и индустриальной недвижимости, логистического парка в Солнечногорском районе Московской области.
Или войти с помощью: