Ипотечный кредит. Как сэкономить на выплатах. Раскрываем все секреты технологии

В кризисные времена ипотечные ставки доходили и до 20% годовых. Кроме того, с огромными переплатами столкнулись заемщики, оформившие заем в иностранной валюте. Но сегодня банки вновь стали снижать процентные ставки по ипотеке. Появляются и программы по рефинансированию ранее взятых кредитов под более лояльные проценты. Но работают ли они на самом деле и могут ли оказать реальную помощь заемщику?

На эти вопросы постарался ответить журнал о недвижимости www.metrinfo.ru

Существующие условия
«Рефинансирование – это повторное финансирование, то есть выдача нового кредита для погашения существующего на новых условиях», - говорит Стефан Буайе, Начальник Управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV). Банк выдает в кредит средства, достаточные для того, чтобы погасить старый долг, но приходиться платить по новому кредиту. При этом его условия должны быть более выгодными для заемщика и снижать его долговую нагрузку. Сегодня как раз та ситуация, когда рефинансирование может помочь заемщику: «По сравнению с прошлым годом процентные ставки по кредитам на приобретение жилья снизились на 7-8%, и в тоже время курс доллара по-прежнему не опускается ниже уровня в 30 рублей. Такие изменения не остаются без внимания заемщиков, которые взяли ипотеку в валюте в докризисное время или были вынуждены брать кредиты в кризис по очень высоким ставкам. Сейчас многие из них ищут возможность снизить долговую нагрузку», - говорит Лада Краснова, заместитель Генерального директора Коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (КБ «МИА»).

Но не так уж много банков предлагают программы рефинансирования: по данным Татьяны Будорагиной, директора по маркетингу компании Кредитмарт, они есть у Сбербанка, ВТБ24, Банка Москвы, Альфа Банка, КБ «МИА», БЖФ и BSGV, а также у АИЖК. Но иные существующие программы носят декларативный характер, так как ставки по ним высокие – в среднем 16% годовых, а значит, они могут принести выгоду только тем, кто взял ипотеку на пике кризиса. По мнению Ирины Кажикиной, руководителя ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость», достойный продукт есть в Сбербанке, предлагающем программу «Рефинансирование жилищных кредитов», по которой ставки составляют от 11,7 до 14,75%. В КБ «МИА» ставка по аналогичной программе - 12% годовых, а, в ВТБ24 и Альфа Банке – от 13,6 до 15,35% и от 14,1 до 15% (в рублях) соответственно. В АИЖК же проценты составляют всего 11,5-12%.

Ставки ставками, но есть и другие условия кредитования, которые делают кредиты более привлекательными. Сегодня займы по программам рефинансирования выдаются на срок от 5 до 30 лет (в Банке Москвы от 3 лет, в ВТБ24 – до 50 лет) преимущественно в рублях, но часто еще и в долларах США и евро. Минимальная сумма кредита обычно 300 тыс. руб., а максимальная - до 80% от стоимости заложенной ранее квартиры, но иногда ее размер фиксируется – например, не более 15 млн. руб. (в Альфа Банке) или 30 млн. руб. (в BSGV).

Но там, где ниже проценты, не всегда можно получить кредит на новостройку или «длинный» заем на 30 и более лет, либо кредит на большую сумму, например, по программе АИЖК максимальная сумма кредита всего 4 млн. руб. И чем ниже ставки, тем строже требования: справка 2-НДФЛ, трудовой стаж на последнем месте работы не менее 6 или 12 месяцев, привлечение поручителей. При более низкой ставке условия для досрочного погашения кредита будут менее привлекательны, срок рассмотрения заявки – больше, а различные комиссии за рассмотрение заявки, обслуживание счета, выдачу кредита и т.п. – выше.

Дополнительные платежи
К расходам, сопутствующим рефинансированию, стоит прежде всего, отнести следующие банковские платежи.

- Единовременная комиссия за рассмотрение заявки о предоставлении кредита; обычно составляет 1-2% от суммы займа либо фиксированную сумму в размере 1 500-5000 руб., но сегодня в большинстве банков она не взимается;

- единовременная комиссия за предоставление кредита; обычно в размере 1-3% от суммы займа или фиксированная сумма, в ВТБ24, например, - 25 400 руб. – это на сегодня, пожалуй, максимальный размер, а минимальный в КБ «МИА» – 10 тыс. руб., такая комиссия сегодня не взимается только в Сбербанке;

- единовременная комиссия за выдачу с банковского счета наличных денежных средств (т.е. за обналичку ...